Na pozemku pri bytovom dome je v katastri duplicita vlastníctva s parcelou registra E – musíme troch zapísaných vlastníkov vyplatiť

Dobrý deň,

poznámka o duplicite neznamená, že by niektorý zo zápisov automaticky platil viac než druhý. Kataster ňou len upozorňuje, že k tomu istému kusu zeme eviduje dve vlastnícke práva a sám nevie rozhodnúť, ktoré je správne. Kým sa duplicita nevyrieši, nie je dôvod nikoho „vyplácať“ len preto, že je zapísaný na parcele registra E. Najprv treba zistiť, kto je skutočným vlastníkom, a až podľa toho zvoliť postup: dohodu, potvrdenie vydržania alebo určovaciu žalobu.

1. Čo poznámka o duplicite v katastri znamená.

Poznámka je zápis, ktorý informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nej (§ 38 katastrálneho zákona). Okresný úrad ju vyznačí aj vtedy, ak bola hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti spochybnená:

„Okresný úrad vyznačí v katastri poznámku aj o tom, že hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti bola spochybnená.“ ([§ 39 ods. 2 katastrálneho zákona](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/162/20250401.html#paragraf-39))

Údaje katastra o právach k nehnuteľnostiam sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak (§ 70 ods. 1 a 2 katastrálneho zákona). Pri duplicite stoja proti sebe dva zápisy a kataster nemá právomoc posúdiť, ktorý z nich obstojí. Preto sa poznámka zruší až vtedy, keď pominú dôvody jej zápisu (§ 39 ods. 3), teda keď duplicitu odstráni dohoda vlastníkov alebo rozhodnutie súdu.

2. Prečo takéto duplicity vznikajú.

Vaša úvaha je správna. Parcely registra E zachytávajú pôvodné pozemkové vlastníctvo z pozemkovej knihy, ktoré sa po roku 1950 reálne prestalo rešpektovať. Pri výstavbe bytových domov sa pozemky často zastavali a dvory sa začali užívať bez toho, aby sa pôvodným vlastníkom právo riadne odňalo alebo vykúpilo a aby sa zmena zapísala. Neskôr sa vlastníctvo k novým parcelám registra C zapísalo na majiteľov bytov, pôvodný zápis na parcele E však zostal. Či je to aj Váš prípad, ukážu listiny zo zbierky listín a z pozemkovej knihy (bod 5).

3. Majú zapísaní vlastníci parcely E nárok na vyplatenie.

Nárok na vyplatenie by mali len vtedy, ak by ich vlastnícke právo bolo skutočné a trvalo by dodnes. Proti tomu stojí silný argument na Vašej strane: vydržanie. Kto má nehnuteľnosť nepretržite v oprávnenej držbe desať rokov, stáva sa jej vlastníkom:

„Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.“ ([§ 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/20260731.html#paragraf-134))

Držba je oprávnená, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec patrí; pri pochybnostiach sa oprávnenosť držby predpokladá (§ 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Do vydržacej doby sa započítava aj držba právneho predchodcu (§ 134 ods. 3), teda Vášho starého otca a vlastníkov bytov pred ním. Rozhodujúce je, aby desať rokov dobromyseľnej držby uplynulo skôr, než sa vlastníci bytov o nároku vlastníkov parcely E dozvedeli, napríklad zápisom poznámky o duplicite. Ak dvor pri bytovom dome vlastníci bytov desaťročia užívali ako svoj, majú ho zapísaný na liste vlastníctva a nikto z vlastníkov parcely E sa oň nehlásil, podmienky vydržania sú s veľkou pravdepodobnosťou splnené. V takom prípade vlastníkom E parcely nepatrí žiadna náhrada, pretože vlastnícke právo už nadobudli vlastníci bytového domu.

Vyplácať má zmysel iba vtedy, ak by sa ukázalo, že vydržanie preukázať nemožno (napríklad držba nebola dobromyseľná, lebo vlastníci bytov o nároku E vlastníkov vedeli a riešili ho) a druhá strana má silnejší titul. Vtedy ide o bežný prevod spoluvlastníckych podielov kúpnou zmluvou; podiely sú podľa zápisu tretinové (§ 137 Občianskeho zákonníka).

