Chceme prenajať dom strýka, ktorý je v zariadení pre seniorov – kto podpíše zmluvu a ako sa chrániť pred neplatičom

Dobrý deň,

Váš zámer je rozumný a dá sa nastaviť bezpečne. Na úvod tri kľúčové odpovede: zmluvu musí uzavrieť strýko ako vlastník (osobne alebo cez splnomocnenca), na rodinný dom sa nevzťahuje prísna ochrana nájmu bytu, takže Vaša pozícia je voľnejšia, a rozšírená predstava, že neplatiča s maloletými deťmi nemožno vysťahovať, je mýtus – vysťahovať ho však možno len súdnou cestou, nie svojpomocne.

1. Kto uzavrie zmluvu – vlastníkom je strýko.

Prenajímateľom môže byť len vlastník domu. Ak je strýko napriek chorobe schopný chápať obsah právnych úkonov (fyzická odkázanosť na pomoc neznamená stratu spôsobilosti na právne úkony), najjednoduchším riešením je, aby niekomu z rodiny udelil písomnú plnú moc na uzatváranie a správu nájmu podľa § 31 Občianskeho zákonníka – keďže plnomocenstvo sa nebude týkať len jedného určitého právneho úkonu, musí byť udelené písomne (§ 31 ods. 4 druhá veta). Vzory nájdete u nás: plná moc a špeciálne splnomocnenie; podpis strýka odporúčam úradne osvedčiť. Ak by strýko pre svoj zdravotný stav už nebol schopný právne konať, do úvahy prichádza súdne ustanovenie opatrovníka – to je pomalšia cesta, ktorú treba riešiť návrhom na súd. Nájomné je príjmom strýka – malo by chodiť na jeho účet a používať sa na úhradu zariadenia; tým je celý model aj voči nemu korektný.

2. Rodinný dom nie je byt – platí voľnejší právny režim.

Toto je pre Vás dobrá správa. Zákon o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Z. z. sa podľa § 3 ods. 1 vzťahuje na nájom bytu alebo jeho časti a rovnako chránený nájom bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka sa týka bytu. Nájom celého rodinného domu sa preto spravuje všeobecnými ustanoveniami o nájomnej zmluve podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré sú prevažne dispozitívne – podmienky skončenia nájmu si teda môžete do značnej miery dohodnúť v zmluve (§ 678 OZ). Upozorňujem len, že pri dome prenajatom na bývanie súdy v jednotlivých prípadoch zvažujú aj primerané použitie ochranných pravidiel o bytoch, preto je dôkladná zmluva o to dôležitejšia.

3. Mýtus o maloletých deťoch.

Pravidlá o bytových náhradách (náhradný byt, náhradné ubytovanie, prístrešie podľa § 712 a § 712a Občianskeho zákonníka) sa viažu na výpoveď nájmu bytu z dôvodov podľa § 711 – na všeobecný nájom domu ich zákon nevzťahuje. A ani pri byte neplatí, že neplatiča nemožno vysťahovať: pri výpovedi pre neplatenie má nájomca nárok na náhradné ubytovanie len vtedy, ak preukáže hmotnú núdzu z objektívnych dôvodov (§ 712a ods. Ak sa takýto nájomca v hmotnej núdzi navyše stará o maloleté dieťa, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt, ak to pomery prenajímateľa umožňujú (§ 712a ods. 4) – ani vtedy však nejde o nemožnosť vysťahovania. 3). Podstata mýtu je inde: nájomcu – s deťmi či bez – nikdy nemožno vysťahovať svojpomocne. Ak sa po skončení nájmu dobrovoľne nevysťahuje, musíte podať žalobu o vypratanie a právoplatný rozsudok vykoná exekútor. To chce čas, preto je prevencia (výber nájomcu, zábezpeka, krátka doba nájmu) najdôležitejšia.

4. Čo ak nájomca prestane platiť.

Pri všeobecnom nájme môže prenajímateľ pri neplatení od zmluvy odstúpiť: podľa § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka vtedy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov – pri mesačnom nájomnom teda spravidla až vtedy, keď omeškanie trvá tri mesiace. Odporúčam však právo odstúpiť, prípadne vypovedať nájom pri omeškaní s nájomným, výslovne dojednať priamo v zmluve – vyhnete sa akémukoľvek sporu o právny režim. Praktický postup pri neplatení sme zhrnuli v odpovedi nájomca neplatí nájomné – ako postupovať.

5. Na aké obdobie a s akými poistkami zmluvu uzavrieť.

1. Doba určitá, ideálne 1 rok – nájom sa skončí uplynutím doby bez výpovede (§ 676 ods. 1 OZ); ak sa nájomca osvedčí, predĺžite ju dodatkom. Pozor na § 676 ods. 2: ak nájomca užíva dom aj po skončení nájmu a Vy do 30 dní nepodáte na súd návrh na vypratanie, nájom sa automaticky obnovuje za pôvodných podmienok. Tento termín si strážte.
2. Peňažná zábezpeka (obvykle 1 – 3 mesačné nájomné) dojednaná v zmluve na krytie dlhov a škôd.
3. Odovzdávací protokol so stavom domu, vybavenia a stavmi meračov – vzor: preberací protokol.
4. Energie ponechajte zapísané na vlastníka so zálohami v nájomnom, alebo ich nechajte prepísať na nájomcu – nikdy ich nenechávajte bez kontroly.
5. Preverte si nájomcu (potvrdenie o príjme, referencie od predchádzajúceho prenajímateľa) a dohodnite splatnosť nájomného vopred, úrok z omeškania a zmluvné dôvody skončenia.

Zhrnutie: zmluvu uzavrie strýko, prakticky najlepšie cez písomnú plnú moc s osvedčeným podpisom pre niekoho z rodiny; nájomné patrí jemu a použije sa na zariadenie. Nájom rodinného domu sa spravuje všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, takže bytové náhrady ani „nevysťahovateľnosť“ neplatiča s deťmi tu neplatia – vysťahovanie je však vždy len súdne. Uzavrite nájom na dobu určitú (1 rok), so zábezpekou, protokolom a výslovne dojednanými dôvodmi skončenia, a pri skončení nájmu nepremeškajte 30-dňovú lehotu na návrh na vypratanie. S prípravou zmluvy na mieru Vám radi pomôžeme.

S pozdravom

Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.