Konanie o stavebnom zámere 2026 – účastníci, lehoty a priebeh podľa zákona 25/2025

Konanie o stavebnom zámere podľa zákona č. 25/2025 Z. z.

Konanie o stavebnom zámere je správne konanie, v ktorom príslušný správny orgán rozhoduje o tom, či je možné navrhovanú stavbu uskutočniť za stanovených podmienok. Po nadobudnutí účinnosti zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon dňa 1. apríla 2025 nahradilo toto konanie dovtedajšiu dvojicu „územné rozhodnutie + stavebné povolenie" podľa zrušeného zákona č. 50/1976 Zb. V tomto článku vysvetlíme aktuálne pravidlá pre rok 2026.

Druhy stavieb a forma konania

Nový stavebný zákon rozlišuje dve základné cesty k legálnej stavbe:

• Ohlásenie podľa § 63 – pre drobné stavby a stavebné úpravy. Pozri samostatný článok o ohlásení drobnej stavby
• Konanie o stavebnom zámere podľa § 48 a nasl. – pre všetky stavby, ktoré nie sú vyňaté z povoľovania a nestačí ohlásenie

Kedy je potrebné konanie o stavebnom zámere

Konanie sa vedie najmä pri:

• Novostavbe rodinného domu, bytového domu alebo nebytovej budovy
• Prístavbe, nadstavbe alebo vstavbe podľa § 5 zákona
• Zmene v užívaní stavby spojenej so stavebnými úpravami (§ 68)
• Stavbe presahujúcej parametre drobnej stavby (§ 2 ods. 4)
• Stavbe v pamiatkovej zóne, v chránenom území alebo v ochrannom pásme
• Líniových stavbách a iných inžinierskych stavbách v pôsobnosti špeciálneho stavebného úradu (§ 16)

Žiadosť a jej náležitosti

Žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere podáva stavebník podľa § 50 zákona č. 25/2025 Z. z. Prílohou žiadosti sú:

1. Stavebný zámer podľa § 9 ods. 2 – urbanistické, architektonické a základné stavebné riešenie navrhovanej stavby, jej umiestnenie, napojenie na dopravnú infraštruktúru a siete technického vybavenia
2. Záväzné stanoviská dotknutých orgánov (hasiči, hygienik, ochrana prírody, pamiatkový úrad, dopravný orgán) získané v rámci prerokovania stavebného zámeru (§ 20 – 23)
3. Záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb (správcovia sietí technického vybavenia územia)
4. Údaje z katastra nehnuteľností – právo žiadateľa k pozemku alebo stavbe si správny orgán overuje z údajov katastra nehnuteľností (§ 57 ods. 2 písm. a). Samostatné preukázanie vlastníckeho alebo iného práva k pozemku zákon vyžaduje až v štádiu overenia projektu stavby, a to len pri stavbách, na účely ktorých možno práva k pozemku alebo stavbe vyvlastniť (§ 65 ods. 1)
5. Doklad o úhrade správneho poplatku podľa zákona č. 145/1995 Z. z.

Dokumentácia sa spravidla vypracúva v elektronickej podobe a ukladá sa do informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (§ 8 ods. 3 zákona).

Účastníci konania

Účastníkmi konania o stavebnom zámere sú podľa § 49 zákona:

• Stavebník – osoba, ktorá žiada o rozhodnutie o stavebnom zámere
• Vlastník pozemku alebo stavby, na ktorej sa majú uskutočniť stavebné práce, ak nie je totožný so stavebníkom
• Vlastníci susedných pozemkov a stavieb, ktorých práva môžu byť stavbou alebo jej užívaním priamo dotknuté
• Ďalšie osoby, ktoré sú účastníkmi konania podľa osobitných predpisov

Účastníci konania majú právo nazerať do spisov, podávať vyjadrenia a dôkazy, vznášať námietky a podávať odvolanie proti rozhodnutiu. Pojem „susedný pozemok" je v § 7 ods. 2 definovaný širšie než iba spoločná hranica – susedným je aj pozemok bez spoločnej hranice, ak môže byť stavbou priamo dotknutý.

Priebeh konania

1. Oznámenie o začatí konania (§ 51) – správny orgán oznámi začatie konania účastníkom a dotknutým orgánom
2. Dokazovanie (§ 52) – preskúmanie podaných dôkazov, vyjadrení a stanovísk
3. Ústne pojednávanie (§ 53) – správny orgán ho nariadi, ak z prerokovania stavebného zámeru vyplynie neodstránený nesúlad medzi podmienkami a požiadavkami zo záväzných stanovísk dotknutých orgánov a riešením stavebníka a projektanta; možno ho spojiť s miestnou obhliadkou pozemku alebo stavby. Ak sú orgánu dobre známe pomery staveniska a žiadosť poskytuje dostatočný podklad, ústne pojednávanie sa nenariadi
4. Odstraňovanie rozporov (§ 54) – ak vznikol rozpor medzi záväznými stanoviskami dotknutých orgánov
5. Občianskoprávne námietky (§ 55) – ak účastník vznesie námietku, ktorá presahuje rámec stavebného práva (napr. vlastnícky spor), správny orgán môže odkázať účastníka na civilný súd
6. Rozhodnutie (§ 60) – ak správny orgán stavebný zámer odsúhlasí, vydá rozhodnutie s výrokom o stavebnom zámere a jeho podmienkach; zamietnutie žiadosti a jeho dôvody upravuje samostatne § 59

