Prenajímam byt cez Airbnb – musím hlásiť cudzincov na polícii a viesť domovú knihu?

Dobrý deň,

áno, ako ubytovateľ máte dve samostatné verejnoprávne povinnosti, ktoré platia rovnako pre hotel aj pre súkromný byt prenajímaný cez Airbnb. Airbnb tieto povinnosti za vás neplní a hosť sa sám na cudzineckej polícii namiesto vás neregistruje – zodpovedný ste vy ako ubytovateľ. Elektronická forma hlásenia je zákonom výslovne pripustená.

1. Dve samostatné povinnosti ubytovateľa

Povinnosť č. 1 – Kniha ubytovaných sa vedie pri ubytovaní každej osoby (občan SR aj cudzinec) – § 24 zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov SR a registri obyvateľov SR.

Povinnosť č. 2 – Hlásenie pobytu cudzinca cudzineckej polícii vzniká pri ubytovaní cudzinca – § 113 zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov.

Obe povinnosti existujú súbežne a vzájomne sa nenahrádzajú.

2. Kniha ubytovaných – § 24 zákona č. 253/1998 Z. z.

Znenie zákona:

§ 24 ods. 1: „Fyzické osoby a právnické osoby, ktoré poskytujú služby na základe zmluvy o ubytovaní, sú povinné viesť knihu ubytovaných, ktorá obsahuje údaje o mene a priezvisku ubytovaného, číslo jeho občianskeho preukazu alebo cestovného dokladu, adresu trvalého pobytu a dobu ubytovania." § 24 ods. 2: „Údaje z knihy ubytovaných sú osoby podľa odseku 1 povinné poskytnúť štátnym orgánom, ktoré v rozsahu ustanovenom osobitnými predpismi plnia úlohy na úseku ochrany ústavného zriadenia, vnútorného poriadku a bezpečnosti štátu alebo obrany štátu."

Povinnosť sa viaže na poskytovanie služieb na základe zmluvy o ubytovaní v zmysle § 754 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Podľa § 754 ods. 1 OZ: „Zo zmluvy o ubytovaní vznikne objednávateľovi právo, aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu ubytovania v zariadení na to určenom (hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia)." Krátkodobé prenajímanie bytu na pobyt hostí spadá pod túto definíciu (poskytujete prechodné ubytovanie na vopred dohodnutú dobu) a odlišuje sa od klasického nájmu bytu podľa § 685 a nasl. OZ, ktorý chráni dlhodobé bývanie.

Do knihy ubytovaných sa pri každom hosťovi zapisujú najmenej údaje podľa § 24 ods. 1:

• meno a priezvisko,
• číslo občianskeho preukazu alebo cestovného dokladu,
• adresa trvalého pobytu,
• doba ubytovania.

Pri cudzincovi sa podľa § 113 písm. b) zákona č. 404/2011 Z. z. do knihy navyše zapisuje štátna príslušnosť a dátum narodenia.

Zákon nepredpisuje formu – kniha môže byť listinná aj elektronická.

3. Hlásenie pobytu cudzinca cudzineckej polícii – § 113 zákona č. 404/2011 Z. z.

Doslovné znenie ustanovenia (v znení účinnom od 1. 9. 2025):

§ 113 – Povinnosti ubytovateľa. Ubytovateľ je povinný: a) pri ubytovaní overiť totožnosť cudzinca, b) do knihy ubytovaných uviesť pri cudzincovi aj štátnu príslušnosť a dátum narodenia, c) zabezpečiť vyplnenie úradného tlačiva o hlásení pobytu cudzinca a doručiť ho policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania; doručenie je možné aj prostredníctvom elektronickej služby zavedenej na tento účel, d) umožniť policajnému útvaru vstup do všetkých priestorov ubytovacieho zariadenia na účel kontroly plnenia povinností ustanovených týmto zákonom.

Dôležité spresnenia priamo z textu zákona:

• Pojem „cudzinec" v § 113 je v zákone č. 404/2011 Z. z. nadradenou kategóriou, ktorá podľa § 2 ods. 1 písm. c) zahŕňa občanov členských štátov EÚ, štátov EHP a Švajčiarskej konfederácie, ako aj štátnych príslušníkov tretích krajín. Hlási sa teda pobyt každého zahraničného hosťa.
• Povinnosť platí pre každé ubytovacie zariadenie – zákon nerozlišuje medzi hotelom, penziónom, ubytovňou ani súkromným bytom poskytovaným cez digitálnu platformu. Rozhodujúce je, že ide o „ubytovateľa" v zmysle § 113.
• Lehota 5 dní sa počíta od dňa ubytovania, nie od odchodu hosťa. Pri krátkych pobytoch je vhodné hlásenie podať bezodkladne po príchode hosťa.

