Partner osem rokov neplatí hypotéku ani na deti a dom nechce opustiť – ako sa majetkovo vysporiadať

Dobrý deň,

Vaša situácia má riešenie. Keďže ste s partnerom neboli manželia, nevzniklo medzi Vami bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a „vyporiadanie ako pri rozvode“ neprichádza do úvahy. Rozhodujúce je niečo iné: kto je zapísaný ako vlastník na liste vlastníctva a kto je dlžníkom v úverovej zmluve. Od týchto dvoch dokumentov sa odvíja celý postup.

1. Najprv si overte list vlastníctva a úverovú zmluvu

Vlastníctvo nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra. Reči matky partnera, že Vám „dala dom“, preto nemajú právny význam, ak neexistuje darovacia zmluva s vkladom v katastri; jej prípadné peňažné príspevky spred desiatich rokov by už boli spravidla premlčané. Vyžiadajte si aktuálny výpis z listu vlastníctva a v úverovej zmluve si overte, kto je dlžník a prípadný spoludlžník.

2. Ak ste výlučnou vlastníčkou, na predaj nepotrebujete ničí súhlas

Ak ste na liste vlastníctva zapísaná len Vy, dom je výlučne Váš a na jeho predaj nepotrebujete súhlas partnera ani jeho matky. Prakticky budete riešiť len záložné právo banky, úver sa pri predaji spravidla vyplatí z kúpnej ceny. Partner u Vás po rozchode býva len na základe Vášho súhlasu; keď mu ho písomne odvoláte a vyzvete ho na vysťahovanie, býva v dome bez právneho titulu a môžete podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti:

„Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.“ ([§ 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/20260731.html#paragraf-126.odsek-1))

Vyhrážky, že „skončíte na ulici“, teda nemajú oporu v zákone – bez právneho titulu je v dome on, nie Vy a deti.

3. Ak je dom v podielovom spoluvlastníctve, zruší a vyporiada ho súd

Ak je na liste vlastníctva zapísaný aj partner alebo jeho matka, ide o podielové spoluvlastníctvo. Nikto nemôže byť nútený v ňom zotrvať: navrhnite písomne dohodu (odkúpenie podielu alebo spoločný predaj) a ak k nej nedôjde, podajte žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka:

„Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“

Súd pri prikázaní veci výslovne prihliada aj na násilné správanie spoluvlastníka voči ostatným; splátky či investície, ktoré ste platili nad rámec svojho podielu, v konaní uplatnite – súd ich pri vyporiadaní spravidla zohľadní.

4. Časť zaplatených splátok a účtov možno vymáhať späť

Záleží na tom, kto je v úverovej zmluve. Ak je partner (alebo jeho matka) spoludlžníkom, podiely na dlhu sú, ak nebolo dohodnuté inak, vo vzájomnom pomere rovnaké a platí:

„Ak dlžník v rozsahu uplatneného nároku dlh sám splnil, je oprávnený požadovať náhradu od ostatných podľa ich podielov.“ ([§ 511 ods. 3 Občianskeho zákonníka](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/20260731.html#paragraf-511.odsek-3))

Aj tento nárok sa premlčuje: pri každej splátke plynie trojročná premlčacia doba od jej zaplatenia (§ 101 Občianskeho zákonníka), vymôcť teda spravidla možno len splátky za posledné tri roky.

Ak dlžníkom nie je, prichádza do úvahy bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka. Kým však partner býval v dome s Vaším súhlasom, nešlo o užívanie bez právneho dôvodu; náhradu vo výške obvyklého nájomného preto súdna prax priznáva spravidla až za obdobie po tom, čo mu súhlas odvoláte a on v dome napriek tomu zostane. Za rovnaké obdobie možno žiadať aj náhradu za energie a služby, ktoré spotreboval a ktoré ste platili Vy. Pozor však na premlčanie: právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčí za 2 roky odvtedy, čo ste sa o ňom dozvedeli, objektívne najneskôr za 3 roky (pri úmyselnom obohatení za 10 rokov) podľa § 107 Občianskeho zákonníka. Nároky za staršie obdobie už môžu byť premlčané, preto konajte čo najskôr.

