Majiteľ bytu od nás žiada spätne doplatiť fond opráv a zvyšuje nájom o 150 eur mesačne – musíme to zaplatiť
Bývame traja v prenajatom byte a fond opráv sme doteraz mali zahrnutý v nájme. Včera nám majiteľ bytu oznámil, že od budúceho mesiaca sa nájom zvýši o 150 eur, pretože vlastníci bytov vraj už minulý rok na schôdzi so správcom odhlasovali zvýšenie príspevku do fondu opráv o 50 eur mesačne. Náš prenajímateľ bol vraj proti, ale prehlasovali ho. Nám o tom celý čas nič nepovedal a teraz od nás žiada spätne doplatiť 450 eur za predchádzajúce mesiace, o ktorých sme ani nevedeli. Prečo by sme mali fond opráv platiť my ako nájomcovia, keď ide o opravy domu, ktoré zhodnocujú jeho byt? A môže nám takto jednostranne zvýšiť nájom a žiadať doplatok spätne?Bratislava
Dobrý deň,
Vaša intuícia je správna: príspevky do fondu opráv platí zo zákona vlastník bytu, nie nájomca, a prenajímateľ Vám nemôže jednostranne zvýšiť nájomné ani od Vás spätne vymáhať sumy, na ktorých ste sa v zmluve nedohodli. Rozhodnutie schôdze vlastníkov zaväzuje jeho, nie Vás.
1. Fond opráv je zákonná povinnosť vlastníka.
Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú to vlastníci bytov, ktorí sú povinní poukazovať mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu. Z fondu sa podľa § 10 ods. 3 financujú opravy spoločných častí a zariadení domu aj jeho obnova, modernizácia a rekonštrukcia – teda presne to, čo hovoríte: investície, ktoré zhodnocujú byt vlastníka. Nájomca sa na fonde opráv podieľa len vtedy, ak sa na tom s prenajímateľom dohodol v nájomnej zmluve (typicky ako zložka celkovej platby). Podrobnejšie sme to rozobrali v odpovedi Kto platí fond opráv – nájomca alebo vlastník.
2. Hlasovanie vlastníkov Vás nezaväzuje.
Na správe domu sa podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. zúčastňuje a hlasuje vlastník – rozhodnutie schôdze o zvýšení preddavkov preto dopadá na Vášho prenajímateľa, nie na Vás. Ak bol prehlasovaný, mal právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd podľa § 14a ods. 11 zákona č. 182/1993 Z. z.; ak to neurobil, je to jeho vec. Svoju zvýšenú povinnosť voči domu nemôže bez ďalšieho „preposlať“ nájomcom.
3. Jednostranné zvýšenie nájomného a spätný doplatok nemajú oporu v zákone.
Voči Vám platí to, čo je v nájomnej zmluve. Nájomca platí nájomné podľa zmluvy (§ 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka) a záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán (§ 493 Občianskeho zákonníka); zmena práv a povinností si vyžaduje dohodu (§ 516 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri nájme bytu môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné alebo úhrady len v prípadoch ustanovených osobitným predpisom (§ 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka) – zvýšenie príspevku do fondu opráv odhlasované vlastníkmi takým prípadom nie je. Ak máte krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., jednostranná zmena je možná len vtedy, ak si ju strany dohodli priamo v zmluve, a len z dôvodu rastu cien služieb alebo inflácie a najviac o tento nárast (§ 4 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z.). Spätné vymáhanie 450 eur za obdobie, o ktorom ste ani nevedeli, je bez zmluvného základu nedôvodné – nie je právny titul, z ktorého by taká povinnosť vznikla. Odlišujte pritom zálohy za plnenia spojené s užívaním bytu (voda, teplo, elektrina spoločných priestorov): ich vyúčtovanie podľa skutočnej spotreby a primeraná úprava záloh legitímne sú, ak to zmluva predpokladá; tvorba fondu opráv však medzi ne nepatrí.
4. Skontrolujte, čo presne máte podpísané.
Právne je dôležité, či máte zmluvu priamo s vlastníkom bytu (potom ide o nájom), alebo bývate u nájomcu, ktorý byt sám má v nájme (podnájom podľa § 719 Občianskeho zákonníka, s písomným súhlasom prenajímateľa). Záver je však v oboch prípadoch rovnaký: platíte len to, čo je dohodnuté vo Vašej zmluve. Prečítajte si najmä ustanovenia o výške platieb a o tom, či a ako ich možno meniť.
5. Ako postupovať.
Odpovedzte prenajímateľovi písomne: spätný doplatok odmietate, lebo nemá oporu v zmluve, a s navýšením od budúceho mesiaca nesúhlasíte, pokiaľ Vám nepreukáže zmluvný alebo zákonný základ. Riadne dohodnuté nájomné a zálohy plaťte ďalej v pôvodnej výške – vyhnete sa tvrdeniu, že neplatíte. Ak prenajímateľ na zvýšení trvá, môže sa ho domáhať len dohodou (dodatkom), ktorú nemusíte podpísať; krajným riešením z jeho strany je skončenie nájmu podľa zmluvy alebo zákona, nie jednostranné diktovanie súm.
Zhrnutie: fond opráv platí zo zákona vlastník bytu (§ 10 zákona č. 182/1993 Z. z.); rozhodnutie schôdze vlastníkov zaväzuje jeho, nie nájomcov. Nájomné a platby možno počas nájmu zvýšiť len dohodou (§ 493, § 516 Občianskeho zákonníka), jednostranne len v prípadoch podľa osobitného predpisu (§ 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pri krátkodobom nájme § 4 zákona č. 98/2014 Z. z. v medziach zmluvy). Spätný doplatok 450 eur bez zmluvného základu platiť nemusíte; odmietnite ho písomne a plaťte ďalej dohodnuté sumy.
S pozdravom
Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.