Ohlásenie drobnej stavby 2026 – postup podľa nového stavebného zákona
Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje právnu radu ani záväzné právne stanovisko. Jeho obsahom je zhrnutie verejne dostupných informácií, pričom aktuálnosť, úplnosť ani správnosť uvedených informácií nie je zaručená. Prečítaním tohto článku nevzniká vzťah advokát – klient. Odporúčame nekonať na základe tohto článku bez konzultácie s advokátom, ktorý posúdi Vašu konkrétnu situáciu. Neváhajte sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu. Niektoré časti tohto článku môžu byť vytvorené alebo upravené s využitím prediktívnych textových modelov a nástrojov umelej inteligencie.
Ohlásenie drobnej stavby podľa nového stavebného zákona
Plánujete záhradný domček, prístrešok pre auto, žumpu alebo oplotenie? Ak ide o drobnú stavbu, nepotrebujete povolenie na stavebný zámer – stačí ohlásenie správnemu orgánu. Postup však od 1. apríla 2025 upravuje nový zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, ktorý nahradil zrušený zákon č. 50/1976 Zb. V tomto článku zhrnieme aktuálnu úpravu k roku 2026.
Čo je drobná stavba podľa zákona č. 25/2025 Z. z.
Drobnú stavbu definuje § 2 ods. 4 zákona č. 25/2025 Z. z. ako stavbu, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Patria sem najmä:
- Prízemné stavby pevne spojené so zemou so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 m – kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobných zvierat, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne, stavby športových zariadení, garáže
- Podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do 3 m – pivnice, žumpy, retenčné nádrže, bazény
- Stavby na lesných pozemkoch a iných pozemkoch slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva do 50 m² a 5 m výšky (sklady krmiva, náradia alebo hnojiva)
- Oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m od priľahlého terénu
- Prípojky elektrické, telekomunikačné, vodovodné, kanalizačné a plynové k existujúcim sieťam
- Nástupné ostrovčeky verejnej dopravy, priechody a priepusty
- Informačné konštrukcie s najväčšou informačnou plochou do 20 m²
Najdôležitejšia zmena oproti starému zákonu
Pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. obmedzoval drobnú stavbu na 25 m². Nový stavebný zákon limit zvýšil na 50 m², takže v režime ohlásenia môžete dnes postaviť napríklad väčšiu garáž alebo prístrešok bez nutnosti viesť konanie o stavebnom zámere. Pri podzemných stavbách zostáva limit 25 m².
Postup ohlásenia drobnej stavby
Postup upravuje § 63 zákona č. 25/2025 Z. z. – Ohlásenie stavieb a stavebných úprav:
- Pripravte projekt stavby na ohlásenie – textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia drobnej stavby podľa § 9 ods. 4 zákona
- Zabezpečte záväzné stanoviská dotknutých orgánov (správca sietí, hygienik, ochrana pamiatok, ak relevantné)
- Podajte ohlásenie správnemu orgánu (mestský/obecný úrad ako stavebný úrad, alebo špeciálny stavebný úrad) – elektronicky cez informačný systém alebo v listinnej podobe (správny orgán konvertuje do elektronickej formy)
- Správny orgán má 30 dní na vybavenie ohlásenia. Ak projekt overí, vydá overovaciu doložku; ak ohlásenie vráti, uvedie dôvod
- Predpokladaná doložka pri pasivite úradu: ak správny orgán projekt v 30-dňovej lehote neoverí, podľa § 63 ods. 7 sa predpokladá, že overovaciu doložku vydal. Túto skutočnosť vyznačí v informačnom systéme
- Realizujte stavbu v súlade s overeným projektom stavby na ohlásenie
Náležitosti ohlásenia podľa § 63 ods. 2
- Identifikačné údaje stavebníka
- Údaje z katastra nehnuteľností potrebné na overenie vlastníckeho práva k pozemku alebo stavbe
- Údaje o mieste a druhu stavebných prác
- Projekt stavby na ohlásenie (§ 9 ods. 4 zákona)
- Záväzné stanoviská dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb
Výpis z katastra získate cez portál ESKN. Ak stavba presahuje parametre drobnej stavby, prejdete do plnohodnotného režimu cez rozhodnutie o stavebnom zámere.
