Zmluva o podnájme bytu

§ 719 OZ · Nehnuteľnosti

ZMLUVA O PODNÁJME BYTU – VZOR 2026
===================================

Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o. | www.aksamec.sk

AKO POUŽIŤ TENTO VZOR
- Doplňte polia označené bodkami (......). Časti v [hranatých zátvorkách]
  sú voliteľné – ponechajte ich, len ak zodpovedajú Vašej situácii.
- KĽÚČOVÁ PODMIENKA: byt alebo jeho časť možno prenechať do podnájmu LEN
  s PÍSOMNÝM súhlasom prenajímateľa (§ 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
  Zmluva uzavretá bez neho je podľa prevažujúceho výkladu absolútne
  neplatná ako úkon odporujúci zákonu (§ 39 OZ) a nájomca zároveň riskuje
  výpoveď hlavného nájmu pre hrubé porušenie povinností (§ 711 ods. 1
  písm. d) OZ). Súhlas pripojte ako prílohu č. 1 – jeho vzor nájdete na
  konci tohto dokumentu.
- Samotná zmluva o podnájme podľa aktuálneho znenia Občianskeho zákonníka
  už NEMUSÍ byť písomná (písomný musí byť súhlas prenajímateľa). Písomnú
  formu zmluvy však dôrazne odporúčame z dôkazných dôvodov.
- Podmienky skončenia podnájmu si upravte priamo v zmluve. Ak ich
  nedohodnete, platí zákonné pravidlo: podnájom možno vypovedať bez
  uvedenia dôvodov s trojmesačnou výpovednou lehotou, ktorá začína plynúť
  prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede
  (§ 719 ods. 1 v spojení s § 710 ods. 3 OZ).
- Podnájom dojednaný na určitú dobu sa skončí uplynutím tejto doby –
  výpoveď netreba (§ 719 ods. 3 OZ). Podnájom je právo odvodené od nájmu:
  zanikne najneskôr so zánikom hlavného nájmu a podnájomník po skončení
  NEMÁ právo na náhradný podnájom (§ 719 ods. 4 OZ).
- Ak je hlavný nájom krátkodobým nájmom bytu podľa zákona č. 98/2014
  Z. z., podnájom je možný len s písomným súhlasom prenajímateľa
  a najdlhšie na dobu nájmu (§ 3 ods. 4 zákona č. 98/2014 Z. z.).
- Družstevný byt: pred podpisom preverte stanovy bytového družstva –
  nájomná zmluva a nakladanie s bytom sa spravujú aj nimi (§ 685
  ods. 2 OZ).
- Ak nájomca nemôže byt zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu užívať
  a prenajímateľ bez závažných dôvodov odmieta súhlas udeliť, môže sa
  nájomca domáhať na súde nahradenia prejavu vôle prenajímateľa
  (§ 719 ods. 2 OZ).

-----------------------------------------------------------------------

ZMLUVA O PODNÁJME BYTU
uzavretá podľa § 719 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
v znení neskorších predpisov

NÁJOMCA:
  Meno a priezvisko:           ...........................................
  Dátum narodenia:             ...........................................
  Trvalý pobyt:                ...........................................
  Telefón / e-mail:            ...........................................
  (ďalej len „nájomca“)

PODNÁJOMNÍK:
  Meno a priezvisko:           ...........................................
  Dátum narodenia:             ...........................................
  Trvalý pobyt:                ...........................................
  Telefón / e-mail:            ...........................................
  (ďalej len „podnájomník“)

Čl. I
Úvodné vyhlásenia

1. Nájomca užíva na základe nájomnej zmluvy zo dňa ............ uzavretej
   s prenajímateľom ............................................. (ďalej
   len „prenajímateľ“) byt č. ......, na ...... poschodí bytového domu
   súpisné číslo ...... na ulici .............................. v obci
   ......................, zapísaného na LV č. ............, katastrálne
   územie ...................... (ďalej len „byt“). Byt pozostáva
   z ...... obytných miestností a príslušenstva: ........................
   .......................................................................
2. Prenajímateľ udelil dňa ............ PÍSOMNÝ SÚHLAS s prenechaním
   bytu [časti bytu] do podnájmu podľa § 719 ods. 1 Občianskeho
   zákonníka. Súhlas tvorí prílohu č. 1 tejto zmluvy.
[3. Hlavný nájom je dojednaný na dobu určitú do ............ . Podnájom
   podľa tejto zmluvy nemôže trvať dlhšie.]

Čl. II
Predmet a rozsah užívania

1. Nájomca prenecháva podnájomníkovi do podnájmu [celý byt] / [časť
   bytu, a to izbu č. ...... s podlahovou plochou ...... m²] spolu
   s vybavením podľa preberacieho protokolu (príloha č. 2).
2. Podnájomník je oprávnený spoluužívať spoločné časti bytu (kuchyňa,
   kúpeľňa, WC, chodba) [a spoločné priestory domu: ....................].
3. Byt bude podnájomník užívať výlučne na účely bývania, a to pre
   ...... osôb: .........................................................

Čl. III
Doba podnájmu

1. Podnájom sa dojednáva na [dobu určitú od ............ do ............]
   / [dobu neurčitú od ............ ].
2. Podnájomník berie na vedomie, že podnájom je právom odvodeným od
   nájmu – zanikne najneskôr zánikom nájomného vzťahu nájomcu
   k prenajímateľovi, a to aj pred uplynutím doby dojednanej v odseku 1.

