Stavebné povolenie 2026 – nový stavebný zákon 25/2025 a stavebný zámer

Publikované: 12. novembra 2025 | Aktualizované: 10. mája 2026 | Kategória: Nehnuteľnosti

Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje právnu radu ani záväzné právne stanovisko. Jeho obsahom je zhrnutie verejne dostupných informácií, pričom aktuálnosť, úplnosť ani správnosť uvedených informácií nie je zaručená. Prečítaním tohto článku nevzniká vzťah advokát – klient. Odporúčame nekonať na základe tohto článku bez konzultácie s advokátom, ktorý posúdi Vašu konkrétnu situáciu. Neváhajte sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu. Niektoré časti tohto článku môžu byť vytvorené alebo upravené s využitím prediktívnych textových modelov a nástrojov umelej inteligencie.

Stavebné právo na Slovensku v roku 2026

Stavebné právo prešlo k 1. aprílu 2025 zásadnou reformou. Pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku bol zrušený a celú oblasť dnes upravuje zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon. Nový zákon nahradil koncept stavebného povolenia rozhodnutím o stavebnom zámere a samostatným overením projektu stavby. Tento článok zhŕňa postup pre stavebníka v roku 2026.

Nová štruktúra konania

Namiesto pôvodnej dvojice „územné rozhodnutie + stavebné povolenie" zaviedol nový zákon nasledovnú schému:

Prerokovanie stavebného zámeru (§ 20 zákona) – stavebník predloží stavebný zámer dotknutým orgánom na vydanie záväzných stanovísk a dotknutým právnickým osobám na vydanie záväzných vyjadrení
Konanie o stavebnom zámere a rozhodnutie o stavebnom zámere (§§ 48 – 62) – príslušný správny orgán (stavebný úrad alebo špeciálny stavebný úrad) vydá rozhodnutie, ktoré obsahuje podmienky uskutočnenia stavby
Overenie projektu stavby (§ 65) – pred začatím prác sa overí podrobný projekt stavby; výsledkom je overovacia doložka
Realizácia stavby v súlade s overeným projektom a podmienkami rozhodnutia
Kolaudácia (§ 66) – povinná pred užívaním novej stavby a zmeny dokončenej stavby; nevyžaduje sa pri stavbách na ohlásenie

Drobné stavby a niektoré stavebné úpravy nevyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere – podľa § 18 ods. 3 a 4 postačuje ich ohlásenie (procesný postup upravuje § 63). Bežné údržbové práce podľa § 18 ods. 5 nevyžadujú ani ohlásenie.

Kedy potrebujete rozhodnutie o stavebnom zámere

Podľa § 18 ods. 2 zákona sa rozhodnutie o stavebnom zámere vyžaduje pri každej stavbe, zmene dokončenej stavby, odstránení stavby aj stavebnej úprave, ak zákon neustanovuje inak (teda ak nepostačuje ohlásenie podľa § 18 ods. 3 a 4 alebo sa nevyžaduje ani to podľa § 18 ods. 5). Týka sa to najmä novej stavby, zmeny dokončenej stavby (prístavba, nadstavba, vstavba podľa § 5) a terénnych úprav, ktoré nie sú drobnou stavbou. Konkrétne:

Rodinný dom, bytový dom alebo iná budova
Prístavba a nadstavba existujúcej stavby
Stavba presahujúca parametre drobnej stavby podľa § 2 ods. 4
Zmena v užívaní stavby spojená so stavebnými úpravami
Stavba v pamiatkovej zóne alebo v chránenom území
Stavba na poľnohospodárskej alebo lesnej pôde nad rámec povolených drobných stavieb

