Zvesila som reklamu iného nájomcu z okien svojho prenajatého priestoru a on sa mi vyhráža žalobou

Dobrý deň,

môžem Vás upokojiť – Vaša pozícia je právne silná. Okná sú súčasťou priestoru, ktorý máte v nájme, a iný nájomca z budovy nemá bez dohody s Vami žiadny právny titul na to, aby na nich mal umiestnenú svoju reklamu. Argument „duševným vlastníctvom“ je právne pomýlený a riziko úspešnej žaloby proti Vám hodnotím ako veľmi nízke.

1. Okná prenajatého priestoru užívate Vy, nie iný nájomca.

Nájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. Podľa § 5 ods. 2 tohto zákona je nájomca oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Ak Vaša nájomná zmluva neobsahuje výslovnú povinnosť strpieť na oknách reklamu tretej osoby – čo odporúčam overiť ako úplne prvý krok – nie ste povinná ju tam trpieť. Právnu ochranu proti neoprávneným zásahom pritom nemá len vlastník: podľa § 126 ods. 2 Občianskeho zákonníka má obdobné právo na ochranu aj ten, kto je oprávnený mať vec u seba – teda aj nájomca voči komukoľvek, kto do jeho užívania zasahuje.

2. „Duševné vlastníctvo“ tu nehrá žiadnu rolu.

Autorské právo chráni samotné dielo – napríklad grafiku pútača – pred neoprávneným použitím, kopírovaním či poškodením. Nezakladá však nikomu právo mať nosič reklamy umiestnený na cudzej veci. Tým, že ste banner šetrne zvesili a odovzdali ho jeho majiteľovi, ste do žiadneho jeho práva nezasiahli: dielo ste nepoškodili, nepoužili ani si ho neprivlastnili. Nárok na „opätovné zavesenie“ by druhý nájomca musel oprieť o zmluvu s Vami alebo o dojednanie premietnuté do Vašej nájomnej zmluvy – nič také podľa Vášho opisu neexistuje.

3. Vzťah s vlastníkom budovy.

O fasáde a vonkajších plochách budovy rozhoduje vlastník. Ani ten však nemôže jednostranne zasahovať do priestoru, ktorý Vám prenajal – podľa § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. je povinný odovzdať Vám priestor v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho udržiavať. Ak mal druhý nájomca reklamu na Vašich oknách na základe nejakej staršej dohody s vlastníkom, je to výlučne vec ich vzájomného vzťahu – prípadné nároky si musí uplatniť voči vlastníkovi, nie voči Vám. Alternatívne miesto, ktoré vlastník ponúkol, je z právneho hľadiska správne riešenie; to, že ho druhý nájomca odmieta, nie je Váš problém.

4. Odporúčaný postup.

1. Overte si vlastnú nájomnú zmluvu, či neobsahuje dojednanie o reklamných plochách alebo povinnosti strpieť označenie iných nájomcov.
2. Odpovedzte druhému nájomcovi písomne (e-mail postačí): stručne a vecne uveďte, že banner ste pri výmene okien šetrne zvesili a odovzdali mu ho, že na jeho opätovné umiestnenie na okná Vášho prenajatého priestoru nedávate súhlas a že vo veci umiestnenia reklamy na budove sa má obrátiť na jej vlastníka. Zdvorilý písomný nesúhlas nie je konflikt – je to ochrana Vašej pozície pre prípad sporu.
3. Písomne požiadajte vlastníka budovy, aby vzťah s druhým nájomcom vyriešil mimo Vášho priestoru – napríklad ponúkaným náhradným miestom.
4. Ak by Vám žaloba naozaj prišla, nechajte si ju posúdiť – na základe Vami opísaného stavu by však žalobca musel preukázať právny titul k Vašim oknám, ktorý zjavne nemá.

Zhrnutie: iný nájomca nemá bez dohody s Vami právo na reklamu na oknách priestoru, ktorý užívate na základe nájomnej zmluvy (§ 5 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.), a zvesením a vrátením pútača ste žiadne jeho „duševné vlastníctvo“ neporušili. Reagujte pokojným písomným nesúhlasom, odkážte ho na vlastníka budovy a trvajte na tom, aby sa reklama riešila mimo Vášho priestoru. Ak by spor eskaloval, radi Vám s odpoveďou na výzvu či prípadnú žalobu pomôžeme – objednať sa môžete cez konzultáciu.

S pozdravom

Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.