4. Elektronické hlásenie

Možnosť elektronického doručenia úradného tlačiva o hlásení pobytu cudzinca je výslovne zakotvená v § 113 písm. c) zákona č. 404/2011 Z. z. („doručenie je možné aj prostredníctvom elektronickej služby zavedenej na tento účel").

Ústredný portál verejnej správy (slovensko.sk) a špecializovaný portál Ministerstva vnútra SR sprístupňujú elektronickú službu pre zápis do knihy ubytovaných a výmaz z nej. Konkrétne technické podmienky (forma elektronickej identifikácie a podpisu, postup registrácie ubytovateľa v agende, formát importu hromadných dávok) zákon č. 404/2011 Z. z. neupravuje – tieto sú procesné a zverejňuje ich Ministerstvo vnútra SR na svojich elektronických portáloch. Aktuálne podmienky a postup odporúčam overiť priamo na slovensko.sk a na portáli MV SR pred prvým podaním.

Ak elektronické podanie nevyužijete, hlásenie podáte v listinnej podobe na úradnom tlačive priamo na miestne príslušnom oddelení cudzineckej polície PZ.

5. Airbnb a hosť – časté omyly

• Žiadne ustanovenie zákona č. 404/2011 Z. z. neprenáša povinnosť hlásenia na digitálnu platformu ani na hosťa pre účely krátkodobého ubytovania. § 113 ukladá povinnosť výlučne ubytovateľovi. Údaje, ktoré poskytuje Airbnb v dashboarde, nemajú právnu silu hlásenia podľa § 113.
• Hosť sa sám neregistruje namiesto vás. Občan EÚ má vlastnú povinnosť hlásiť začiatok pobytu na policajnom útvare do desiatich pracovných dní odo dňa vstupu na územie SR (§ 64 ods. 2 zákona č. 404/2011 Z. z.) a podpísať vyplnené úradné tlačivo o hlásení pobytu (§ 112 ods. 1 písm. j)). Pri krátkodobom ubytovaní v ubytovacom zariadení sa tieto povinnosti v praxi napĺňajú podaním ubytovateľa podľa § 113, ktoré hosť podpíše. Štátny príslušník tretej krajiny má vlastné povinnosti podľa § 111 viazané na typ a dĺžku jeho pobytu. Povinnosť ubytovateľa podľa § 113 tým ale nezaniká – nemožno ju preniesť na hosťa.

6. Praktický postup pri každom hosťovi

1. Pri check-ine si vyžiadajte platný cestovný doklad alebo občiansky preukaz, overte totožnosť a zaznamenajte si potrebné údaje (§ 113 písm. a) zák. č. 404/2011 Z. z.).
2. Zapíšte hosťa do knihy ubytovaných v rozsahu podľa § 24 ods. 1 zák. č. 253/1998 Z. z.; pri cudzincovi doplňte štátnu príslušnosť a dátum narodenia (§ 113 písm. b) zák. č. 404/2011 Z. z.).
3. Do 5 dní od ubytovania cudzinca podajte hlásenie cudzineckej polícii – elektronicky alebo listinne (§ 113 písm. c) zák. č. 404/2011 Z. z.).
4. Údaje uchovávajte primeranú dobu na účely prípadnej kontroly cudzineckej polície (§ 113 písm. d) zák. č. 404/2011 Z. z. zakladá právo polície na kontrolu plnenia povinností).

7. Sankcie pri porušení

Nesplnenie povinností podľa § 113 zákona č. 404/2011 Z. z. je správnym deliktom ubytovateľa podľa § 119 ods. 1 písm. a) bod 1. Podľa § 119 ods. 2 cudzinecká polícia za tento správny delikt uloží pokutu do 3 300 eur. Podľa § 119 ods. 3 možno pokutu uložiť do jedného roka odo dňa, keď sa policajný útvar o porušení dozvedel, najneskôr však do troch rokov odo dňa, keď k porušeniu povinnosti došlo. Pri určení výšky sa prihliada na závažnosť, dĺžku trvania a následky protiprávneho konania a na prípadné opakované porušenie povinnosti alebo na to, či bolo porušených viac povinností.