Stačí ohlásenie

Rozsah prác, ktoré postačuje ohlásiť, vymedzuje § 18 ods. 3 a 4 zákona č. 25/2025 Z. z.; samotný procesný postup ohlásenia upravuje § 63. Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje najmä pri:

drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) – prízemné do 50 m² zastavanej plochy a 5 m výšky, podzemné do 25 m² a 3 m hĺbky, a stavby slúžiace lesnej výrobe a poľovníctvu
ostatných drobných stavbách (napríklad oplotenie alebo prípojky) a stavebných úpravách, ak nastane niektorá z okolností podľa § 18 ods. 3 – najmä práce na verejnom priestranstve, do 2 m od hranice pozemku, na stavbe so súpisným číslom, na kultúrnej pamiatke, v pamiatkovom alebo chránenom území, alebo ak môžu ohroziť zdravie ľudí či životné prostredie
zariadeniach využívajúcich slnečnú energiu od 50 kW do 100 kW vrátane a nových vedeniach elektronických komunikačných sietí (§ 18 ods. 4)
údržbe stavby, ktorá môže ovplyvniť jej stabilitu, protipožiarnu bezpečnosť, vzhľad vo verejnom priestore alebo životné prostredie, a pri údržbe kultúrnej pamiatky (§ 18 ods. 4)

Bežné údržbové a drobné práce podľa § 18 ods. 5 nevyžadujú ani ohlásenie – ide najmä o opravu fasády, výmenu strešnej krytiny, výmenu okien a dverí, opravu oplotenia bez zmeny jeho trasy a veľkosti, ako aj maliarske práce a výmenu zabudovaných zariaďovacích predmetov. Presný režim konkrétnej stavby overte na príslušnom stavebnom úrade.

Účastníci a dokumentácia

Konanie o stavebnom zámere má užší okruh účastníkov než pôvodné územné a stavebné konanie. Účastníkmi sú podľa § 49 zákona stavebník, vlastník pozemku a vlastníci susedných pozemkov a stavieb, ktorých práva môžu byť stavbou priamo dotknuté.

Dokumentácia stavby

Dokumentácia stavby pozostáva podľa § 8 zákona z projektovej, realizačnej a prevádzkovej dokumentácie. Stupne projektovej dokumentácie (§ 9):

Stavebný zámer – základné riešenie stavby a jej umiestnenie; podklad pre rozhodnutie o stavebnom zámere
Projekt stavby – podrobné architektonické a stavebno-technické riešenie; podklad pre zhotovenie stavby
Projekt stavby na ohlásenie – jednoduchšia forma pre stavby a stavebné úpravy ohlasované podľa § 63
Vykonávací projekt – povinný len pre vyhradené stavby

Dokumentácia stavby sa spravidla vypracuje v elektronickej podobe a ukladá sa do informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (§ 8 ods. 3).

Postup získania rozhodnutia o stavebnom zámere

Stavebný zámer – vypracuje ho projektant ako oprávnená osoba (§ 35 zákona); oprávnenie projektovať vyplýva z postavenia autorizovaného architekta alebo autorizovaného stavebného inžiniera zapísaného v Slovenskej komore architektov alebo v Slovenskej komore stavebných inžinierov podľa osobitného predpisu o autorizácii
Prerokovanie stavebného zámeru s dotknutými orgánmi (hasiči, hygienik, ochrana pamiatok, ochrana prírody) a dotknutými právnickými osobami (správcovia sietí) podľa § 20 – výsledkom sú záväzné stanoviská dotknutých orgánov a záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb
Žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 50) – podáva sa elektronicky; podľa § 50 ods. 2 sa k nej prikladá projektová dokumentácia (stavebný zámer) vypracovaná oprávnenou osobou a správa o prerokovaní stavebného zámeru so záväznými stanoviskami dotknutých orgánov a vyjadreniami dotknutých právnických osôb
Konanie pred správnym orgánom – oznámenie o začatí konania, prípadne ústne pojednávanie, dokazovanie a vydanie rozhodnutia
Rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 60) s podmienkami uskutočnenia stavby – podľa § 61 ods. 1 platí dva roky od nadobudnutia právoplatnosti (pri líniových a vyhradených stavbách tri roky a pri informačnej konštrukcii a zmontovanom výrobku jeden rok), ak správny orgán neurčil dlhšiu lehotu
Spracovanie projektu stavby a žiadosť o jeho overenie (§ 65) – lehota správneho orgánu je 30 dní
Začatie stavby až po vydaní overovacej doložky (§ 65 ods. 5)

Proti rozhodnutiu o stavebnom zámere možno podať odvolanie podľa správneho poriadku v štandardnej lehote.

