Kolaudácia domu 2026 – postup podľa zákona 25/2025 a kolaudačné osvedčenie
Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje právnu radu ani záväzné právne stanovisko. Jeho obsahom je zhrnutie verejne dostupných informácií, pričom aktuálnosť, úplnosť ani správnosť uvedených informácií nie je zaručená. Prečítaním tohto článku nevzniká vzťah advokát – klient. Odporúčame nekonať na základe tohto článku bez konzultácie s advokátom, ktorý posúdi Vašu konkrétnu situáciu. Neváhajte sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu.
Kolaudácia domu podľa zákona č. 25/2025 Z. z.
Kolaudácia je záverečným krokom k uvedeniu novej stavby do trvalého užívania. Od 1. apríla 2025 ju upravuje zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, ktorý nahradil zrušený zákon č. 50/1976 Zb. Doklad o kolaudácii je kolaudačné osvedčenie podľa § 67 – odlišný inštitút od pôvodného kolaudačného rozhodnutia, ktoré poznáme zo starého zákona.
Kedy sa kolaudácia vyžaduje
Podľa § 66 ods. 1 zákona:
- Kolaudácia sa vyžaduje pri novej stavbe, zmene dokončenej stavby (prístavba, nadstavba, vstavba) a pri terénnej úprave, na ktorú bolo potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere podľa § 60
- Kolaudácia sa nevyžaduje pri stavbách a stavebných úpravách ohlasovaných podľa § 63. Výnimkou sú stavebné úpravy spojené so zmenou v užívaní stavby – pri tých sa kolaudácia vykoná
Stavba alebo jej časť spôsobilá na samostatné užívanie sa môže uviesť do trvalého užívania až po kolaudácii. Pre obdobné prípady, keď ešte nie je možné podať návrh na kolaudáciu, ale stavba sa dá bezpečne užívať, existuje inštitút predčasného užívania stavby podľa § 70.
Postup kolaudácie
1. Príprava návrhu
Návrh na kolaudáciu podáva stavebník u príslušného správneho orgánu. Podľa § 66 ods. 2 zákona musí návrh obsahovať tieto prílohy (rozsah závisí od typu stavby):
- Stavebný denník
- Záverečné stanovisko stavbyvedúceho – osvedčenie súladu zhotovenej stavby s overeným projektom (§ 10 ods. 3)
- Dokumentácia skutočného zhotovenia stavby
- Geodetická dokumentácia z vytýčenia priestorovej polohy stavby a geometrický plán na aktualizáciu katastrálneho operátu
- Protokol o odovzdaní a prevzatí stavby (správny orgán môže od neho upustiť)
- Protokol o vyhodnotení skúšobnej prevádzky, ak bola povolená
- Doklady o vykonaných skúškach vzoriek stavebných výrobkov
- Výsledky meraní a revízií vyhradených technických zariadení (elektroinštalácia, plyn, bleskozvod, komín)
- Geodetické zameranie skutočného zhotovenia dokončenej stavby
- Energetický certifikát budovy, ak budova podlieha energetickej certifikácii
- Záväzné stanoviská dotknutých orgánov zabezpečené pred podaním návrhu
- Potvrdenie o uhradení miestneho poplatku za rozvoj, ak vznikla poplatková povinnosť
2. Oznámenie termínu obhliadky
Po doručení úplného návrhu správny orgán do 7 pracovných dní oznámi termín kolaudačnej obhliadky stavebníkovi a dotknutým orgánom (§ 66 ods. 3). Prizve sa generálny projektant, generálny zhotoviteľ stavby, prípadne osoba vykonávajúca stavebný dozor a budúci prevádzkovateľ pri vyhradenej stavbe.
3. Kolaudačná obhliadka
Kolaudačná obhliadka sa musí uskutočniť do 30 dní od jej oznámenia. Pri obhliadke správny orgán overí, či stavba bola zrealizovaná v súlade s overeným projektom stavby, podmienkami rozhodnutia o stavebnom zámere, záväznými stanoviskami dotknutých orgánov a stavebno-technickými požiadavkami. Kontroluje sa najmä:
- Súlad zhotovenej stavby s overeným projektom (§ 10 ods. 3 – záverečné stanovisko stavbyvedúceho)
- Napojenie na siete technického vybavenia územia
- Bezpečnostné a požiarne riešenie
- Prístupová komunikácia a vjazd
- Hygienické riešenie
- Vykonané merania a revízie
4. Vydanie kolaudačného osvedčenia
Ak stavba spĺňa všetky podmienky, správny orgán vydá kolaudačné osvedčenie podľa § 67 zákona. Osvedčenie:
- Je osobitným dokladom podľa § 47 ods. 7 správneho poriadku
- Osvedčuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel
- Prílohou je dokumentácia skutočného zhotovenia stavby
- Nenahrádza povolenie prevádzky podľa osobitných predpisov (napríklad pri zdravotníckej, gastronomickej či obchodnej prevádzke)
Správny orgán vydanie osvedčenia oznámi dotknutým orgánom.