Lehoty

Lehoty pre rozhodnutie upravuje § 58 zákona: ak môže správny orgán rozhodnúť bez ústneho pojednávania alebo miestnej obhliadky, je povinný rozhodnúť do 30 dní odo dňa, keď je žiadosť úplná; v ostatných prípadoch do 60 dní a pri vyhradených stavbách, líniových stavbách alebo stavbách s veľkým počtom účastníkov konania do 90 dní. Pri overení projektu stavby podľa § 65 ods. 2 platí lehota 30 dní. Rozhodnutie o stavebnom zámere má podľa § 61 ods. 1 platnosť spravidla dva roky od nadobudnutia právoplatnosti; pri líniových stavbách a vyhradených stavbách tri roky a pri informačnej konštrukcii a zmontovanom výrobku jeden rok, ak správny orgán neurčil dlhšiu lehotu.

Námietky účastníkov

Účastníci najčastejšie vznášajú námietky týkajúce sa:

• Zastienenia a vplyvu na denné osvetlenie susedných stavieb
• Hluku z budúcej prevádzky, ak nejde o bývanie
• Statiky a vplyvu na susednú stavbu – najmä pri prístavbách a hlbokých výkopoch
• Dažďových a splaškových vôd a ich odvádzania
• Dodržania odstupových vzdialeností podľa stavebno-technických požiadaviek
• Prístupu k susednému pozemku a ochrany súkromia
• Rozporu s územnoplánovacou dokumentáciou obce

Občianskoprávne námietky (vlastnícke spory, vecné bremená) rieši správny orgán odlišne – odkáže účastníka na občianskoprávne konanie, ak vec presahuje stavebno-právne otázky.

Rozhodnutie a odvolanie

Rozhodnutie o stavebnom zámere obsahuje výrok, odôvodnenie a poučenie o opravnom prostriedku. Proti rozhodnutiu možno podať odvolanie podľa správneho poriadku (zákon č. 71/1967 Zb. ako subsidiárny predpis) v lehote 15 dní od doručenia. O odvolaní proti rozhodnutiu stavebného úradu (obce) rozhoduje ako odvolací orgán príslušný regionálny úrad podľa § 14 ods. 1 písm. a) zákona; o odvolaní proti rozhodnutiu regionálneho úradu rozhoduje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (§ 13 písm. f) zákona). Postup pri odvolaní podrobne popisujeme v článku Odvolanie v správnom konaní 2026.

Po rozhodnutí: overenie projektu stavby

Rozhodnutie o stavebnom zámere stavebníkovi neotvára cestu k okamžitému začatiu stavby. Pred uskutočňovaním stavebných prác musí podľa § 65 zákona nechať overiť projekt stavby. Lehota správneho orgánu je 30 dní. Výsledkom je overovacia doložka, ktorá stráca platnosť, ak sa s prácami nezačne do dvoch rokov od jej vydania (§ 65 ods. 6).

Spojené konanie s overením projektu

Podľa § 65 ods. 2 zákona môže byť projekt stavby overený súčasne s vydaním rozhodnutia o stavebnom zámere, ak bol stavebný zámer predložený spolu s projektom stavby podľa § 20 ods. 2 písm. b). Tento postup je vhodný najmä pri jednoduchých stavbách, kde dokumentácia umožňuje obe rozhodnutia v jednom kroku.

Sankcie pri porušení predpisov

Stavba bez overeného projektu alebo v rozpore s ním zakladá zodpovednosť za priestupok (§ 79) alebo iný správny delikt (§ 80). Výška pokuty sa odstupňuje podľa závažnosti porušenia a podľa toho, či ide o fyzickú osobu, podnikateľa alebo právnickú osobu. Detaily uvádzame v článku Stavebné povolenie 2026.

Prechodné ustanovenia

Konania začaté na stavebnom úrade pred 1. aprílom 2025 sa podľa § 84 zákona č. 25/2025 Z. z. dokončia podľa zákona č. 50/1976 Zb. Tiež žiadosti o zmenu stavby pred dokončením, kolaudačné rozhodnutie alebo predčasné užívanie stavby pri stavbách s územným rozhodnutím podľa starého zákona sa vybavia podľa pôvodných predpisov, hoci sú podané po 31. 3. 2025. Tento dvojkoľajný režim potrvá ešte niekoľko rokov.

Praktické odporúčania

• Najprv prerokovanie – záväzné stanoviská dotknutých orgánov sú často limitujúce, vybavte ich vopred
• Komunikácia so susedmi – riešenie námietok pred konaním je rýchlejšie a lacnejšie než správny spor
• Kvalitný projektant – nový zákon kladie vyššie požiadavky na osobu projektanta (§ 35) a zhotoviteľa (§ 31)
• Elektronická forma – ak je to možné, preferujte elektronické podanie; ukladanie do informačného systému je povinné a urýchľuje konanie
• Odvolanie – ak ste účastníkom konania a máte vážne námietky, využite 15-dňovú lehotu na odvolanie; po jej márnom uplynutí už rozhodnutie nemožno štandardne napadnúť

Súvisiace témy: stavebné povolenie 2026, kolaudácia domu 2026, odvolanie v správnom konaní, susedské spory, kataster nehnuteľností.

Tagy: stavebné konaniestavebný zámerzákon 25/2025správny orgán