Sused nesúhlasí so stavbou – stačí jeho súhlas na rozhodnutie o stavebnom zámere?

Dobrý deň,

od 1. apríla 2025 sa stavby povoľujú podľa nového zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, ktorý zrušil pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. Pôvodné dvojstupňové konanie „územné rozhodnutie + stavebné povolenie" nahradilo rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 60 zákona č. 25/2025 Z. z.) s následným overením projektu stavby (§ 65). Pre podania doručené do 31. 3. 2025 sa podľa § 84 použijú doterajšie predpisy.

Sused vystupuje v konaní ako účastník (vlastník susedného pozemku) podľa § 49 zákona č. 25/2025 Z. z. Pojem „susedný pozemok" definuje § 7 ods. 2 – nemusí ísť o pozemok so spoločnou hranicou, postačuje, ak pripravovaná stavba môže mať priamy vplyv na doterajšie užívanie. Jeho nesúhlas však neznamená automatické zamietnutie. Správny orgán posudzuje obsah námietok – ak sú neopodstatnené, námietky zamietne a o stavebnom zámere rozhodne.

Kedy má sused relevantné námietky:

• Stavba nedodržiava stavebno-technické požiadavky podľa § 19 zákona (odstupové vzdialenosti, osvetlenie, statika)
• Stavba spôsobí zatienenie jeho nehnuteľnosti pod limity podľa technických noriem
• Stavba zhoršuje odvedenie dažďových vôd alebo má iný negatívny vplyv na susedný pozemok
• Stavba je v rozpore s územnoplánovacou dokumentáciou obce

Výhľad sám osebe nie je chránenou zložkou užívania pozemku – nejde o občianskoprávne ani stavebnoprávne kritérium, ktoré by samé osebe zakladalo dôvod na zamietnutie. Občianskoprávne námietky (napríklad spor o priebeh hranice pozemku) sa podľa § 55 zákona riešia samostatne – správny orgán môže účastníka odkázať na civilný súd.

Postup:

1. Zabezpečte si stavebný zámer a záväzné stanoviská dotknutých orgánov v rámci prerokovania podľa § 20 zákona
2. Podajte žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere podľa § 50 – aj bez súhlasu suseda, doklad o tomto súhlase nie je obligatórnou prílohou
3. Správny orgán oznámi začatie konania (§ 51) a vykoná dokazovanie (§ 52), prípadne ústne pojednávanie (§ 53)
4. Sused vznesie námietky – správny orgán ich posúdi v rámci dokazovania a prípadne odstraňovania rozporov (§ 54)
5. Ak sú námietky neopodstatnené, správny orgán ich zamietne a rozhodne o stavebnom zámere
6. Sused môže podať odvolanie v 15-dňovej lehote (subsidiárne použitie správneho poriadku podľa § 82 zákona č. 25/2025 Z. z.)

Kľúčový je kvalitný stavebný zámer v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou a stavebno-technickými požiadavkami. Ak váš projekt spĺňa všetky podmienky, susedov nesúhlas sám osebe nie je dôvodom na zamietnutie.

Odporúčam vopred konzultovať stavebný zámer s autorizovaným architektom alebo stavebným inžinierom – najmä so zameraním na odstupové vzdialenosti, denné osvetlenie susedných stavieb a riešenie odvádzania dažďových vôd. Pri opakovaných sporoch zo susedského práva môže advokát pripraviť odpoveď na námietky a zastupovať vás v odvolacom konaní.