Stavebné povolenie 2026 – nový stavebný zákon 25/2025 a stavebný zámer

Stavebné právo na Slovensku v roku 2026

Stavebné právo prešlo k 1. aprílu 2025 zásadnou reformou. Pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku bol zrušený a celú oblasť dnes upravuje zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon. Nový zákon nahradil koncept stavebného povolenia rozhodnutím o stavebnom zámere a samostatným overením projektu stavby. Tento článok zhŕňa postup pre stavebníka v roku 2026.

Nová štruktúra konania

Namiesto pôvodnej dvojice „územné rozhodnutie + stavebné povolenie" zaviedol nový zákon nasledovnú schému:

1. Prerokovanie stavebného zámeru (§ 20 zákona) – stavebník predloží stavebný zámer dotknutým orgánom a dotknutým právnickým osobám na získanie záväzných stanovísk
2. Konanie o stavebnom zámere a rozhodnutie o stavebnom zámere (§§ 48 – 62) – príslušný správny orgán (stavebný úrad alebo špeciálny stavebný úrad) vydá rozhodnutie, ktoré obsahuje podmienky uskutočnenia stavby
3. Overenie projektu stavby (§ 65) – pred začatím prác sa overí podrobný projekt stavby; výsledkom je overovacia doložka
4. Realizácia stavby v súlade s overeným projektom a podmienkami rozhodnutia
5. Kolaudácia (§ 66) – povinná pred užívaním novej stavby a zmeny dokončenej stavby; nevyžaduje sa pri stavbách na ohlásenie

Drobné stavby a stavebné úpravy nevyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere – stačí ohlásenie podľa § 63.

Kedy potrebujete rozhodnutie o stavebnom zámere

Rozhodnutie o stavebnom zámere sa vyžaduje pri novej stavbe, zmene dokončenej stavby (prístavba, nadstavba, vstavba podľa § 5) a pri terénnych úpravách, ktoré nie sú drobnou stavbou. Konkrétne:

• Rodinný dom, bytový dom alebo iná budova
• Prístavba a nadstavba existujúcej stavby
• Stavba presahujúca parametre drobnej stavby podľa § 2 ods. 4
• Zmena v užívaní stavby spojená so stavebnými úpravami
• Stavba v pamiatkovej zóne alebo v chránenom území
• Stavba na poľnohospodárskej alebo lesnej pôde nad rámec povolených drobných stavieb

Stačí ohlásenie

Podľa § 63 zákona č. 25/2025 Z. z. sa ohlasujú:

• Drobné stavby – prízemné do 50 m² zastavanej plochy a 5 m výšky, podzemné do 25 m² a 3 m hĺbky
• Stavebné úpravy, ktorými sa nemení vzhľad ani dispozícia stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií
• Udržiavacie práce (výmena okien, strechy, omietky, ak nemenia vonkajší vzhľad pamiatkovo chránenej stavby)
• Oplotenie do výšky 1,6 m (nepriehľadné) alebo 2 m (priehľadné)
• Pripojenia na verejné siete – elektrická, plynová, vodovodná, kanalizačná prípojka

Účastníci a dokumentácia

Konanie o stavebnom zámere má užší okruh účastníkov než pôvodné územné a stavebné konanie. Účastníkmi sú podľa § 49 zákona stavebník, vlastník pozemku a vlastníci susedných pozemkov a stavieb, ktorých práva môžu byť stavbou priamo dotknuté.

Dokumentácia stavby

Dokumentácia stavby pozostáva podľa § 8 zákona z projektovej, realizačnej a prevádzkovej dokumentácie. Stupne projektovej dokumentácie (§ 9):

• Stavebný zámer – základné riešenie stavby a jej umiestnenie; podklad pre rozhodnutie o stavebnom zámere
• Projekt stavby – podrobné architektonické a stavebno-technické riešenie; podklad pre zhotovenie stavby
• Projekt stavby na ohlásenie – jednoduchšia forma pre stavby a stavebné úpravy ohlasované podľa § 63
• Vykonávací projekt – povinný len pre vyhradené stavby

Dokumentácia stavby sa spravidla vypracuje v elektronickej podobe a ukladá sa do informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (§ 8 ods. 3).

