Daň z darovania nehnuteľnosti 2026 – platí sa?

Daň z darovania nehnuteľnosti v roku 2026 – platí sa na Slovensku?

Otázka, či sa na Slovensku platí daň z darovania nehnuteľnosti, patrí medzi najčastejšie, s ktorými sa v praxi stretávame. Odpoveď je jednoznačná: daň z darovania bola na Slovensku zrušená od 1. januára 2004 zákonom č. 554/2003 Z.z. Darovanie nehnuteľnosti teda nepodlieha žiadnej dani z darovania. Situácia však nie je taká jednoduchá, ako sa na prvý pohľad zdá, pretože pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti môže vzniknúť povinnosť zaplatiť daň z príjmu.

Zrušenie dane z darovania – zákon č. 554/2003 Z.z.

Do 31. decembra 2003 platil v SR zákon č. 318/1992 Zb. SNR o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Zákonom č. 554/2003 Z. z. bol tento zákon zrušený a daňová reforma v rámci prechodu na rovnú daň postupne odstránila všetky tri dane:

• Daň z dedičstva – zrušená od 1. januára 2004
• Daň z darovania – zrušená od 1. januára 2004
• Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností – v roku 2004 ju upravoval zákon č. 554/2003 Z. z. s jednotnou sadzbou 3 %, následne bola zrušená od 1. januára 2005

Od tohto dátumu na Slovensku neexistuje daň z darovania. To znamená, že ak vám niekto daruje nehnuteľnosť (byt, dom, pozemok, garáž), za samotné darovanie neplatíte žiadnu daň. Toto platí bez ohľadu na hodnotu nehnuteľnosti a bez ohľadu na to, či ide o darovanie medzi príbuznými alebo cudzími osobami.

Daň z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti

Hoci sa za darovanie daň neplatí, pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti môže vzniknúť daňová povinnosť podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa § 8 ods. 1 písm. b) tohto zákona tzv. ostatným príjmom.

Kedy je predaj darovanej nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia. Pri darovanej nehnuteľnosti sa táto lehota počíta vždy od nadobudnutia vlastníctva obdarovaným (povolenie vkladu do katastra):

Situácia	Doba na oslobodenie od dane	Odkedy sa počíta
Nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním (všeobecne)	5 rokov	Od nadobudnutia vlastníctva obdarovaným (zápis do katastra)
Nehnuteľnosť darovaná od príbuzného v priamom rade	5 rokov	Od nadobudnutia vlastníctva obdarovaným – doba vlastníctva darcu sa nezapočítava

Pozor na častý omyl: pri darovaní sa doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil darca, do 5-ročného testu nezapočítava. Päťročná lehota začína plynúť vždy odznova odo dňa, keď vlastníctvo nadobudol obdarovaný (povolenie vkladu do katastra). Ak vám teda rodičia darujú dom, ktorý vlastnili 20 rokov, a vy ho predáte do piatich rokov od darovania, príjem z predaja podlieha dani z príjmu. Započítanie doby vlastníctva predchádzajúceho vlastníka (poručiteľa) umožňuje zákon len pri nadobudnutí dedením v priamom rade alebo medzi manželmi podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z., nie pri darovaní.

Výška dane pri predaji

Ak predaj darovanej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, zdaňuje sa sadzbou progresívnou sadzbou 19 % / 25 % / 30 % / 35 % podľa základu dane (pásmá 43 983,32 € / 60 349,21 € / 75 010,32 €), v zmysle zákona č. 261/2025 Z. z. účinnej od 1. 1. 2026. Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a výdavkami. Pri darovanej nehnuteľnosti závisí výdavok podľa § 8 ods. 5 zákona č. 595/2003 Z. z. od toho, či by bol predaj u darcu v čase darovania oslobodený: ak áno (darca ju vlastnil viac ako 5 rokov, čo býva najčastejšie), výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom (§ 25 ods. 1 písm. c)); ak nie (darca ju vlastnil menej ako 5 rokov), výdavkom je obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca (§ 25 ods. 1 písm. a)).

Poplatky spojené s darovaním nehnuteľnosti

Hoci sa daň z darovania neplatí, s darovaním nehnuteľnosti sú spojené nasledovné náklady:

Poplatok za vklad do katastra

Na to, aby darovanie nehnuteľnosti nadobudlo právne účinky, je potrebný vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Správny poplatok za návrh na vklad je:

• 66 EUR — štandardné konanie (lehota 30 dní)
• 266 EUR — zrýchlené konanie (lehota 15 dní)

Náklady na darovaciu zmluvu

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu a podpisy musia byť úradne osvedčené. Zmluvu je vhodné dať pripraviť advokátovi, aby obsahovala všetky zákonné náležitosti a chránila záujmy oboch strán.