Predčasné a dočasné užívanie stavby
Pred vydaním kolaudačného osvedčenia existujú dve výnimky:
- Predčasné užívanie stavby (§ 70) – povolí sa, ak stavba nie je úplne dokončená, ale jej užívanie neohrozuje bezpečnosť osôb a životné prostredie. Povolenie je časovo obmedzené
- Dočasné užívanie stavby (§ 69) – pri stavbách, ktoré majú slúžiť dočasne
Bez týchto povolení môže byť užívanie stavby pred kolaudáciou kvalifikované ako priestupok podľa § 79 ods. 2 písm. e) – prevádzkovanie stavby pred vydaním kolaudačného osvedčenia.
Zmena v užívaní stavby
Ak chcete zmeniť účel užívania kolaudovanej stavby (napríklad prebudovať byt na ordináciu), riešite to podľa § 68 zákona – zmena v užívaní stavby. Ak ide o zmenu spojenú so stavebnými úpravami, ide do režimu konania o stavebnom zámere alebo ohlásenia podľa rozsahu zmeny.
Sankcie za užívanie stavby bez kolaudácie
Užívanie stavby bez kolaudačného osvedčenia alebo v rozpore s ním je porušením stavebného zákona:
- Fyzická osoba: priestupok podľa § 79 ods. 3 písm. c) – pokuta 30 až 15 000 eur
- Fyzická osoba – podnikateľ / právnická osoba: iný správny delikt podľa § 80 ods. 3 – pokuta 1 000 až 25 000 eur
- Pri opakovanom porušení do troch rokov možno uložiť pokutu v dvojnásobnej výške (§ 79 ods. 7)
Okrem pokuty môže stavebný inšpektorát nariadiť vypratanie stavby (§ 77) alebo iné opatrenia.
Najčastejšie problémy pri kolaudácii
V praxi sa stretávame s týmito komplikáciami:
- Odchýlky od overeného projektu – nutné riešiť overením zmeny projektu stavby podľa § 65 ods. 7 ešte pred kolaudáciou
- Chýbajúce revízne správy – elektrina, plyn, komín, bleskozvod, tlakové skúšky vykurovania a vodovodu
- Chýbajúci energetický certifikát – povinný pri budovách podliehajúcich certifikácii podľa zákona č. 555/2005 Z. z.
- Nedostatočné záväzné stanoviská dotknutých orgánov
- Nedokončené terénne úpravy alebo prístupová komunikácia
- Stavba bez overenia projektu – pred kolaudáciou nutné dodatočné konanie
Pri zistení nedostatkov správny orgán konanie spravidla preruší a poskytne stavebníkovi lehotu na ich odstránenie.
Po kolaudácii: zápis do katastra
Po nadobudnutí kolaudačného osvedčenia stavebník požiada obec o pridelenie súpisného a orientačného čísla a podáva návrh na zápis stavby do katastra nehnuteľností. K návrhu sa priloží kolaudačné osvedčenie, geometrický plán a doklad o vlastníckom práve k pozemku.
Prechodný režim – staré kolaudačné rozhodnutia
Podľa § 84 zákona č. 25/2025 Z. z. existujúce kolaudačné rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb. zostávajú v platnosti. Pre stavby s územným rozhodnutím alebo stavebným povolením podľa starého zákona sa po 31. 3. 2025 použijú doterajšie predpisy aj pri vydávaní kolaudačného rozhodnutia (§ 84 ods. 5 a 6). Preto v praxi v rokoch 2025 – 2029 stále existujú aj kolaudácie podľa starých pravidiel.
Praktické odporúčania advokátskej kancelárie
- Pripravte kompletnú dokumentáciu – chýbajúci doklad spôsobuje prerušenie konania a zbytočné predĺženie
- Riešte odchýlky vopred – overenie zmeny projektu podľa § 65 ods. 7 je lacnejšie ako neúspešná kolaudácia
- Nezačnite užívať stavbu pred kolaudačnou obhliadkou bez výslovného povolenia predčasného užívania (§ 70)
- Pri kúpe nehnuteľnosti si vyžiadajte kolaudačné osvedčenie (alebo staré kolaudačné rozhodnutie) – jeho neexistencia zvyšuje riziko a vie zablokovať financovanie hypotékou
- Po kolaudácii promptne zapíšte stavbu do katastra – inak nezískate súpisné číslo a nemôžete uplatniť ďalšie nadväzné úkony
Súvisiace témy: stavebné povolenie 2026, konanie o stavebnom zámere, ohlásenie drobnej stavby, kataster nehnuteľností, odvolanie v správnom konaní.
Právna oblasť
Nehnuteľnosti a zmluvné právo
Kúpa, predaj, nájom nehnuteľností, zmluvy