4. Podľa akej hodnoty by sa prípadne vyplácalo.

Pri dohode je cena vecou dohody strán. Ak by sa hodnota určovala znalecky, rozhodujúci je skutočný stav a využitie pozemku, nie označenie na liste vlastníctva. Kataster to hovorí priamo: záväzným údajom katastra nie je druh pozemku evidovaného ako parcela registra E (§ 70 ods. 2 katastrálneho zákona). Zápis „orná pôda“ pri E parcele je teda len historický údaj; fakticky ide o zastavaný dvor bytového domu so žumpou a elektrickým stĺpom. Z tohto stavu by vychádzal znalec aj súd.

5. Ako duplicitu odstrániť.

• Dohoda. Ak sú vlastníci E parcely známi a ochotní, najrýchlejšie je dohoda o urovnaní (§ 585 Občianskeho zákonníka), v ktorej zapísaní vlastníci parcely E uznajú vlastnícke právo vlastníkov bytového domu, prípadne kúpna zmluva za symbolickú cenu, a návrh na vklad do katastra.
• Potvrdenie vydržania súdom. Od roku 2021 existuje osobitné konanie o potvrdení vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (§ 359a Civilného mimosporového poriadku). Návrh sa podáva na súd, v ktorého obvode je nehnuteľnosť (§ 359b); navrhovateľ v ňom opíše a osvedčí, na základe čoho a ako dlho pozemok držal, označí ho podľa údajov katastra a uvedie deň, ktorým vlastnícke právo vydržaním nadobudol (§ 359d ods. 2). Súd vydá vyzývacie uznesenie, zverejní ho v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce verejnosť má na námietky najmenej šesť mesiacov od zverejnenia (§ 359f ods. 3) a zapísaní vlastníci parcely E ich môžu podať až do vydania uznesenia (§ 359h ods. 2). Ak námietky neprídu alebo neobstoja, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania; právoplatné uznesenie je záväzné pre každého (§ 359k ods. 1) a kataster podľa neho duplicitu odstráni. Tento postup je vhodný práve vtedy, keď sú zapísaní vlastníci E parcely nedostupní alebo už nežijú. Pozemok pri bytovom dome patrí vlastníkom bytov v podielovom spoluvlastníctve, preto je vhodné, aby návrh podali spoločne všetci vlastníci bytov; návrh len za podiel po starom otcovi by duplicitu pri ostatných podieloch neodstránil.
• Určovacia žaloba. Ak druhá strana vydržanie spochybní, rozhodne sa o vlastníctve v spore žalobou o určenie, či tu právo je alebo nie je (§ 137 písm. c) Civilného sporového poriadku).

Dedičské konanie samo o sebe duplicitu nevyrieši: notár dedičom potvrdí nadobudnutie podielov tak, ako ich mal zapísané poručiteľ, poznámka však na liste vlastníctva ostane. Nenechajte sa preto v konaní tlačiť k rýchlemu „vyplateniu“.

6. Aké listiny si vyžiadať.

• z katastra: aktuálne výpisy z oboch listov vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy a mapy určeného operátu (parcely E), identifikáciu parciel, ktorá ukáže, ako sa E parcela prekrýva s parcelami C;
• zo zbierky listín katastra: nadobúdacie listiny, na základe ktorých boli zapísané parcely C aj parcela E (rozhodnutia, zmluvy, geometrické plány); prístup máte ako právny nástupca vlastníka (§ 68 ods. 3 katastrálneho zákona);
• z archívu alebo katastra: pozemkovoknižnú vložku k pôvodnému pozemku, z ktorej vyplýva, kto bol pôvodným vlastníkom a aké zápisy nasledovali;
• od obce alebo stavebného úradu: stavebné a kolaudačné rozhodnutie bytového domu a doklady o tom, na akom pozemku a s akým právom sa staval.

Z týchto listín sa dá spravidla presne určiť, kde sa reťazec titulov pretrhol, a podľa toho zvoliť najlacnejšiu cestu.

Zhrnutie: Poznámka o duplicite nikomu nezakladá nárok na vyplatenie. Pri dvore bytového domu užívanom desaťročia je najpravdepodobnejším riešením potvrdenie vydržania, pri ktorom sa nič neplatí. Ak by sa predsa vyplácalo, hodnota sa posudzuje podľa skutočného využitia pozemku, nie podľa zápisu „orná pôda“ pri parcele E, ktorý nie je záväzným údajom katastra. Odporúčame najprv zhromaždiť listiny z katastra a pozemkovej knihy a až potom rozhodovať o dohode či návrhu na súd; s posúdením listín Vám radi pomôžeme.

S pozdravom

Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.