Postup získania rozhodnutia o stavebnom zámere

1. Stavebný zámer – vypracuje ho projektant zapísaný v Slovenskej komore architektov alebo Slovenskej komore stavebných inžinierov (§ 35 zákona)
2. Prerokovanie stavebného zámeru s dotknutými orgánmi (hasiči, hygienik, ochrana pamiatok, ochrana prírody) a dotknutými právnickými osobami (správcovia sietí) podľa § 20 – výsledkom sú záväzné stanoviská
3. Žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 50) s prílohami: stavebný zámer, záväzné stanoviská, doklad o vlastníckom alebo inom práve k pozemku
4. Konanie pred správnym orgánom – oznámenie o začatí konania, prípadne ústne pojednávanie, dokazovanie a vydanie rozhodnutia
5. Rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 60) s podmienkami uskutočnenia stavby – platí dva roky od nadobudnutia právoplatnosti, ak nie je určená dlhšia lehota
6. Spracovanie projektu stavby a žiadosť o jeho overenie (§ 65) – lehota správneho orgánu je 30 dní
7. Začatie stavby až po vydaní overovacej doložky (§ 65 ods. 5)

Proti rozhodnutiu o stavebnom zámere možno podať odvolanie podľa správneho poriadku v štandardnej lehote.

Sankcie za čiernu stavbu

Stavbu bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním postihuje § 79 zákona č. 25/2025 Z. z. (priestupky fyzických osôb) a § 80 (iné správne delikty pre podnikateľov a právnické osoby):

Skutok	Fyzická osoba (§ 79)	FO podnikateľ / PO (§ 80)
Stavba bez overeného projektu (§ 79 ods. 3 / § 80 ods. 3)	30 – 15 000 €	1 000 – 25 000 €
Drobná stavba bez overenia (§ 79 ods. 2 / § 80 ods. 2)	30 – 3 000 €	1 000 – 5 000 €
Stavba v chránenom území (§ 79 ods. 5)	30 – 200 000 €	1 000 – 25 000 €
Užívanie stavby bez kolaudácie (§ 79 ods. 3 písm. c)	30 – 15 000 €	1 000 – 25 000 €

Podľa § 79 ods. 7 možno pri opakovanom porušení do troch rokov od právoplatnosti pokuty uložiť pokutu v dvojnásobnej výške. Stavebný inšpektorát môže okrem pokuty nariadiť odstránenie stavby na náklady stavebníka (§ 78).

Dodatočné povolenie

Pri nepovolenej stavbe môže stavebný úrad začať konanie o dodatočnom povolení. Stavebník musí preukázať, že stavba je v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou a stavebno-technickými požiadavkami. Stavbu nemožno medzitým užívať a riziko nariadenia odstránenia trvá až do právoplatného povolenia.

Kolaudácia stavby

Kolaudácia je podľa § 66 zákona povinná pred uvedením stavby do trvalého užívania pri každej novej stavbe a zmene dokončenej stavby, na ktorú bolo potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere. Pri stavbách ohlasovaných sa kolaudácia nevyžaduje, výnimkou sú stavebné úpravy spojené so zmenou v užívaní stavby.

Detailný postup, prílohy návrhu na kolaudáciu a vydanie kolaudačného osvedčenia rozoberáme v článku Kolaudácia domu 2026.

Prechodné ustanovenia – staré a nové konania

Podľa § 84 zákona č. 25/2025 Z. z.:

• Podania doručené stavebnému úradu do 31. marca 2025 sa vybavia podľa zákona č. 50/1976 Zb.
• Územné rozhodnutia, stavebné povolenia a kolaudačné rozhodnutia podľa starého zákona zostávajú v platnosti
• Žiadosti o zmenu stavby pred dokončením, kolaudáciu alebo dočasné užívanie podávané po 31. 3. 2025 pri stavbách s územným rozhodnutím podľa starého zákona sa tiež vybavia podľa starých predpisov
• Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov je možné, ak žiadosť bola podaná do 31. marca 2029

Praktické odporúčania advokátskej kancelárie

• Začnite prerokovaním s dotknutými orgánmi – záporné záväzné stanovisko vie zablokovať aj kvalitne pripravený zámer
• Overte územnoplánovaciu dokumentáciu obce ešte pred objednaním projektu – stavba v rozpore s územným plánom nemá šancu na úspech
• Zabezpečte právne vzťahy k pozemku – pri spoluvlastníctve riešte súhlas, pri vecných bremenách ich rozsah
• Pri kúpe nehnuteľnosti si overte, či má vlastník platné kolaudačné rozhodnutie (alebo osvedčenie podľa § 67) – inak hrozí problém s pripojením na siete a hypotékou
• Pri čiernej stavbe kontaktujte advokáta skôr, než budete reagovať na výzvu stavebného inšpektorátu – nesprávne vyjadrenie môže situáciu sťažiť

Súvisiace témy: konanie o stavebnom zámere 2026, kolaudácia domu 2026, odvolanie v správnom konaní, kataster nehnuteľností, susedské spory.

Tagy: stavebný zákon 25/2025stavebný zámerstavebné povoleniekolaudáciačierna stavba