Zámenná zmluva na nehnuteľnosť
ZÁMENNÁ ZMLUVA NA NEHNUTEĽNOSŤ – VZOR 2026
==========================================================
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o. | www.aksamec.sk
AKO POUŽIŤ TENTO VZOR
- Doplňte polia označené bodkami (......). Časti v [hranatých zátvorkách]
použite len vtedy, ak zodpovedajú Vašej situácii, inak ich vypustite.
- Zámennou zmluvou si strany vymieňajú vec za vec; primerane sa na ňu
použijú ustanovenia o kúpnej zmluve, pričom každá strana sa považuje
ohľadne veci, ktorú dáva, za predávajúceho a ohľadne veci, ktorú
prijíma, za kupujúceho (§ 611 Občianskeho zákonníka).
- Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť PÍSOMNÁ a prejavy oboch
účastníkov musia byť NA TEJ ISTEJ LISTINE (§ 46 ods. 1 a 2 OZ) –
inak je zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ).
- POZOR, rozdiel oproti kúpnej zmluve: prevodcami sú OBE strany, preto
kataster vyžaduje úradne osvedčené podpisy OBOCH účastníkov (§ 42
ods. 3 katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z.). Osvedčenie odpadá,
ak má zmluva formu notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát.
Pri zastúpení musí byť osvedčený aj podpis splnomocniteľa na
splnomocnení.
- Nehnuteľnosti označte presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona:
katastrálne územie, parcelné číslo s uvedením registra „C“ alebo „E“,
druh a výmera pozemku, súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku
pod ňou; pri byte číslo bytu, poschodie, vchod a podiel na spoločných
častiach a zariadeniach domu a na pozemku; spoluvlastnícky podiel
vyjadrite zlomkom. Neúplné označenie vedie k prerušeniu alebo
zamietnutiu vkladu; chyby po podaní návrhu možno opraviť len dodatkom
(§ 42 ods. 4).
- Ak sa zamieňa SPOLUVLASTNÍCKY PODIEL, ostatní spoluvlastníci majú
predkupné právo aj pri zámene, ibaže ide o prevod blízkej osobe
(§ 140 OZ); opomenutie zakladá relatívnu neplatnosť (§ 40a OZ).
Ak je nehnuteľnosť v BSM, musia konať alebo súhlasiť OBAJA manželia
(§ 145 ods. 1 OZ).
- DOPLATOK pri rozdielnej hodnote nehnuteľností zákon osobitne
neupravuje – ak sa hodnoty líšia, dojednajte ho v zmluve VÝSLOVNE
(článok IV tohto vzoru), inak naň nevznikne nárok.
- Vlastníctvo sa nenadobúda podpisom zmluvy, ale až VKLADOM do katastra
nehnuteľností (§ 133 ods. 2 OZ). Oba prevody sa vkladujú JEDNÝM
návrhom; prílohou návrhu je zmluva v dvoch vyhotoveniach (§ 30
ods. 4 a 5 katastrálneho zákona). Poplatok za návrh na vklad je
100 € (elektronicky 50 €); urýchlené rozhodnutie do 15 dní stojí
300 € (elektronicky 150 €). Pri predchádzajúcom elektronickom
oznámení o návrhu na vklad (§ 30 ods. 3) sa poplatok znižuje o 15 €;
návrh potom podajte do 90 dní. Zámena je jeden právny úkon –
poplatok sa platí len raz.
- Kataster rozhodne do 30 dní; do 20 dní, ak má zmluva formu notárskej
zápisnice alebo ju autorizoval advokát (§ 32 katastrálneho zákona).
- DAŇOVÉ UPOZORNENIE: zámena je zdaniteľným príjmom OBOCH strán –
príjmom je aj nepeňažné plnenie dosiahnuté zámenou (§ 2 písm. c)
zákona č. 595/2003 Z. z.). Oslobodený je príjem z prevodu
nehnuteľnosti až po piatich rokoch od jej nadobudnutia (§ 9 ods. 1
písm. a) tohto zákona).
-----------------------------------------------------------------------
ZÁMENNÁ ZMLUVA
uzavretá podľa § 611 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
v znení neskorších predpisov
(ďalej len „zmluva“)
ZMLUVNÁ STRANA A:
Meno a priezvisko: ...........................................
Rodné priezvisko: ...........................................
Dátum narodenia: ............ Rodné číslo: ................
Trvalý pobyt: ...........................................
Štátna príslušnosť: ...........................................
[Manžel/manželka (pri BSM konajú obaja):
Meno a priezvisko: .................., rodné priezvisko: .............,
dátum narodenia: ............, rodné číslo: ................,
trvalý pobyt: ............................................]
(ďalej len „strana A“)
ZMLUVNÁ STRANA B:
Meno a priezvisko: ...........................................
Rodné priezvisko: ...........................................
Dátum narodenia: ............ Rodné číslo: ................
Trvalý pobyt: ...........................................
Štátna príslušnosť: ...........................................