Kedy správny orgán odmietne ohlásenie
Podľa § 63 ods. 4 až 6 správny orgán postupuje takto:
- Ak ohlásenie neobsahuje požadované náležitosti, vyzve stavebníka na doplnenie v určenej lehote (počas nej neplynie 30-dňová lehota). Ak ani po doplnení podanie nie je úplné, vráti ho
- Ak navrhovanou stavbou by mohli byť dotknuté práva tretích osôb alebo treba určiť podmienky, oznámi stavebníkovi, že stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere
- Ak záväzné stanoviská nie sú súhlasné, ohlásenie aj s prílohami vráti žiadateľovi s uvedením dôvodu
Proti vráteniu ohlásenia môže žiadateľ podľa § 63 ods. 8 podať podnet na preskúmanie postupu odvolaciemu orgánu do 10 pracovných dní od doručenia.
Drobná stavba vs. stavba na stavebný zámer
| Kritérium | Drobná stavba (ohlásenie) | Bežná stavba (stavebný zámer) |
|---|---|---|
| Zastavaná plocha (prízemná) | Do 50 m² | Nad 50 m² alebo viacpodlažná |
| Výška (prízemná) | Do 5 m | Nad 5 m |
| Zastavaná plocha (podzemná) | Do 25 m², hĺbka 3 m | Nad 25 m² alebo hlbšia |
| Podklad rozhodnutia | Projekt stavby na ohlásenie (§ 9 ods. 4) | Stavebný zámer + projekt stavby (§ 9 ods. 2 – 3) |
| Forma rozhodnutia | Overovacia doložka (§ 63 ods. 7) | Rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 60) |
| Lehota | 30 dní s prezumpciou súhlasu | Podľa § 58 zákona |
| Kolaudácia | Nevyžaduje sa (§ 66 ods. 1) | Vyžaduje sa pred užívaním |
Sankcie za nepovolenú drobnú stavbu
Stavba uskutočňovaná bez overeného projektu na ohlásenie alebo v rozpore s ním je priestupkom, prípadne iným správnym deliktom:
Priestupky fyzickej osoby
Podľa § 79 ods. 2 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z. sa fyzická osoba dopustí priestupku, ak zhotovuje stavebné úpravy alebo drobné stavby na ohlásenie bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním. Stavebný inšpektorát uloží podľa § 79 ods. 6 písm. b) pokutu od 30 eur do 3 000 eur.
Závažnejšie priestupky (napríklad zhotovenie stavby na stavebný zámer bez overeného projektu podľa § 79 ods. 3) postihuje pokuta 30 – 15 000 eur, a stavba v chránenom území alebo na nezastaviteľnom pozemku (§ 79 ods. 5) až do 200 000 eur.
Správne delikty fyzickej osoby – podnikateľa a právnickej osoby
Podľa § 80 ods. 2 písm. a) stavebný inšpektorát uloží pokutu od 1 000 do 5 000 eur tomu, kto uskutoční drobnú stavbu na ohlásenie bez overeného projektu alebo v rozpore s ním. Závažnejšie delikty (zhotovenie stavby bez oprávnenia, neudržiavanie stavby) postihuje pokuta 1 000 – 25 000 eur podľa § 80 ods. 3.
Opakované porušenie a dodatočné povolenie
Podľa § 79 ods. 7 možno pri opakovanom priestupku do troch rokov od právoplatnosti pôvodnej pokuty uložiť pokutu do dvojnásobku sumy. Pri nepovolenej stavbe je možné požiadať o dodatočné povolenie – proces je však nákladnejší a administratívne náročnejší než riadne ohlásenie vopred.
Prechod zo starého zákona
Pre podania a konania začaté do 31. marca 2025 sa podľa § 84 ods. 4 zákona č. 25/2025 Z. z. použijú doterajšie predpisy – teda zrušený zákon č. 50/1976 Zb. v poslednom znení. Ak ste ohlásenie podali pred týmto dátumom, dokončí ho stavebný úrad podľa starých pravidiel. Nové podania od 1. apríla 2025 sa už riadia výlučne zákonom č. 25/2025 Z. z.