8. Súvisiaca povinnosť – miestna daň za ubytovanie

Krátkodobé ubytovanie podlieha dani za ubytovanie podľa § 37 a nasl. zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Predmetom dane podľa § 37 je „odplatné prechodné ubytovanie fyzickej osoby podľa § 754 až 759 Občianskeho zákonníka v ubytovacom zariadení", ktorým je okrem hotelov, penziónov a ubytovní výslovne aj „byt v bytovom dome" a „rodinný dom".

Kľúčové ustanovenia tohto zákona pre vašu situáciu:

• § 38 ods. 1: daňovníkom je fyzická osoba, ktorá sa odplatne prechodne ubytuje.
• § 38 ods. 2: platiteľom dane je prevádzkovateľ zariadenia (t. j. vy ako prenajímateľ).
• § 38 ods. 3: zástupcom platiteľa dane je fyzická alebo právnická osoba, ktorá sprostredkuje odplatné prechodné ubytovanie medzi platiteľom dane a daňovníkom prostredníctvom prevádzkovania digitálnej platformy s ponukou zariadení na území obce – t. j. zákon výslovne počíta s platformami typu Airbnb.
• § 40 ods. 1: sadzbu dane určí obec všeobecne záväzným nariadením v eurách na osobu a prenocovanie (konkrétnu výšku zákon č. 582/2004 Z. z. neuvádza – závisí od VZN príslušnej obce, resp. mestskej časti v Bratislave).
• § 41a ods. 1: platiteľ dane je povinný obci oznámiť najneskôr v deň začatia poskytovania odplatného prechodného ubytovania ubytovaciu kapacitu zariadenia; ukončenie poskytovania oznamuje do 30 dní; rovnako oznamuje všetky zmeny do 30 dní.
• § 41a ods. 2: platiteľ dane je povinný na účely tejto dane viesť podrobnú evidenciu fyzických osôb (evidenčnú knihu, listinne alebo elektronicky) s údajmi: meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu, dátum narodenia, číslo a druh preukazu totožnosti, dĺžka pobytu (počet prenocovaní).
• § 41c: obec môže so zástupcom platiteľa dane (digitálnou platformou) uzavrieť dohodu o spôsobe vedenia evidencie, vyberania a odvodu dane; ak takáto dohoda existuje, zástupca platiteľa dane vyberá daň od daňovníka v mene platiteľa dane a odvádza ju na účet správcu dane.

Konkrétnu sadzbu dane, spôsob a lehotu úhrady a prípadné oslobodenia ustanoví VZN obce, resp. mestskej časti v Bratislave (§ 43 zák. č. 582/2004 Z. z.). Aktuálne VZN si overte priamo u správcu dane.

Oddelená je daň z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z.; klasifikácia príjmu (príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 vs. príjem z podnikania/živnosti podľa § 6 ods. 1 v prípade poskytovania ubytovacích služieb so súvisiacimi službami) má rôzne daňové dôsledky a odporúčam ju overiť s daňovým poradcom alebo advokátom pred prvým zdaňovacím obdobím.

Použité právne predpisy

• Zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky, § 24 – kniha ubytovaných.
• Zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov, § 2 ods. 1 písm. c) (pojem členský štát), § 64 ods. 2 (ohlasovacia povinnosť občana EÚ), § 111 (povinnosti štátneho príslušníka tretej krajiny), § 112 ods. 1 písm. j) (podpis úradného tlačiva), § 113 (povinnosti ubytovateľa) a § 119 ods. 1 písm. a), ods. 2 a 3 (správny delikt a pokuta do 3 300 eur).
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, § 685 a nasl. (nájom bytu) a § 754 a nasl. (zmluva o ubytovaní).
• Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, § 37 – § 43 (daň za ubytovanie, vrátane § 38 ods. 3 a § 41c o zástupcovi platiteľa dane prevádzkujúcom digitálnu platformu).
• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, § 6 ods. 1 a ods. 3 (príjmy z podnikania a z prenájmu).

Všetky citácie boli overené v aktuálne platnom znení v Zbierke zákonov SR (Slov-Lex) ku dňu 13. mája 2026.

Ide o informatívnu odpoveď v rámci bezplatnej právnej poradne, ktorá nenahrádza záväzné individuálne právne stanovisko ani nezakladá vzťah klient – advokát. Pre konkrétne nastavenie procesov (registrácia ubytovateľa u cudzineckej polície a u obce, vzor evidenčnej knihy, informačná povinnosť voči hosťom podľa GDPR, klasifikácia príjmu pre účely dane z príjmov a prípadná živnosť) odporúčam objednať si individuálnu konzultáciu.