Zmluva o krátkodobom nájme bytu – vzor 2026

Zmluva o krátkodobom nájme bytu je pružnejšou alternatívou k bežnému nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka. Jej osobitnú úpravu obsahuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý prenajímateľovi umožňuje jednoduchšie a rýchlejšie skončenie nájmu. V tomto článku nájdete povinné náležitosti zmluvy, pravidlá pre dobu nájmu, peňažnú zábezpeku, výpoveď a vzor zmluvy na stiahnutie.

Čo je krátkodobý nájom bytu

Krátkodobým nájmom bytu sa podľa § 2 zákona č. 98/2014 Z. z. rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Tento režim vznikol ako reakcia na to, že nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka je výrazne chránený v prospech nájomcu — prenajímateľ ho môže vypovedať len z taxatívne určených dôvodov a s trojmesačnou výpovednou lehotou. Zákon o krátkodobom nájme bytu túto rovnováhu posúva: prenajímateľovi dáva širšie možnosti skončenia nájmu, kratšie výpovedné lehoty a možnosť dohodnúť si vlastné výpovedné dôvody. Za túto flexibilitu však platí prísnejšími formálnymi a registračnými povinnosťami.

Krátkodobý nájom vs. nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka

Prenajímateľ a nájomca si môžu vybrať, podľa ktorého režimu nájom uzatvoria. Kľúčové rozdiely zhŕňa nasledujúca tabuľka:

Kritérium	Krátkodobý nájom (zákon č. 98/2014 Z. z.)	Nájom bytu podľa OZ (§ 685 a nasl.)
Doba nájmu	Len na dobu určitú, najviac 2 roky; možno predĺžiť 2× o 2 roky (spolu najviac 6 rokov)	Na dobu určitú aj neurčitú, bez časového obmedzenia
Forma zmluvy	Povinne písomná, inak sa režim zákona neuplatní	Písomná; ak nie je písomná, vyhotoví sa zápisnica o obsahu (§ 686 ods. 1)
Výpovedné dôvody prenajímateľa	Zákonné dôvody (§ 7 ods. 1) a možno dohodnúť aj vlastné	Iba taxatívne dôvody podľa § 711 ods. 1 OZ
Výpovedná lehota	Najmenej 1 mesiac (v určených prípadoch 15 dní); plynie dňom po doručení výpovede	3 mesiace; plynie prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení (§ 710 ods. 3 OZ)
Žaloba o neplatnosť skončenia	Do 2 mesiacov; podanie žaloby nemá odkladný účinok	Do 3 mesiacov; účinky výpovede nastanú až po právoplatnom rozhodnutí súdu
Bytová náhrada	Prenajímateľ ju neposkytuje	V niektorých prípadoch povinná
Peňažná zábezpeka (kaucia)	Výslovne upravená, najviac 3-násobok nájomného a úhrad	Zákon ju výslovne neupravuje
Registrácia prenajímateľa	Podmienka uplatnenia výhod režimu (§ 3 ods. 5)	Nevyžaduje sa pre uplatnenie úpravy

Zjednodušene: režim krátkodobého nájmu je výhodnejší pre prenajímateľa, kým Občiansky zákonník poskytuje silnejšiu ochranu nájomcovi. Voľba režimu by preto mala byť vedomým rozhodnutím, nie náhodou.

Na ktoré byty sa zákon o krátkodobom nájme nevzťahuje

Podľa § 1 ods. 2 zákona sa režim krátkodobého nájmu nevzťahuje na nájomné pomery v:

• bytoch obstaraných z verejných zdrojov podľa osobitných predpisov (napr. zo Štátneho fondu rozvoja bývania),
• služobných bytoch,
• bytoch osobitného určenia a v bytoch v domoch osobitného určenia,
• družstevných bytoch,
• bytoch vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov,
• bytoch vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Povinné náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie (§ 3 ods. 2). Podľa § 3 ods. 3 zákona musí nájomná zmluva obsahovať najmä:

1. Údaje o zmluvných stranách — pri fyzickej osobe meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia; pri fyzickej osobe – podnikateľovi a právnickej osobe aj obchodné meno, sídlo/miesto podnikania a IČO.
2. Označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania — presná identifikácia bytu (číslo bytu, poschodie, súpisné číslo domu, ulica, obec, list vlastníctva, katastrálne územie).
3. Určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
4. Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu a opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia zmluvy.
5. Určenie doby nájmu.
6. Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Posledný bod má v praxi mimoriadny význam. Ak zmluva niektorú z povinných náležitostí — najmä vyhlásenie nájomcu podľa § 3 ods. 3 písm. f) — neobsahuje, nepôjde o krátkodobý nájom a na vzťah sa použije všeobecná úprava nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka, ktorá je pre prenajímateľa podstatne menej výhodná.

Doba nájmu a jeho predĺženie

Krátkodobý nájom bytu možno dohodnúť iba na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Na základe dohody zmluvných strán ho možno za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Celková doba nájmu vrátane predĺžení tak nesmie presiahnuť šesť rokov (§ 2 a § 3 ods. 1 zákona).

