Prenajímateľka podpísala odovzdávací protokol a o hodinu žiada peniaze za čistenie nábytku – musím platiť
Mala som krátkodobý nájom bytu. Po skončení nájmu sme byt odovzdali, prenajímateľka ho osobne skontrolovala a podpísali sme odovzdávací protokol, kópiu mi však nedala. Asi o hodinu mi zavolala a žiada peniaze za čistenie stoličiek a gauča, vraj boli popísané fixkou, a spomenula aj poškodený rošt postele. Fixku som nikdy nemala, stoličky aj gauč boli pri prevzatí staré a nie celkom čisté, o rošte som nevedela. V zmluve máme obvyklé opotrebenie, povinnosť prenajímateľa zabezpečiť pri pochybnostiach odborný posudok a odkaz na fotodokumentáciu uloženú v realitnej kancelárii. Musím zaplatiť, čo musí prenajímateľka preukázať, znamená faktúra povinnosť platiť a čo robiť, keď mi odmieta dať protokol a fotodokumentáciu?Levice
Dobrý deň,
platiť nemusíte len preto, že prenajímateľka niečo tvrdí alebo Vám pošle faktúru. Nárok na náhradu škody musí preukázať ona, a to proti vlastnému podpisu na odovzdávacom protokole, v ktorom stav bytu pri odovzdaní odsúhlasila. Pri starom nábytku navyše platí, že bežné opotrebenie a znečistenie, ktoré tam bolo už pri prevzatí, nie je škodou.
1. Čo musí nájomca pri skončení nájmu vrátiť.
Krátkodobý nájom bytu sa riadi osobitným zákonom a v otázkach, ktoré neupravuje, Občianskym zákonníkom (§ 10 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu). Pre vrátenie bytu platí:
„Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.“ ([§ 682 Občianskeho zákonníka](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/20260731.html#paragraf-682))
Vaša zmluva obvyklé opotrebenie výslovne pripúšťa. Staré stoličky a gauč, ktoré neboli dokonale čisté už pri prevzatí, sa teda porovnávajú so stavom pri prevzatí, nie s novým nábytkom. Práve na to slúži opis stavu bytu a jeho vybavenia, ktorý je povinnou náležitosťou zmluvy o krátkodobom nájme (§ 3 ods. 3 písm. d) zákona č. 98/2014 Z. z.), a fotodokumentácia z realitnej kancelárie.
2. Kto čo musí preukázať.
Za poškodenie alebo nadmerné opotrebenie prenajatej veci zodpovedá nájomca podľa všeobecných ustanovení o náhrade škody (§ 420 Občianskeho zákonníka); § 683 ods. 1 Občianskeho zákonníka jeho zodpovednosť rozširuje aj na osoby, ktorým k veci umožnil prístup, a výslovne vylučuje zodpovednosť za náhodu. Kto chce náhradu škody, musí preukázať, že škoda vznikla, v akej výške a že vznikla počas nájmu nad rámec obvyklého opotrebenia. V prípadnom spore platí, že strany sú povinné označiť skutkové tvrdenia a podoprieť ich dôkazmi (čl. 8 Civilného sporového poriadku). Prenajímateľka by teda musela preukázať:
- aký bol stav stoličiek, gauča a roštu pri odovzdaní bytu Vám (fotodokumentácia, opis v zmluve),
- že k popísaniu a poškodeniu došlo počas Vášho nájmu a nad rámec obvyklého opotrebenia,
- skutočné náklady na odstránenie (doklad o čistení či oprave), a pri pochybnostiach podľa Vašej zmluvy aj odborný posudok.
Podpísaný odovzdávací protokol je pritom dôkaz vo Váš prospech: prenajímateľka byt osobne prezrela a podpisom potvrdila stav, v akom ho prevzala. Výhrady uplatnené až telefonicky po hodine majú podstatne menšiu váhu než jej vlastný podpis. Kým prenajímateľka nepreukáže, že nábytok bol pri odovzdaní Vám v lepšom stave než pri vrátení, nemusíte dokazovať nič. Až keby to preukázala, museli by ste Vy preukázať, že ste poškodenie nezavinili (§ 420 ods. 3 Občianskeho zákonníka); aj preto je podpísaný protokol taký dôležitý.
3. Faktúra nie je povinnosť platiť.
Faktúra je len výzva na zaplatenie. Záväzok vzniká z právneho dôvodu, nie z vystavenia dokladu. Ak faktúru dostanete, písomne ju odmietnite s odôvodnením (podpísaný protokol, obvyklé opotrebenie, chýbajúce dôkazy, nesplnená zmluvná podmienka odborného posudku) a nárok neuznávajte ani čiastočne. Dôležitá je aj lehota: náhrady za poškodenie prenajatej veci sa prenajímateľ môže domáhať len obmedzený čas:
„Domáhať sa náhrady možno len do šiestich mesiacov od vrátenia prenajatej veci; inak nárok zanikne.“ ([§ 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/20260731.html#paragraf-683))
Ak Vás v tejto lehote nezažaluje, nárok zanikne úplne, nielen premlčaním.
4. Zábezpeka (kaucia).
Ak ste pri uzavretí zmluvy zložili peňažnú zábezpeku, prenajímateľka ju smie použiť len na preukázateľné pohľadávky z nájmu a nevyčerpanú časť Vám musí vrátiť najneskôr do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov, ak zmluva neurčuje inak (§ 5 ods. 1 a 3 zákona č. 98/2014 Z. z.). Jednostranné „započítanie“ sporných nákladov za čistenie bez dokladov do zábezpeky nie je v poriadku a vrátenie zábezpeky môžete vymáhať.
5. Čo urobiť teraz.
- Písomne (e-mailom aj doporučene) požiadajte o kópiu podpísaného odovzdávacieho protokolu a o fotodokumentáciu z realitnej kancelárie; realitnú kanceláriu oslovte priamo, zmluva na jej dokumentáciu odkazuje.
- V tom istom liste nárok odmietnite a uveďte, že stav bytu bol pri odovzdaní odsúhlasený podpisom a že bez dokladov a posudku žiadnu platbu neuznávate.
- Spíšte si vlastný záznam o stave nábytku pri prevzatí a pri odovzdaní, mená prípadných svedkov a uchovajte si všetku komunikáciu.
- Ak zábezpeku nevráti alebo Vás zažaluje, obráťte sa na nás; pri tejto dôkaznej situácii má prenajímateľka slabú pozíciu.
Zhrnutie: Podpísaný odovzdávací protokol a zmluvné pravidlo o obvyklom opotrebení Vás chránia. Dôkazné bremeno o tom, že škoda vznikla počas Vášho nájmu nad rámec obvyklého opotrebenia, a o jej výške je na prenajímateľke, faktúra Vás k ničomu nezaväzuje a jej nárok zaniká, ak ho neuplatní na súde do šiestich mesiacov od vrátenia bytu. Trvajte na vydaní protokolu a fotodokumentácie a na vrátení prípadnej zábezpeky.
S pozdravom
Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.