Znalecký posudok

Znalecký posudok nie je pri darovaní povinný, ale je dôrazne odporúčaný. V prípade budúceho predaja darovanej nehnuteľnosti slúži na preukázanie obstarávacej ceny pre účely dane z príjmu.

Darovanie vs. kúpa – daňové porovnanie

Kritérium	Darovanie	Kúpa
Daň z prevodu nehnuteľnosti	Žiadna (zrušená od 1. 1. 2005)	Žiadna (zrušená od 1. 1. 2005)
Daň z príjmu pri nadobudnutí	Žiadna	Žiadna
Poplatok za vklad do katastra	66 / 266 EUR	66 / 266 EUR
Daň z príjmu pri následnom predaji	Možná (ak neuplynula 5-ročná lehota)	Možná (ak neuplynula 5-ročná lehota)
Výdavok pri výpočte dane	Cena v čase darovania (znal. posudok); ak darca vlastnil menej ako 5 r., obstarávacia cena darcu	Kúpna cena
Daň z nehnuteľnosti (ročná)	Áno, platí vlastník	Áno, platí vlastník

Darovanie nehnuteľnosti a dedičstvo

Darovanie nehnuteľnosti za života môže mať vplyv na dedičské konanie. Podľa § 484 Občianskeho zákonníka sa pri dedení zo zákona započítava na dedičský podiel to, čo dedič bezodplatne dostal od poručiteľa za jeho života darovaním. Ak teda rodič daruje jednému z detí nehnuteľnosť, po smrti rodiča sa hodnota tohto daru započíta na dedičský podiel obdarovaného dieťaťa.

Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá bola predtým darovaná, je dôležité overiť, či darovanie nebolo napadnuté alebo či neexistujú nároky dedičov.

Na čo si dať pozor pri darovaní nehnuteľnosti

• Vecné bremeno: Darca si môže v darovacej zmluve zriadiť vecné bremeno (právo doživotného užívania)
• Vrátenie daru: Podľa § 630 Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy
• Exekúcia: Ak má darca dlhy, veritelia môžu napadnúť darovanie ako odporovateľný právny úkon (§ 42a Občianskeho zákonníka)
• BSM: Ak nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, darovať ju môžu len obaja manželia spoločne

Platí sa na Slovensku daň z darovania nehnuteľnosti?

Nie, daň z darovania bola na Slovensku zrušená od 1. januára 2004 zákonom č. 554/2003 Z.z. Za samotné darovanie nehnuteľnosti sa žiadna daň neplatí, bez ohľadu na hodnotu nehnuteľnosti alebo príbuzenský vzťah medzi darcom a obdarovaným.

Musím platiť daň pri predaji darovanej nehnuteľnosti?

Závisí to od dĺžky vlastníctva. Ak od nadobudnutia darovanej nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane. Pri darovaní sa do tohto testu nezapočítava doba vlastníctva darcu – päťročná lehota plynie vždy odo dňa, keď nehnuteľnosť nadobudol obdarovaný. Započítanie doby vlastníctva predchádzajúceho vlastníka je možné len pri dedení v priamom rade alebo medzi manželmi, nie pri darovaní.

Koľko stojí vklad darovacej zmluvy do katastra?

Správny poplatok za návrh na vklad je 66 EUR v štandardnom konaní (30 dní) alebo 266 EUR v zrýchlenom konaní (15 dní). K tomu je potrebné pripočítať náklady na vyhotovenie zmluvy a úradné osvedčenie podpisov.

Je potrebný znalecký posudok pri darovaní?

Znalecký posudok nie je pri darovaní nehnuteľnosti zo zákona povinný. Dôrazne ho však odporúčame, pretože v prípade budúceho predaja darovanej nehnuteľnosti slúži ako doklad o hodnote nehnuteľnosti v čase darovania, čo je rozhodujúce pre výpočet dane z príjmu.

Môže darca žiadať vrátenie darovanej nehnuteľnosti?

Áno, podľa § 630 Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ide napríklad o fyzické napadnutie, hrubé urážky alebo neposkytnutie potrebnej pomoci.

Má darovanie vplyv na dedičské konanie?

Áno, pri dedení zo zákona sa na dedičský podiel dediča započítava to, čo dostal od poručiteľa bezodplatne darovaním. Ak rodič daruje jednému dieťaťu nehnuteľnosť, po jeho smrti sa hodnota daru zohľadní pri rozdelení dedičstva medzi dedičov.

Tagy: daň z darovaniadarovacia zmluvanehnuteľnosťdaň z príjmukataster