Nájomca mi po skončení krátkodobého nájmu neodovzdal byt – môžem vymeniť zámok a vypratať jeho veci
S nájomcom mám zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z., beží šiesty rok a vždy sa predlžovala ročnými dodatkami, posledný do 31. 7. Nájomca byt nechce odovzdať a nereaguje na termíny, ktoré som mu navrhla e-mailom. V zmluve mám dojednané, že ak byt nevyprace, som oprávnená jeho hnuteľné veci vypratať a uskladniť na jeho náklady. Ponúkla som mu ešte 5 dní s odškodným vo výške denného nájmu. Ak 31. 7. prídem pred byt a nikto mi neotvorí, môžem na druhý deň vymeniť zámok, veci mu odniesť do pivnice a nechať ho „na ulici“? V § 8 ods. 1 zákona sa píše o 10 aj o 5 kalendárnych dňoch – musím ich rešpektovať, alebo môžem konať hneď 1. 8.?Bratislava
Dobrý deň,
rozumiem, že situácia je frustrujúca, musím Vás však zastaviť skôr, než urobíte krok, ktorý by sa mohol obrátiť proti Vám. Stručná odpoveď znie: nie, 1. 8. nemôžete vymeniť zámok ani vyniesť nájomcove veci – a v plnom rozsahu to neumožňuje ani Vaša zmluvná klauzula, ani zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.
1. Čo presne hovorí § 8 – lehoty 10 a 5 dní.
Nájom skončil 31. 7. uplynutím dojednanej doby (§ 6 písm. a) zákona č. 98/2014 Z. z.) a nájomca bol povinný byt vypratať a odovzdať ku dňu skončenia nájmu (§ 8 ods. 1). Od 1. 8. je teda v omeškaní a Vy máte nárok na dohodnuté odškodné za každý deň.
Lehoty, na ktoré sa pýtate, sú v § 8 ods. 2 a znamenajú niečo iné, než dúfate: až keď nájomca byt nevyprace ani do 10 kalendárnych dní od skončenia nájmu (5 dní platí len vtedy, ak nájom skončil odstúpením od zmluvy – to nie je Váš prípad, u Vás platí 10 dní), vzniká Vám právo zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte na zabezpečenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1 (dlžné nájomné, úhrady, škody). Aj toto zádržné právo má ďalšie limity: nevzťahuje sa na veci vylúčené z exekúcie a môžete ho použiť len vtedy, ak na Vaše pohľadávky nepostačuje zvyšná časť peňažnej zábezpeky. Vaša e-mailová „ponuka 5 dní“ zákonnú 10-dňovú lehotu neskracuje.
2. Čo zákon neumožňuje: výmena zámku a vysťahovanie nájomcu.
Zákon č. 98/2014 Z. z. dáva prenajímateľovi po 10 dňoch len právo zadržať veci – nie právo nájomcu svojpomocne vysťahovať, vymeniť zámok či znemožniť mu vstup, kým byt fakticky obýva. Nútené vypratanie osoby, ktorá sa odmieta vysťahovať, je možné len na základe právoplatného súdneho rozhodnutia, ktoré vykoná exekútor.
Vaša zmluvná klauzula o vyprataní a uskladnení vecí na náklady nájomcu sa v praxi uplatní vtedy, keď nájomca byt fakticky opustí a nechá v ňom veci. Pokiaľ v byte stále býva, svojpomocné vypratanie nesie vážne riziká: obydlie požíva ochranu aj vtedy, keď užívateľovi už zanikol právny titul – násilným vniknutím alebo výmenou zámku by ste riskovali trestné stíhanie za porušovanie domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona (pri prekonaní prekážky dokonca v kvalifikovanej sadzbe), zodpovednosť za škodu na veciach a spor by sa otočil proti Vám. Polícia privolaná nájomcom by v takom prípade zasiahla proti Vám, nie proti nemu.
3. Ako postupovať správne.
- Pošlite písomnú výzvu doporučene (nie iba e-mail): vyzvite nájomcu odovzdať byt v konkrétnom termíne, vyčíslite odškodné za každý deň omeškania podľa zmluvy a upozornite, že po márnom uplynutí 10 kalendárnych dní od skončenia nájmu zadržíte jeho hnuteľné veci podľa § 8 ods. 2 a pohľadávky započítate so zábezpekou (§ 5).
- Ak byt fakticky opustil (odsťahoval sa, len si nevyzdvihol veci alebo neodovzdal kľúče), po 10. 8. môžete veci v byte zadržať – urobte to za prítomnosti svedka, veci spíšte a nafotografujte a nájomcu písomne informujte, kde sú uskladnené.
- Ak v byte naďalej býva, podajte žalobu o vypratanie bytu (súdny poplatok je 140 € – Položka 1 písm. b) sadzobníka zákona č. 71/1992 Zb.) a po právoplatnosti rozsudku vypratanie vykoná exekútor. Popri tom žalujte odškodné za užívanie bytu po skončení nájmu.
- Zábezpeku použite na dlžné sumy; jej nevyčerpanú časť ste povinná vrátiť do jedného mesiaca po vyprataní a vysporiadaní nárokov (§ 5 ods. 3).
4. Dôležité upozornenie k Vašej zmluve – šiesty rok nájmu.
Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. možno krátkodobý nájom dohodnúť najdlhšie na dva roky a predĺžiť ho najviac dvakrát, vždy najviac o ďalšie dva roky (spolu teda maximálne šesť rokov, ale len na dve predĺženia). Ak bola Vaša zmluva predlžovaná piatimi ročnými dodatkami, limit dvoch predĺžení je prekročený a hrozí, že sa nájom – prinajmenšom od tretieho dodatku – už neposudzuje ako krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., ale ako bežný nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka s podstatne silnejšou ochranou nájomcu; v takom prípade by ste sa nemohli oprieť ani o zádržné právo podľa § 8 ods. 2. Vlastné následky má aj nesplnenie registračnej povinnosti prenajímateľa voči daňovému úradu – časť ustanovení zákona sa vtedy nepoužije a na výpoveď sa aplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5). Toto sú presne dôvody, prečo dôrazne odporúčam pred akýmkoľvek zásahom do bytu konzultáciu s advokátom – pri nesprávnom kroku riskujete viac než nájomca.
Zhrnutie: 1. 8. konať svojpomocne nemôžete. Platí pre Vás 10-dňová lehota (5 dní len pri odstúpení) a aj po nej máte len právo zadržať veci, nie vymeniť zámok bývajúcemu nájomcovi. Vymáhajte odškodné za každý deň, pošlite doporučenú výzvu a ak nájomca byt neopustí, jedinou bezpečnou cestou je žaloba o vypratanie. Vzhľadom na počet dodatkov nechajte zmluvu posúdiť – jej režim nemusí byť taký, ako predpokladáte.
S pozdravom
Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.