Zmluva o krátkodobom nájme bytu

zák. č. 98/2014 Z. z. · Nehnuteľnosti

VZOR — Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu

================================================================================
UPOZORNENIE: Tento vzor je informatívny a bol pripravený advokátskou
kanceláriou Samec & partners, s. r. o. (www.aksamec.sk). Pre právne záväzný
dokument prispôsobený vašej situácii sa obráťte na advokáta:
https://www.aksamec.sk/kontakt/ | [email protected]
================================================================================


               NÁJOMNÁ ZMLUVA O KRÁTKODOBOM NÁJME BYTU

           uzatvorená podľa § 3 a nasl. zákona č. 98/2014 Z. z.
           o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov
                 (ďalej len „zákon o krátkodobom nájme bytu")


                          Článok I.
                       Zmluvné strany

Prenajímateľ:
Meno a priezvisko:       [DOPLŇTE]
Dátum narodenia:         [DOPLŇTE]
Miesto trvalého pobytu:  [DOPLŇTE]
Číslo OP:                [DOPLŇTE]
Bankový účet (IBAN):     [DOPLŇTE]
(ďalej len „prenajímateľ")

Nájomca:
Meno a priezvisko:       [DOPLŇTE]
Dátum narodenia:         [DOPLŇTE]
Miesto trvalého pobytu:  [DOPLŇTE]
Číslo OP:                [DOPLŇTE]
Bankový účet (IBAN):     [DOPLŇTE]
(ďalej len „nájomca")

(prenajímateľ a nájomca ďalej spoločne aj ako „zmluvné strany"
a každý samostatne aj ako „zmluvná strana")

Poznámka: Ak je niektorá zo zmluvných strán fyzická osoba – podnikateľ
alebo právnická osoba, uveďte namiesto vyššie uvedených údajov obchodné
meno, sídlo/miesto podnikania, IČO a osobu oprávnenú konať (§ 3 ods. 3
písm. a) zákona o krátkodobom nájme bytu).


                          Článok II.
                       Predmet nájmu

1. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom (spoluvlastníkom v podiele
   [DOPLŇTE]) bytu:

   Byt č. [DOPLŇTE] na [DOPLŇTE] poschodí bytového domu so súpisným
   číslom [DOPLŇTE], vchod č. [DOPLŇTE], na ulici [DOPLŇTE],
   [DOPLŇTE PSČ] [DOPLŇTE obec], postaveného na pozemku parc. č.
   [DOPLŇTE], zapísaného na liste vlastníctva č. [DOPLŇTE],
   katastrálne územie [DOPLŇTE], okres [DOPLŇTE],
   vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach
   a spoločných zariadeniach domu a na pozemku

   (ďalej len „byt" alebo „predmet nájmu").

2. Prenajímateľ touto zmluvou prenecháva nájomcovi byt do užívania
   a nájomca sa zaväzuje platiť za jeho užívanie nájomné a úhrady
   za plnenia poskytované s užívaním bytu podľa článku VI. tejto
   zmluvy.

3. Rozsah užívania: nájomca je oprávnený užívať celý byt / časť bytu
   (nehodiace sa prečiarknite) spolu s jeho príslušenstvom uvedeným
   v článku III. tejto zmluvy.

4. Súčasťou nájmu je / nie je (nehodiace sa prečiarknite) pivničná
   kobka č. [DOPLŇTE] a parkovacie miesto č. [DOPLŇTE].


                          Článok III.
            Opis stavu, príslušenstva a vybavenia bytu

1. Byt sa skladá z [DOPLŇTE počet] obytných miestností a príslušenstva
   (predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC, [DOPLŇTE ďalšie]). Celková
   podlahová plocha bytu je [DOPLŇTE] m².

2. Stav bytu ku dňu uzavretia tejto zmluvy: byt je spôsobilý na
   dohodnuté užívanie, [DOPLŇTE bližší opis stavu — napr. po
   rekonštrukcii / čiastočne zariadený / nezariadený].

3. Vybavenie a zariadenie bytu, ktoré prenajímateľ prenecháva nájomcovi
   na užívanie, je uvedené v odovzdávacom a preberacom protokole, ktorý
   tvorí prílohu č. 1 tejto zmluvy.

4. Závady bytu, jeho príslušenstva a vybavenia známe prenajímateľovi
   v čase uzavretia tejto zmluvy: [DOPLŇTE — ak nie sú žiadne, uveďte
   „prenajímateľovi nie sú známe žiadne závady"].

5. Stav meračov médií (elektrina, plyn, studená a teplá voda) ku dňu
   odovzdania bytu je zaznamenaný v odovzdávacom a preberacom protokole.

(Opis stavu, príslušenstva, vybavenia a závad bytu je povinnou
náležitosťou zmluvy podľa § 3 ods. 3 písm. d) zákona o krátkodobom
nájme bytu.)