Čl. IV
Odplata za podnájom a úhrady za plnenia

1. Odplata za podnájom (podnájomné) je ............ EUR mesačne.
2. Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (najmä elektrina, plyn,
   voda, kúrenie, internet) sú ............ EUR mesačne / určia sa takto:
   .......................................................................
3. Podnájomné a úhrady podľa odsekov 1 a 2 sú splatné vždy do ......
   dňa [predchádzajúceho] kalendárneho mesiaca na účet nájomcu
   IBAN: .................................................................
[4. Podnájomník zložil pri podpise tejto zmluvy do rúk nájomcu peňažnú
   zábezpeku vo výške ............ EUR na zabezpečenie úhrady podnájomného,
   plnení spojených s užívaním bytu a náhrady prípadných škôd. Nájomca
   zábezpeku vyúčtuje a nespotrebovanú časť vráti podnájomníkovi do ......
   dní od skončenia podnájmu a odovzdania bytu.]

Čl. V
Práva a povinnosti strán

1. Nájomca odovzdá podnájomníkovi byt v stave spôsobilom na riadne
   užívanie dňa ............; o odovzdaní strany spíšu preberací protokol
   so stavmi meračov energií (príloha č. 2).
2. Podnájomník je povinný užívať byt riadne a v dohodnutom rozsahu,
   dodržiavať domový poriadok a pravidlá občianskeho spolunažívania
   a bez zbytočného odkladu oznamovať nájomcovi potrebu opráv a hroziace
   škody.
3. Podnájomník nesmie prenechať byt ani jeho časť na užívanie ďalšej
   osobe a nesmie v byte vykonávať stavebné ani iné podstatné úpravy.
[4. Chov zvierat / fajčenie v byte: ....................................]

Čl. VI
Skončenie podnájmu

1. Podnájom sa skončí:
   a) uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný (§ 719 ods. 3 Občianskeho
      zákonníka),
   b) písomnou dohodou strán,
   c) písomnou výpoveďou ktorejkoľvek strany, a to aj bez uvedenia
      dôvodu, s výpovednou lehotou ...... [mesiac/mesiace], ktorá začína
      plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola
      výpoveď doručená druhej strane,
   d) zánikom nájomného vzťahu nájomcu k prenajímateľovi.
2. Ak by sa podmienky skončenia podnájmu nepovažovali za dohodnuté,
   platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote
   podľa § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
3. Po skončení podnájmu nemá podnájomník právo na náhradný podnájom
   (§ 719 ods. 4 Občianskeho zákonníka). Podnájomník je povinný byt
   vypratať a odovzdať nájomcovi v stave zodpovedajúcom obvyklému
   opotrebeniu najneskôr v deň skončenia podnájmu.

Čl. VII
Záverečné ustanovenia

1. Právne vzťahy touto zmluvou neupravené sa spravujú Občianskym
   zákonníkom a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi.
2. Zmluvu možno meniť len písomnými očíslovanými dodatkami podpísanými
   oboma stranami.
3. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpisu oboma stranami.
   Je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú stranu.
4. Strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli,
   uzatvárajú ju slobodne a vážne a na znak súhlasu ju podpisujú.

V ............................, dňa ............

..............................        ..............................
           nájomca                            podnájomník

Prílohy:  č. 1 – písomný súhlas prenajímateľa s podnájmom bytu
          č. 2 – preberací protokol so stavmi meračov

-----------------------------------------------------------------------

PRÍLOHA Č. 1 – SÚHLAS PRENAJÍMATEĽA S PODNÁJMOM BYTU (VZOR)

PRENAJÍMATEĽ:
  Meno a priezvisko / obchodné meno:   ..................................
  Dátum narodenia / IČO:               ..................................
  Trvalý pobyt / sídlo:                ..................................

ako prenajímateľ bytu č. ...... na ...... poschodí bytového domu súpisné
číslo ...... na ulici .............................. v obci
......................, zapísaného na LV č. ............, katastrálne
územie ...................... (ďalej len „byt“), ktorý na základe
nájomnej zmluvy zo dňa ............ užíva nájomca
.......................................ako nájomca bytu,

týmto podľa § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka

                    UDEĽUJEM PÍSOMNÝ SÚHLAS

s prenechaním [bytu] / [časti bytu – izby č. ......] do podnájmu
podnájomníkovi ........................................., narodenému
............, trvalý pobyt ............................................,
[na dobu od ............ do ............] / [bez časového určenia].

[Súhlas udeľujem za týchto podmienok: ..................................
........................................................................]

V ............................, dňa ............

                                       ..............................
                                       vlastnoručný podpis prenajímateľa

-----------------------------------------------------------------------

UPOZORNENIE: Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko – nemôže
nahradiť posúdenie Vašej konkrétnej situácie advokátom. Pred podpisom si
overte znenie hlavnej nájomnej zmluvy (prípadný zákaz podnájmu, doba
nájmu – podnájom zanikne najneskôr so zánikom hlavného nájmu), pri
družstevnom byte aj stanovy bytového družstva (§ 685 ods. 2 OZ).
Pamätajte: podnájom bez písomného súhlasu prenajímateľa je dôvodom
výpovede hlavného nájmu (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ). Radi pomôžeme:
www.aksamec.sk/kontakt/

Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko. Pre právne záväzný dokument prispôsobený vašej situácii odporúčame kontaktovať advokáta.