Sankcie za čiernu stavbu

Stavbu bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním postihuje § 79 zákona č. 25/2025 Z. z. (priestupky fyzických osôb) a § 80 (iné správne delikty pre podnikateľov a právnické osoby):

Skutok	Fyzická osoba (§ 79)	FO podnikateľ / PO (§ 80)
Zhotovenie stavby bez overeného projektu	30 – 15 000 € (§ 79 ods. 3)	10 000 – 150 000 € (§ 80 ods. 4)
Drobná stavba alebo stavebná úprava na ohlásenie bez overenia	30 – 3 000 € (§ 79 ods. 2)	1 000 – 5 000 € (§ 80 ods. 2)
Užívanie stavby bez kolaudačného osvedčenia	30 – 15 000 € (§ 79 ods. 3)	10 000 – 150 000 € (§ 80 ods. 4)
Stavebné práce svojpomocou v chránenom území alebo na nezastaviteľnom pozemku	30 – 200 000 € (§ 79 ods. 5)	10 000 – 150 000 € (§ 80 ods. 4) za zhotovenie stavby bez overeného projektu; svojpomoc je inštitút fyzickej osoby

Podľa § 79 ods. 7 možno pri opakovanom porušení do troch rokov od právoplatnosti pokuty uložiť pokutu v dvojnásobnej výške. Stavebný inšpektorát môže okrem pokuty nariadiť odstránenie stavby na náklady vlastníka stavby (§ 78 ods. 1 a 2).

Dodatočné povolenie

Nový stavebný zákon samostatný inštitút dodatočného povolenia novej nepovolenej stavby neupravuje. Stavebné práce uskutočňované bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním sú podľa § 28 zákona č. 25/2025 Z. z. nepovolenými stavebnými prácami a stavebný inšpektorát môže nariadiť odstránenie stavby (§ 78) a uložiť pokutu (§ 79 a § 80).

Dodatočné povolenie zostalo zachované len v prechodnom režime. Podľa § 84 ods. 7 písm. b) zákona môže vlastník stavby, ktorá nespĺňa podmienky, aby ju bolo možné považovať za postavenú v súlade s predpismi, podať žiadosť o dodatočné povolenie v období od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029; takéto konanie sa vedie podľa doterajších predpisov (zákon č. 50/1976 Zb.). Stavbu medzitým nemožno užívať a riziko nariadenia jej odstránenia trvá. Presný postup overte na príslušnom stavebnom úrade.

Kolaudácia stavby

Kolaudácia je podľa § 66 zákona povinná pred uvedením stavby do trvalého užívania pri každej novej stavbe a zmene dokončenej stavby, na ktorú bolo potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere. Pri stavbách ohlasovaných sa kolaudácia nevyžaduje, výnimkou sú stavebné úpravy spojené so zmenou v užívaní stavby.

Detailný postup, prílohy návrhu na kolaudáciu a vydanie kolaudačného osvedčenia rozoberáme v článku Kolaudácia domu 2026.

Prechodné ustanovenia – staré a nové konania

Podľa § 84 zákona č. 25/2025 Z. z.:

Podania doručené stavebnému úradu do 31. marca 2025 sa vybavia podľa zákona č. 50/1976 Zb.
Územné rozhodnutia, stavebné povolenia a kolaudačné rozhodnutia podľa starého zákona zostávajú v platnosti
Žiadosti o zmenu stavby pred dokončením, kolaudáciu alebo dočasné užívanie podávané po 31. 3. 2025 pri stavbách s územným rozhodnutím podľa starého zákona sa tiež vybavia podľa starých predpisov
Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov je možné, ak žiadosť bola podaná do 31. marca 2029

Praktické odporúčania advokátskej kancelárie

Začnite prerokovaním s dotknutými orgánmi – záporné záväzné stanovisko vie zablokovať aj kvalitne pripravený zámer
Overte územnoplánovaciu dokumentáciu obce ešte pred objednaním projektu – stavba v rozpore s územným plánom nemá šancu na úspech
Zabezpečte právne vzťahy k pozemku – pri spoluvlastníctve riešte súhlas, pri vecných bremenách ich rozsah
Pri kúpe nehnuteľnosti si overte, či má vlastník platné kolaudačné rozhodnutie (alebo osvedčenie podľa § 67) – inak hrozí problém s pripojením na siete a hypotékou
Pri čiernej stavbe kontaktujte advokáta skôr, než budete reagovať na výzvu stavebného inšpektorátu – nesprávne vyjadrenie môže situáciu sťažiť

Súvisiace témy: konanie o stavebnom zámere 2026, kolaudácia domu 2026, odvolanie v správnom konaní, kataster nehnuteľností, susedské spory.