5. Výživné na deti Vám patrí, aj keď bývate v jednom dome

Vyživovacia povinnosť rodiča nezávisí od toho, či rodičia boli manželia, ani od spoločného bývania:

„Plnenie vyživovacej povinnosti rodičov k deťom je ich zákonná povinnosť, ktorá trvá do času, kým deti nie sú schopné samé sa živiť.“ ([§ 62 ods. 1 zákona o rodine](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2005/36/20260601.html#paragraf-62.odsek-1))

Prakticky: na najmladšie (maloleté) dieťa podáte návrh na určenie výživného na okresný súd podľa jeho bydliska, konanie je bez súdneho poplatku (zákon č. 71/1992 Zb.); plnoleté dieťa na vysokej škole podáva návrh vo vlastnom mene; dieťaťu, ktoré sa už samé živí, výživné nepatrí. To, že partner osem rokov nepracuje, ho povinnosti nezbavuje: súd prihliada na jeho potenciálny príjem, ak sa zárobku vzdáva bez dôležitého dôvodu (§ 75 ods. 1 zákona o rodine), a minimálne výživné 30 % životného minima na nezaopatrené dieťa (od 1. 7. 2026 40,44 € mesačne) musí platiť každý rodič bez ohľadu na pomery (§ 62 ods. 3 zákona o rodine). Maloletému dieťaťu možno výživné priznať až tri roky spätne odo dňa začatia konania, ak sú na to dôvody hodné osobitného zreteľa (§ 77 ods. 1 zákona o rodine). Dlhodobé neplnenie tejto zákonnej povinnosti môže byť aj trestným činom zanedbania povinnej výživy (§ 207 Trestného zákona). Postup pri neplatení určeného výživného sme zhrnuli v odpovedi Otec neplatí výživné – čo robiť.

Výživné pre seba od bývalého partnera žiadať nemôžete: vzájomnú vyživovaciu povinnosť majú len manželia (§ 71 zákona o rodine), medzi druhmi ju zákon nezakladá.

6. Psychický teror a vyhrážky netolerujte

Sústavné vyhrážanie a nátlak môžu napĺňať trestný čin nebezpečného vyhrážania (§ 360 Trestného zákona) a pri blízkej osobe aj týrania blízkej osoby (§ 208 Trestného zákona), ktorý výslovne zahŕňa vyhrážanie, vyvolávanie strachu a citové vydieranie; za blízku osobu sa na tento účel považuje aj bývalý druh (§ 127 ods. 5 Trestného zákona). Môžete podať trestné oznámenie; v akútnej situácii je polícia oprávnená partnera vykázať zo spoločného obydlia na 14 dní (§ 27a zákona č. 171/1993 Z. z.) a súd mu môže neodkladným opatrením zakázať vstup do domu (§ 325 ods. 2 písm. e) Civilného sporového poriadku).

Zhrnutie: začnite listom vlastníctva a úverovou zmluvou. Výlučná vlastníčka môže dom predať bez súhlasu partnera i jeho matky a partnera po písomnej výzve súdne vypratať (§ 126 OZ); pri spoluvlastníctve podajte žalobu o jeho zrušenie a vyporiadanie (§ 142 OZ). Od spoludlžníka žiadajte náhradu splátok podľa podielov (§ 511 OZ, spravidla tri roky spätne), inak prichádza do úvahy bezdôvodné obohatenie za užívanie domu bez Vášho súhlasu (§ 451 OZ, premlčanie 2/3 roky). Výživné na maloleté dieťa žiadajte súdne, aj tri roky spätne; na vysokoškoláka podáva návrh dieťa samo. Proti vyhrážkam sa bráňte trestným oznámením. S prípravou výziev, žalôb aj návrhov Vám radi pomôžeme.

Odpoveď má informatívny charakter a vychádza zo znenia predpisov účinných k augustu 2026 (slov-lex.sk).

Použité právne predpisy:

• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník – § 126 (ochrana vlastníctva, vypratanie), § 142 (zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva), § 451 (bezdôvodné obohatenie), § 511 (spoloční dlžníci a ich vzájomné podiely), § 101 (všeobecná trojročná premlčacia doba), § 107 (premlčanie bezdôvodného obohatenia)
• Zákon č. 36/2005 Z. z. o rodine – § 62 (vyživovacia povinnosť rodičov, minimálne výživné), § 71 (vyživovacia povinnosť len medzi manželmi), § 75 (potenciálny príjem povinného), § 77 (výživné spätne)
• Zákon č. 300/2005 Z. z. Trestný zákon – § 207 (zanedbanie povinnej výživy), § 208 (týranie blízkej osoby a zverenej osoby), § 360 (nebezpečné vyhrážanie), § 127 ods. 5 (bývalý druh ako blízka osoba)
• Zákon č. 171/1993 Z. z. o Policajnom zbore – § 27a (vykázanie zo spoločného obydlia)
• Zákon č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok – § 325 (neodkladné opatrenie)
• Zákon č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch (oslobodenie vo veciach výživného maloletých)

S pozdravom

Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.