Predĺženie odporúčame vždy vyhotoviť písomne formou dodatku k zmluve, a to ešte pred uplynutím dohodnutej doby nájmu. Ak nájom uplynutím doby skončí a nájomca pokračuje v užívaní bytu, nedochádza automaticky k obnoveniu nájmu podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka — toto ustanovenie sa na krátkodobý nájom nepoužije.

Nájomné a úhrady za plnenia

Zmluvné strany si v zmluve dohodnú výšku nájomného aj výšku, rozsah a spôsob výpočtu úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (energie, voda, odvoz odpadu, fond opráv a podobne). Podľa § 4 zákona si môžu dohodnúť aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad.

Dôvodom jednostrannej zmeny môže byť len zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku. Prenajímateľ pritom môže zmeniť výšku platieb vždy najviac o nárast cien alebo o mieru inflácie — nie ľubovoľne.

Peňažná zábezpeka (kaucia)

Zmluvné strany sa môžu v zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad, z dôvodu škody na byte alebo jeho zariadení, prípadne v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

Podľa § 5 zákona platia pre kauciu tieto pravidlá:

• Maximálna výška — zábezpeka nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
• Doplnenie — ak prenajímateľ zábezpeku preukázateľne použije na úhradu svojich splatných pohľadávok, nájomca je povinný na základe písomnej výzvy doplniť ju do pôvodnej výšky v lehote jedného mesiaca od doručenia výzvy.
• Vrátenie — nevyčerpanú časť zábezpeky je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájmom.

Registračná povinnosť prenajímateľa — kľúčová podmienka

Toto je v praxi najčastejšie podceňovaná povinnosť. Prenajímateľ musí splniť registračnú povinnosť voči správcovi dane podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (na ktorú odkazuje poznámka pod čiarou k § 3 ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu).

Ak prenajímateľ túto povinnosť nesplní, podľa § 3 ods. 5 zákona sa síce nájom naďalej spravuje zákonom o krátkodobom nájme bytu, okrem ustanovení § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1. V praxi to znamená, že prenajímateľ stráca práve tie výhody, kvôli ktorým si tento režim zvolil — zvýhodnené výpovedné dôvody aj možnosť odstúpiť od zmluvy. Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa navyše použijú niektoré ochranné ustanovenia Občianskeho zákonníka o skončení nájmu bytu.

Zákon zároveň ukladá prenajímateľovi povinnosť preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti. Registráciu si preto vždy splňte včas a doklad o nej uschovajte.

Skončenie krátkodobého nájmu — výpoveď a odstúpenie

Krátkodobý nájom bytu zanikne podľa § 6 zákona uplynutím dohodnutej doby, písomnou dohodou strán, písomnou výpoveďou, písomným odstúpením od zmluvy alebo zánikom predmetu nájmu.

Výpovedné dôvody na strane prenajímateľa

Podľa § 7 ods. 1 zákona môže prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:

• nájomca (alebo osoba, ktorá s ním v byte žije so súhlasom nájomcu) napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu poškodzuje byt, jeho zariadenie alebo spoločné časti domu, prípadne inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok,
• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za čas dlhší ako dva mesiace,
• nájomca napriek písomnej výzve nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
• nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Výpovedné dôvody na strane nájomcu

Podľa § 7 ods. 2 zákona môže nájomca vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:

• sa predmet nájmu stal nespôsobilým na dohodnuté užívanie bez zavinenia nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
• došlo k ukončeniu jeho pracovného, služobného, štátnozamestnaneckého alebo iného obdobného pomeru,
• mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu,
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve.

Odstúpenie od zmluvy

Prenajímateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo ukončiť nájom výpoveďou (§ 7 ods. 4). Nájomca je oprávnený odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad (§ 7 ods. 5). Pri odstúpení sa zmluva zrušuje okamihom doručenia odstúpenia druhej zmluvnej strane.

Výpovedná lehota pri krátkodobom nájme

Ak bola daná písomná výpoveď, nájom sa skončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená druhej zmluvnej strane (§ 7 ods. 3).

• Štandardná výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.
• Skrátená výpovedná lehota — pri výpovedi z dôvodov podľa § 7 ods. 1 písm. a) alebo b) (poškodzovanie bytu, neplatenie nad dva mesiace) alebo § 7 ods. 2 písm. a) (byt nespôsobilý na užívanie) môže byť výpovedná lehota dohodnutá kratšia, najmenej však pätnásť dní.
• Predĺžená lehota pri porušení registračnej povinnosti — ak sa pre nesplnenie registračnej povinnosti prenajímateľa uplatní režim podľa § 3 ods. 5, výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu má dotknutá zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia (§ 9 zákona). Na rozdiel od nájmu podľa Občianskeho zákonníka podanie žaloby nemá odkladný účinok — účinky skončenia nájmu nastanú aj počas súdneho konania.

Vypratanie bytu a zádržné právo prenajímateľa

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a odovzdať ho prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu (§ 8 ods. 1).

