Sused postavil prístrešok tesne pri stene môjho domu bez povolenia – čo môžem robiť?

Dobrý deň,

vaša situácia má dve samostatné roviny – verejnoprávnu (stavebný dohľad) a súkromnoprávnu (susedské práva). Obe môžete uplatniť súčasne a navzájom sa nevylučujú.

1. Verejnoprávna rovina – nepovolená stavba

Od 1. apríla 2025 sa stavby posudzujú podľa nového zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, ktorý nahradil zákon č. 50/1976 Zb. Stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, sú podľa § 28 zákona č. 25/2025 Z. z. nepovolenými stavebnými prácami. Ak sused prístrešok postavil bez ohlásenia alebo bez rozhodnutia o stavebnom zámere, ide spravidla práve o takýto prípad.

Na odstránenie protiprávneho stavu slúži štátny stavebný dohľad, ktorý vykonáva stavebný inšpektorát. Na základe vášho podnetu inšpektorát preverí, či má stavba potrebné povolenie a či spĺňa stavebno-technické požiadavky podľa § 19 zákona (vrátane odstupových vzdialeností a odvedenia dažďovej vody). Ako vlastník susednej nehnuteľnosti ste dotknutou osobou – „susedným pozemkom" je podľa § 7 ods. 2 aj pozemok, ktorý síce nemá spoločnú hranicu, ale stavba má priamy vplyv na jeho užívanie.

Ak inšpektorát zistí nepovolené práce, môže:

• nariadiť odstránenie stavby podľa § 78 zákona č. 25/2025 Z. z. – vlastníkovi určí lehotu a podmienky, pričom stavbu musí odstrániť na vlastné náklady; ak tak neurobí, inšpektorát uskutoční výkon rozhodnutia,
• uložiť pokutu podľa § 80 (napríklad od 1 000 do 5 000 eur, ak niekto uskutoční drobnú stavbu na ohlásenie bez overeného projektu alebo v rozpore s ním).

2. Čo robiť s nečinnosťou úradu

Podanie námietky koncom apríla bolo správnym krokom. Ak úrad nekoná, máte tieto možnosti:

1. Písomne urgovať podanie a žiadať o oznámenie, ako bolo s podnetom naložené, s uvedením spisovej značky.
2. Podať podnet na opatrenie proti nečinnosti nadriadenému orgánu. Na konanie podľa Stavebného zákona sa subsidiárne použije správny poriadok (§ 82 zákona č. 25/2025 Z. z.), ktorý umožňuje, aby nadriadený orgán prikázal nečinnému orgánu konať, prípadne vec prevzal.
3. Podať sťažnosť podľa zákona o sťažnostiach na postup orgánu.

Všetku komunikáciu odporúčam viesť písomne a uchovávať si podacie lístky a doručenky.

3. Súkromnoprávna rovina – susedské práva (§ 127 Občianskeho zákonníka)

Nezávisle od stavebného konania sa môžete brániť aj na civilnom súde. Podľa § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa vlastník veci musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného. Zákon výslovne uvádza aj tienenie a obťažovanie susedov; privádzanie dažďovej vody na vašu stenu pod toto ustanovenie tiež spadá.

Môžete podať zdržovaciu (negatórnu) žalobu, ktorou sa domáhate, aby sused upustil od obťažovania (odviedol vodu, odstránil zdroj zatekania), prípadne aj náhrady škody, ak vám na stene vznikla. Podľa § 127 ods. 3 majú navyše vlastníci susediacich pozemkov povinnosť umožniť na nevyhnutný čas vstup na svoj pozemok, ak to vyžaduje údržba susednej stavby – o tento prístup k stene môžete suseda požiadať a v prípade odmietnutia ho vymáhať súdne.

Odporúčaný postup

1. Zdokumentujte stav – fotografie prístrešku, odstupu od steny, zatekania a tienenia, ideálne s dátumom.
2. Písomne urgujte stavebný inšpektorát a žiadajte o stanovisko k vašej námietke.
3. Ak úrad nekoná, podajte podnet na opatrenie proti nečinnosti nadriadenému orgánu.
4. Paralelne zvážte výzvu susedovi a následne zdržovaciu žalobu podľa § 127 Občianskeho zákonníka.

Ak by ste potrebovali pripraviť podnet na opatrenie proti nečinnosti alebo žalobu zo susedského práva a zastupovanie pred úradom či súdom, môžete sa obrátiť na našu kanceláriu.

Táto odpoveď má informatívny charakter a nenahrádza individuálne právne poradenstvo. Posúdenie závisí od konkrétnych dokumentov a okolností prípadu.