                          Článok IV.
                    Účel nájmu a podnájom

1. Prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi výlučne na účely bývania.

2. V byte budú spolu s nájomcom bývať tieto osoby: [DOPLŇTE mená,
   prípadne „žiadne"].

3. Nájomca nie je oprávnený prenechať byt alebo jeho časť do podnájmu
   tretej osobe bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa;
   podnájom možno dohodnúť najdlhšie na dobu nájmu (§ 3 ods. 4 zákona
   o krátkodobom nájme bytu).


                          Článok V.
                        Doba nájmu

1. Nájom sa uzatvára na dobu určitú, a to od [DOPLŇTE dátum] do
   [DOPLŇTE dátum]. Doba nájmu nesmie presiahnuť dva roky.

2. Krátkodobý nájom bytu možno na základe písomnej dohody zmluvných
   strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky,
   a to dvakrát. Celková doba nájmu vrátane predĺžení nesmie presiahnuť
   šesť rokov (§ 2 a § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu).

3. Nájomný pomer vzniká dňom nadobudnutia účinnosti tejto zmluvy.


                          Článok VI.
            Nájomné a úhrady za plnenia spojené s nájmom

1. Nájomné je dohodnuté vo výške [DOPLŇTE] EUR (slovom: [DOPLŇTE] eur)
   mesačne.

2. Okrem nájomného sa nájomca zaväzuje uhrádzať mesačné preddavky na
   úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu vo výške [DOPLŇTE] EUR,
   ktoré zahŕňajú najmä dodávku tepla a teplej vody, dodávku studenej
   vody a odvod odpadovej vody, elektrickú energiu a plyn, odvoz
   komunálneho odpadu, fond prevádzky, údržby a opráv a [DOPLŇTE ďalšie].

3. Nájomné a preddavky na úhrady sú splatné mesačne vopred, najneskôr
   do [DOPLŇTE, napr. 15.] dňa príslušného kalendárneho mesiaca, a to
   bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa uvedený v článku I.

4. Vyúčtovanie skutočných nákladov za plnenia poskytované s užívaním
   bytu vykoná prenajímateľ raz ročne, najneskôr do [DOPLŇTE, napr. 30]
   dní odo dňa doručenia vyúčtovania od dodávateľov, resp. správcu domu.
   Prípadný preplatok a nedoplatok si zmluvné strany vyrovnajú do
   [DOPLŇTE, napr. 30] dní odo dňa doručenia vyúčtovania.

5. Prenajímateľ je oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad
   za plnenia poskytované s užívaním bytu, a to z dôvodu zmeny cien
   dodávaných služieb alebo z dôvodu očakávanej priemernej ročnej miery
   inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku, vždy najviac o nárast
   cien alebo inflácie. Zmenu je prenajímateľ povinný nájomcovi písomne
   oznámiť (§ 4 zákona o krátkodobom nájme bytu).


                          Článok VII.
                       Peňažná zábezpeka

1. Nájomca sa zaväzuje zložiť pri podpise tejto zmluvy peňažnú zábezpeku
   vo výške [DOPLŇTE] EUR (slovom: [DOPLŇTE] eur). Výška peňažnej
   zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad
   za plnenia poskytované s užívaním bytu (§ 5 ods. 2 zákona).

2. Peňažná zábezpeka slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa
   voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad, z dôvodu
   škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti
   s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

3. Ak prenajímateľ peňažnú zábezpeku alebo jej časť preukázateľne
   použije na úhradu svojich splatných pohľadávok, nájomca je povinný
   na základe písomnej výzvy doplniť ju do pôvodne dohodnutej výšky
   v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia výzvy.

4. Nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky je prenajímateľ povinný vrátiť
   nájomcovi najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal
   byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným
   pomerom.


                          Článok VIII.
              Práva a povinnosti zmluvných strán

1. Prenajímateľ je povinný:
   a) odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie,
   b) zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s nájmom,
   c) nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti podľa
      článku XI. ods. 2 tejto zmluvy.

2. Nájomca je povinný:
   a) užívať byt riadne a v súlade s dohodnutým účelom,
   b) riadne a včas platiť nájomné a úhrady za plnenia,
   c) vykonávať a uhrádzať bežnú údržbu bytu a drobné opravy,
   d) bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv,
      ktoré presahujú bežnú údržbu,
   e) umožniť prenajímateľovi prístup do bytu na vykonanie kontroly
      alebo opráv po predchádzajúcom dohodnutí termínu,
   f) dodržiavať domový poriadok.


                          Článok IX.
                Skončenie krátkodobého nájmu bytu

1. Krátkodobý nájom bytu zanikne (§ 6 zákona):
   a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
   b) písomnou dohodou zmluvných strán,
   c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán,
   d) písomným odstúpením od zmluvy jednej zo zmluvných strán; zmluva
      sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia druhej zmluvnej strane,
   e) zánikom predmetu nájmu.

2. Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu z dôvodov podľa
   § 7 ods. 1 zákona, najmä ak nájomca napriek písomnému upozorneniu
   poškodzuje byt alebo hrubo porušuje dobré mravy či domový poriadok,
   ak nezaplatil nájomné alebo úhrady za čas dlhší ako dva mesiace,
   ak nedoplnil peňažnú zábezpeku alebo ak užíva byt v rozpore
   s dohodnutým účelom.

3. Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu z dôvodov podľa § 7
   ods. 2 zákona, najmä ak sa byt stal nespôsobilým na dohodnuté
   užívanie bez jeho zavinenia, ak došlo k ukončeniu jeho pracovného
   alebo obdobného pomeru alebo ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie.

4. Zmluvné strany si dojednávajú tieto ďalšie dôvody výpovede podľa
   § 7 ods. 1 písm. e) a § 7 ods. 2 písm. d) zákona: [DOPLŇTE, prípadne
   „žiadne"].

5. Prenajímateľ je oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť, ak nájomca
   napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých
   porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný
   pomer výpoveďou. Nájomca je oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť, ak
   predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté
   užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne
   zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním
   bytu (§ 7 ods. 4 a 5 zákona).

6. Výpovedná lehota je [DOPLŇTE, najmenej jeden mesiac] a začína plynúť
   dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená druhej
   zmluvnej strane. V prípade výpovede z dôvodov podľa § 7 ods. 1
   písm. a) alebo b) alebo § 7 ods. 2 písm. a) zákona môže byť výpovedná
   lehota dohodnutá kratšia, najmenej však pätnásť dní.

7. Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo
   uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede
   alebo odstúpenia od zmluvy. Podanie žaloby nemá odkladný účinok
   na skončenie nájmu (§ 9 zákona).


                          Článok X.
              Odovzdanie a vypratanie bytu

1. O odovzdaní bytu pri vzniku nájmu a o jeho vrátení pri skončení
   nájmu spíšu zmluvné strany odovzdávací a preberací protokol.

2. Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a odovzdať ho
   prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to
   ku dňu skončenia nájmu (§ 8 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu).

3. Ak nájomca byt nevyprace ani v lehote desiatich kalendárnych dní
   odo dňa skončenia nájmu, prípadne piatich kalendárnych dní, ak
   nájomný pomer skončil odstúpením od zmluvy, je prenajímateľ
   oprávnený na zabezpečenie svojich pohľadávok zadržať hnuteľné veci
   nájomcu nachádzajúce sa v byte okrem vecí, ktoré sú vylúčené
   z exekúcie. Toto právo môže prenajímateľ uplatniť len vtedy, ak
   nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie
   týchto pohľadávok (§ 8 ods. 2 zákona).


                          Článok XI.
                Vyhlásenia zmluvných strán

1. Nájomca vyhlasuje, že si je vedomý skutočnosti, že táto nájomná
   zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme
   bytu (vyhlásenie podľa § 3 ods. 3 písm. f) zákona).

2. Prenajímateľ vyhlasuje, že splnil registračnú povinnosť voči
   správcovi dane podľa osobitného predpisu (zákon č. 595/2003 Z. z.
   o dani z príjmov). Prenajímateľ berie na vedomie, že ak túto
   povinnosť nesplní, na nájom sa podľa § 3 ods. 5 zákona nepoužijú
   ustanovenia § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1 zákona.

3. Prenajímateľ vyhlasuje, že na byte neviaznu žiadne práva tretích
   osôb, ktoré by bránili jeho riadnemu užívaniu nájomcom, s výnimkou
   [DOPLŇTE, prípadne „žiadnych"].


                          Článok XII.
                   Záverečné ustanovenia

1. Právne vzťahy neupravené touto zmluvou sa riadia zákonom
   o krátkodobom nájme bytu a Občianskym zákonníkom.

2. Akékoľvek zmeny a doplnky tejto zmluvy možno vykonať len písomnými
   dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami.

3. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá
   zmluvná strana obdrží jeden.

4. Prílohy:
   - Príloha č. 1: Odovzdávací a preberací protokol
   - [DOPLŇTE ďalšie, napr. fotodokumentácia bytu, domový poriadok]

5. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými
   stranami.

6. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu pred podpisom prečítali, jej
   obsahu porozumeli, že zmluva vyjadruje ich slobodnú a vážnu vôľu,
   nebola uzatvorená v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok,
   a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.


V [DOPLŇTE mesto], dňa [DOPLŇTE dátum]


_____________________________          _____________________________
Prenajímateľ                            Nájomca
[DOPLŇTE meno a priezvisko]             [DOPLŇTE meno a priezvisko]


================================================================================
© 2026 Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.
Národná 15, 010 01 Žilina | www.aksamec.sk
================================================================================

Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko. Pre právne záväzný dokument prispôsobený vašej situácii odporúčame kontaktovať advokáta.