Často kladené otázky

Existuje ešte „stavebné povolenie" podľa nového zákona?

Nie. Zákon č. 25/2025 Z. z. nahradil koncept stavebného povolenia rozhodnutím o stavebnom zámere podľa § 60 a následným overením projektu stavby podľa § 65. Spojené územné a stavebné konanie podľa starého zákona č. 50/1976 Zb. už neexistuje. Pre podania doručené do 31. 3. 2025 platia podľa § 84 staré predpisy.

Aké stavby vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere?

Podľa § 18 ods. 2 sa rozhodnutie o stavebnom zámere vyžaduje pri každej stavbe, zmene dokončenej stavby aj stavebnej úprave, ak zákon neustanovuje inak. Nevyžaduje sa pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 (napr. prízemné drobné stavby do 50 m² a 5 m výšky — § 2 ods. 4 vymedzuje viac kategórií s vlastnými limitmi) a pri prácach, ktoré postačuje ohlásiť (§ 18 ods. 3 a 4) alebo ktoré nevyžadujú ani ohlásenie (§ 18 ods. 5). Týka sa najmä rodinných domov, bytových domov, väčších garáží, prístavieb, nadstavieb a zmien v užívaní stavby spojených so zmenou dokončenej stavby.

Akú dokumentáciu treba k stavebnému zámeru?

Podľa § 9 ods. 2 zákona stavebný zámer obsahuje urbanistické, architektonické a základné stavebné riešenie navrhovanej stavby, jej umiestnenie do územia, napojenie na dopravnú infraštruktúru a siete technického vybavenia. Po vydaní rozhodnutia sa pred začatím stavby spracuje projekt stavby podľa § 9 ods. 3 a overí podľa § 65.

Aké sú sankcie za čiernu stavbu podľa nového zákona?

Podľa § 79 ods. 3 zákona č. 25/2025 Z. z. sa fyzická osoba, ktorá zhotovuje stavbu bez overeného projektu alebo v rozpore s ním, dopustí priestupku s pokutou od 30 do 15 000 eur. Pre fyzickú osobu – podnikateľa a právnickú osobu je za zhotovenie stavby bez overeného projektu podľa § 80 ods. 4 pokuta od 10 000 do 150 000 eur. Pri uskutočňovaní stavebných prác svojpomocou v chránenom území alebo na nezastaviteľnom pozemku ide podľa § 79 ods. 5 o pokutu až do 200 000 eur.

Je možné dodatočné povolenie čiernej stavby?

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. samostatný inštitút dodatočného povolenia novej čiernej stavby neupravuje – stavebné práce bez overeného projektu sú nepovolenými stavebnými prácami (§ 28) a stavebný inšpektorát môže nariadiť ich odstránenie (§ 78) a uložiť pokutu (§ 79 a § 80). Dodatočné povolenie zostalo len v prechodnom režime: podľa § 84 ods. 7 písm. b) môže vlastník stavby, ktorá nespĺňa podmienky, aby sa považovala za postavenú v súlade s predpismi, podať žiadosť o dodatočné povolenie od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029, pričom konanie sa vedie podľa doterajších predpisov (zákon č. 50/1976 Zb.). Stavbu medzitým nemožno užívať.

Ako dlho platí rozhodnutie o stavebnom zámere?

Podľa § 61 ods. 1 zákona je rozhodnutie o stavebnom zámere platné dva roky od nadobudnutia právoplatnosti (pri líniových a vyhradených stavbách tri roky a pri informačnej konštrukcii a zmontovanom výrobku jeden rok), ak správny orgán neurčil dlhšiu lehotu. Overovacia doložka projektu stavby podľa § 65 ods. 6 stráca platnosť, ak sa so stavebnými prácami nezačalo do dvoch rokov od jej vydania.

Tagy: stavebný zákon 25/2025stavebný zámerstavebné povoleniekolaudáciačierna stavba