Ak nájomca byt nevyprace ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu (resp. piatich kalendárnych dní, ak nájom skončil odstúpením), je prenajímateľ oprávnený na zabezpečenie svojich pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte — okrem vecí vylúčených z exekúcie. Toto zádržné právo môže prenajímateľ uplatniť len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok.

Na čo si dať pozor pri krátkodobom nájme

• Vyhlásenie nájomcu — bez vyhlásenia podľa § 3 ods. 3 písm. f) nepôjde o krátkodobý nájom a stratíte výhody režimu.
• Opis stavu a závad bytu — povinná náležitosť. Vyhotovte podrobný odovzdávací a preberací protokol vrátane fotodokumentácie a stavu meračov.
• Registrácia u správcu dane — splňte ju včas; inak prídete o zvýhodnené výpovedné dôvody a o možnosť odstúpiť od zmluvy.
• Doba nájmu — nikdy nie na dobu neurčitú; sledujte 2-ročné limity a predĺženie riešte písomným dodatkom včas.
• Kaucia — neprekročte trojnásobok mesačného nájomného a úhrad.
• Vlastné výpovedné dôvody — využite možnosť dohodnúť si v zmluve ďalšie dôvody výpovede; musia byť formulované určito.
• Doručovanie — výpoveď aj odstúpenie musia byť písomné a preukázateľne doručené; spôsob doručovania je vhodné v zmluve vopred dohodnúť.

Kedy sa obrátiť na advokáta

Zmluva o krátkodobom nájme bytu je formálne náročnejšia než bežná nájomná zmluva — chýbajúca náležitosť alebo nesplnená registrácia môžu celý zvýhodnený režim zmeniť na bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka.

Na advokáta sa obráťte najmä ak:

• prenajímate byt a chcete využiť pružnejší režim krátkodobého nájmu s istotou, že zmluva splní všetky náležitosti zákona,
• nájomca neplatí nájomné alebo poškodzuje byt a potrebujete pripraviť výpoveď alebo odstúpenie,
• chcete si do zmluvy dohodnúť vlastné výpovedné dôvody,
• vznikol spor o vrátenie kaucie alebo o vypratanie bytu po skončení nájmu.

Naša advokátska kancelária v Žiline vám pripraví zmluvu o krátkodobom nájme bytu prispôsobenú vašej situácii. Kontaktujte nás na 0904 625 859 alebo [email protected].

Často kladené otázky o krátkodobom nájme bytu

Aký je rozdiel medzi krátkodobým nájmom bytu a nájmom podľa Občianskeho zákonníka?

Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. možno dohodnúť len na dobu určitú (najviac 6 rokov vrátane predĺžení), prenajímateľ ho môže vypovedať aj z dohodnutých dôvodov a výpovedná lehota je najmenej jeden mesiac. Nájom podľa Občianskeho zákonníka nie je časovo obmedzený, je silnejšie chránený v prospech nájomcu, výpovedné dôvody prenajímateľa sú taxatívne a výpovedná lehota je tri mesiace.

Ako dlho môže trvať krátkodobý nájom bytu?

Krátkodobý nájom bytu možno dohodnúť na dobu určitú najdlhšie na dva roky. Možno ho za rovnakých podmienok predĺžiť najviac dvakrát, vždy o ďalšie dva roky. Celková doba nájmu vrátane predĺžení nesmie presiahnuť šesť rokov.

Musí byť zmluva o krátkodobom nájme bytu písomná?

Áno. Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí mať podľa § 3 ods. 2 zákona písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie. Bez písomnej formy a bez povinných náležitostí podľa § 3 ods. 3 nepôjde o krátkodobý nájom.

Aká vysoká môže byť kaucia pri krátkodobom nájme bytu?

Peňažná zábezpeka (kaucia) nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Nevyčerpanú časť je prenajímateľ povinný vrátiť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal nároky súvisiace s nájmom.

Aká je výpovedná lehota pri krátkodobom nájme bytu?

Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede. Pri výpovedi z dôvodu poškodzovania bytu, neplatenia nájomného nad dva mesiace alebo nespôsobilosti bytu na užívanie môže byť dohodnutá kratšia lehota, najmenej však pätnásť dní.

Čo sa stane, ak sa prenajímateľ neregistruje na daňovom úrade?

Ak prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť podľa zákona o dani z príjmov, podľa § 3 ods. 5 zákona sa na nájom nepoužijú ustanovenia § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1. Prenajímateľ tým stráca zvýhodnené výpovedné dôvody aj možnosť odstúpiť od zmluvy — teda hlavné výhody režimu krátkodobého nájmu.

Vzťahuje sa zákon o krátkodobom nájme bytu na prenájom cez Airbnb?

Nie. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje nájom bytu na účely bývania. Nočné turistické ubytovanie cez platformy ako Airbnb či Booking.com je poskytovaním ubytovacích služieb a spravuje sa inými predpismi, najmä zmluvou o ubytovaní podľa § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka a živnostenským zákonom.

Tagy: kratkodoby-najom-bytunajomna-zmluvaprenajom-bytuobcianske-pravo