Praktické rady pred podaním ohlásenia
- Overte si parametre drobnej stavby v § 2 ods. 4 – ak hoci o jeden meter presahujete limity, nevybavíte stavbu ohlásením
- Riešte susedské vzťahy vopred – ohlásenie drobnej stavby nie je konaním s účastníkmi a nový zákon nevyžaduje súhlas susedov; ak by však navrhovanou stavbou mohli byť dotknuté práva tretích osôb, správny orgán podľa § 63 ods. 5 oznámi, že stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere, v ktorom môže dotknutý sused uplatniť občianskoprávne námietky podľa § 55 zákona
- Zabezpečte záväzné stanoviská dotknutých orgánov ešte pred podaním ohlásenia – ich absencia vedie k vráteniu žiadosti
- Projekt stavby na ohlásenie musí spracovať osoba s príslušným oprávnením; svojpomocné výkresy spravidla nestačia
- Uložte si overovaciu doložku – ide o doklad o legálnosti stavby pri budúcom prevode nehnuteľnosti
Pri komplikovanejších situáciách (nepovolená stavba v minulosti, susedský spor, pozemok v chránenom území) odporúčame konzultáciu s advokátom skôr, než správnemu orgánu doručíte podanie – nesprávny postup môže viesť k pokute a nariadeniu odstránenia stavby.
Po dokončení stavby, ktorá vyžaduje kolaudáciu, sa pozrite na náš článok o kolaudácii podľa zákona č. 25/2025 Z. z.. Pre stavby presahujúce parametre drobnej stavby pripravujeme tiež prehľad konania o stavebnom zámere.
Často kladené otázky
Aké sú nové parametre drobnej stavby od 1. 4. 2025?
Podľa § 2 ods. 4 zákona č. 25/2025 Z. z. je drobná stavba prízemná stavba so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 m (predtým podľa zákona č. 50/1976 Zb. iba do 25 m²). Podzemná stavba musí mať plochu do 25 m² a hĺbku do 3 m. Oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov môže mať najviac 1,6 m a z ľahkých priehľadných materiálov 2 m.
Čo musí obsahovať ohlásenie drobnej stavby?
Podľa § 63 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z. ohlásenie obsahuje identifikačné údaje stavebníka, údaje z katastra nehnuteľností potrebné na overenie vlastníckeho práva a údaje o mieste a druhu stavebných prác. Prílohou je projekt stavby na ohlásenie podľa § 9 ods. 4 a záväzné stanoviská dotknutých orgánov.
Aká je lehota na vybavenie ohlásenia?
Správny orgán je povinný vybaviť ohlásenie do 30 dní odo dňa doručenia (§ 63 ods. 6). Ak v tejto lehote projekt stavby na ohlásenie neoverí, podľa § 63 ods. 7 sa predpokladá, že overovaciu doložku vydal. Túto skutočnosť vyznačí v informačnom systéme.
Aké sankcie hrozia za stavbu bez ohlásenia?
Podľa § 79 ods. 2 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z. sa fyzická osoba, ktorá zhotovuje drobnú stavbu na ohlásenie bez overeného projektu alebo v rozpore s ním, dopustí priestupku, za ktorý stavebný inšpektorát uloží pokutu od 30 do 3 000 eur (§ 79 ods. 6 písm. b). Pre fyzickú osobu – podnikateľa alebo právnickú osobu sa podľa § 80 ods. 2 písm. a) uloží pokuta od 1 000 do 5 000 eur. Pri opakovanom porušení možno uložiť pokutu do dvojnásobnej výšky.
Môžem začať stavať hneď po podaní ohlásenia?
Nie. Stavebník môže drobnú stavbu uskutočňovať až po overení projektu stavby na ohlásenie overovacou doložkou alebo po márnom uplynutí 30-dňovej lehoty, keď sa overovacia doložka považuje za vydanú podľa § 63 ods. 7. Stavba zhotovená bez overeného projektu je priestupkom.
Vyžaduje sa pri drobnej stavbe kolaudácia?
Nie. Podľa § 66 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z. sa kolaudácia nevyžaduje na stavby, ktoré sa ohlasujú a na stavebné úpravy. Výnimkou sú prípady, keď sú stavebné úpravy spojené so zmenou v užívaní stavby.
Čo ak som ohlásenie podal pred 1. 4. 2025?
Podľa § 84 ods. 4 zákona č. 25/2025 Z. z. sa na vybavenie podania doručeného stavebnému úradu do 31. marca 2025 (vrátane ohlásenia stavby) použijú doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 – teda zákon č. 50/1976 Zb. v poslednom znení.
Právna oblasť
Nehnuteľnosti a zmluvné právo
Kúpa, predaj, nájom nehnuteľností, zmluvy