Musí nájomca platiť fond opráv (FOBD) a môže prenajímateľ zvýšiť nájom spätne?

Dobrý deň,

vo Vašej veci je kľúčové rozlíšiť dva odlišné právne vzťahy: vzťah vlastníka bytu k domu (správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov) na jednej strane a Váš vzťah nájomcu k prenajímateľovi na strane druhej. Riadia sa rozdielnymi predpismi a to, čo platí medzi vlastníkom a domom, sa na nájomcu neprenáša automaticky.

Kto platí fond prevádzky, údržby a opráv

Povinnosť poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv (často označovaného ako „fond opráv") má zo zákona vlastník bytu, nie nájomca. Vyplýva to priamo z § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností."

Fond slúži na financovanie spoločných častí a zariadení domu (strecha, fasáda, výťah, spoločné rozvody a podobne), teda nákladov, ktoré sú bremenom vlastníctva bytu. Podľa § 10 ods. 3 toho istého zákona sa z fondu financujú výdavky na prevádzku, údržbu, opravy, ale aj na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu spoločných častí a zariadení domu. Ide teda o náklady na dom ako celok, ktoré zhodnocujú nehnuteľnosť vlastníka, nie o spotrebu konkrétneho bytu.

Z toho vyplýva podstatný záver: nájomca nie je zo zákona dlžníkom fondu voči domu. Ak má nájomca na fond prispievať, musí to byť výslovne dohodnuté v nájomnej zmluve ako súčasť dohodnutých úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (§ 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Bez takejto dohody nemá prenajímateľ zákonný titul požadovať od Vás úhradu fondu opráv.

Jednostranné zvýšenie nájmu a spätné doúčtovanie

Nájomné a úhrady platíte v rozsahu, ktorý ste si dohodli v zmluve. Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka:

„Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania."

Pri nájme bytu navyše platí osobitné pravidlo § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné alebo úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu, ustanovuje osobitný právny predpis. Prenajímateľ teda nemôže zvyšovať platby podľa vlastnej úvahy.

Jednostranné zvýšenie je možné len v prípadoch, ktoré pripúšťa osobitný predpis, prípadne ak si také právo zmluvné strany výslovne dohodli v nájomnej zmluve (napríklad doložkou o úprave preddavkov podľa skutočných nákladov alebo o ročnom vyúčtovaní). Mimo týchto prípadov platí všeobecný zákaz jednostrannej zmeny záväzku podľa § 493 Občianskeho zákonníka:

„Záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak."

Zmena dohodnutých platieb sa preto robí dohodou oboch strán. Podľa § 516 ods. 1 Občianskeho zákonníka môžu účastníci dohodou zmeniť vzájomné práva a povinnosti. Prenajímateľ Vám teda môže navrhnúť dodatok k zmluve, ktorým by sa platby zvýšili, no Vy taký návrh nemusíte prijať. Bez Vášho súhlasu (alebo bez zmluvnej či zákonnej doložky pripúšťajúcej jednostrannú zmenu) k platnej zmene nedochádza.

To isté platí o požadovanom spätnom doúčtovaní za viac mesiacov dozadu, o ktorom ste nevedeli a nedohodli ste ho. Spätná jednostranná zmena záväzku je v rozpore s § 493 aj § 516 Občianskeho zákonníka. Ak nájomná zmluva neobsahovala mechanizmus vyúčtovania alebo úpravy preddavkov, takéto spätné doúčtovanie nie je voči Vám vymáhateľné.

Hlasovanie vlastníkov sa nájomcu priamo netýka

Argument, že prenajímateľa „prehlasovali" na schôdzi vlastníkov, sa týka jeho postavenia ako vlastníka, nie Vášho postavenia nájomcu. Právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovať má podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. výlučne vlastník:

„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva..."

Rozhodnutie prijaté hlasovaním zaväzuje vlastníkov vrátane toho, ktorý bol prehlasovaný. Prehlasovaný vlastník sa proti nemu môže brániť jedine na súde, a to podľa § 14a ods. 11 zákona č. 182/1993 Z. z.:

„Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká."

Táto záväznosť aj obrana však smerujú na vlastníkov, nie na ich nájomcov. Prehlasovanie na schôdzi je vec medzi prenajímateľom a domom. Voči Vám z neho automaticky nevzniká nová povinnosť ani titul na jednostranné navýšenie platieb. To, čo máte platiť, sa odvíja výlučne od Vašej nájomnej zmluvy.

Čo odporúčame

1. Skontrolujte si nájomnú (prípadne podnájomnú) zmluvu a presne zistite, čo zahŕňa dohodnuté „nájomné", aké úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu sú dohodnuté a či zmluva obsahuje doložku, ktorá prenajímateľovi umožňuje jednostranne upraviť platby alebo vykonať vyúčtovanie. Rozhodujúce je práve znenie zmluvy.

1. Vyžiadajte si od prenajímateľa písomný doklad a rozpis, na základe ktorého navýšenie a spätné doúčtovanie požaduje (rozhodnutie schôdze, vyúčtovanie správcu, výpočet súm). Máte právo vedieť, z čoho jeho nárok vychádza.

1. Ak v zmluve nie je dohodnutý mechanizmus úpravy platieb ani povinnosť prispievať do fondu opráv, jednostranné navýšenie ani spätné doúčtovanie nie je pre Vás záväzné a nemusíte ho akceptovať.

4. V prípade sporu reagujte prenajímateľovi písomne. Stručne uveďte, že platby uhrádzate v rozsahu dohodnutom v zmluve, že so zmenou nesúhlasíte a že na jednostranné navýšenie ani spätné doúčtovanie nevidíte v zmluve podklad. Písomná forma Vám zabezpečí dôkaz o Vašom stanovisku.

Táto odpoveď má informatívny charakter a nenahrádza individuálne právne poradenstvo; rozhodujúce je presné znenie vašej nájomnej (podnájomnej) zmluvy.

Použité právne predpisy

• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
• - § 10 ods. 1 – povinnosť vlastníka poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv
• - § 10 ods. 3 – účel fondu prevádzky, údržby a opráv (spoločné časti a zariadenia domu)
• - § 14 ods. 1 – právo a povinnosť vlastníka zúčastňovať sa na správe domu a hlasovať
• - § 14a ods. 11 – právo prehlasovaného vlastníka obrátiť sa do 30 dní na súd
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
• - § 493 – zákaz meniť záväzkový vzťah bez súhlasu strán
• - § 516 ods. 1 – zmena vzájomných práv a povinností dohodou
• - § 671 ods. 1 – platenie nájomného podľa zmluvy
• - § 696 ods. 1 a 2 – nájom bytu: úhrady za plnenia a prípady jednostranného zvýšenia