[Manžel/manželka (pri BSM konajú obaja):
Meno a priezvisko: .................., rodné priezvisko: .............,
dátum narodenia: ............, rodné číslo: ................,
trvalý pobyt: ............................................]
(ďalej len „strana B“)
(strana A a strana B ďalej spolu len „zmluvné strany“)
Článok I
Nehnuteľnosť strany A
1. Strana A je výlučným vlastníkom [/ podielovým spoluvlastníkom
v podiele ...../.....] nehnuteľnosti zapísanej Okresným úradom
................, katastrálny odbor, na liste vlastníctva
č. ........, katastrálne územie ................, obec
................, okres ................, a to:
- pozemok, parcela registra „...“ (C/E) parc. č. ........,
druh pozemku ................, výmera ........ m²
[- stavba: ................ (druh stavby), súpisné číslo ........,
postavená na pozemku parc. č. ........]
[- byt č. ....... na ....... poschodí, vchod ......., v bytovom
dome súpisné číslo ........, postavenom na pozemku parcela
registra „...“ parc. č. ........, vrátane spoluvlastníckeho
podielu ...../..... na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu a na pozemku]
(ďalej len „nehnuteľnosť A“).
2. Strana A nadobudla nehnuteľnosť A na základe ....................
(titul nadobudnutia, napr. kúpna zmluva, dedičstvo) dňa ...........
Článok II
Nehnuteľnosť strany B
1. Strana B je výlučným vlastníkom [/ podielovým spoluvlastníkom
v podiele ...../.....] nehnuteľnosti zapísanej Okresným úradom
................, katastrálny odbor, na liste vlastníctva
č. ........, katastrálne územie ................, obec
................, okres ................, a to:
- pozemok, parcela registra „...“ (C/E) parc. č. ........,
druh pozemku ................, výmera ........ m²
[- stavba: ................ (druh stavby), súpisné číslo ........,
postavená na pozemku parc. č. ........]
[- byt č. ....... na ....... poschodí, vchod ......., v bytovom
dome súpisné číslo ........, postavenom na pozemku parcela
registra „...“ parc. č. ........, vrátane spoluvlastníckeho
podielu ...../..... na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu a na pozemku]
(ďalej len „nehnuteľnosť B“).
2. Strana B nadobudla nehnuteľnosť B na základe ....................
(titul nadobudnutia) dňa ...........
Článok III
Predmet zmluvy
1. Zmluvné strany sa dohodli, že si navzájom zamieňajú nehnuteľnosť A
za nehnuteľnosť B tak, že:
a) strana A prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti A [v podiele
...../.....] na stranu B a strana B nehnuteľnosť A do svojho
výlučného vlastníctva [/ do podielového spoluvlastníctva
v podiele ...../.....] [/ do bezpodielového spoluvlastníctva
manželov] prijíma,
b) strana B prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti B [v podiele
...../.....] na stranu A a strana A nehnuteľnosť B do svojho
výlučného vlastníctva [/ do podielového spoluvlastníctva
v podiele ...../.....] [/ do bezpodielového spoluvlastníctva
manželov] prijíma.
2. V súlade s § 611 Občianskeho zákonníka sa každá zo zmluvných strán
považuje ohľadne nehnuteľnosti, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu
stranu a ohľadne nehnuteľnosti, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu
stranu.
Článok IV
[Doplatok – voliteľné]
[1. Zmluvné strany zhodne určili hodnotu nehnuteľnosti A na ..........
EUR a hodnotu nehnuteľnosti B na .......... EUR.
2. Na vyrovnanie rozdielu hodnôt zamieňaných nehnuteľností sa strana
..... zaväzuje zaplatiť strane ..... doplatok vo výške ..........
EUR (slovom .................... eur), a to do ........ dní od
uzavretia tejto zmluvy [/ do ........ dní odo dňa povolenia vkladu
vlastníckeho práva podľa tejto zmluvy] prevodom na účet
IBAN: .......................... [/ zložením do notárskej úschovy
u notára ....................].]
[Alternatíva, ak sa doplatok nedojednáva:
1. Zmluvné strany vyhlasujú, že hodnoty zamieňaných nehnuteľností
považujú za rovnocenné a žiadna zo strán nie je povinná platiť
doplatok ani iné vyrovnanie.]
Článok V
Vyhlásenia strán
1. Každá zo zmluvných strán vyhlasuje, že je oprávnená so svojou
nehnuteľnosťou nakladať, jej zmluvná voľnosť nie je obmedzená
a na zamieňaných nehnuteľnostiach neviaznu žiadne dlhy, vecné
bremená, záložné práva, nájomné práva ani iné ťarchy alebo práva
tretích osôb, okrem: .............................................
[/ okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva č. ........, časť C,
a to: ................................................].
2. [Ak je nehnuteľnosť v BSM:] Manžel/manželka strany ..... vyhlasuje,
že s prevodom nehnuteľnosti ..... podľa tejto zmluvy súhlasí
[/ nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov,
preto zmluvu uzatvárajú obaja manželia spoločne] (§ 145 ods. 1
Občianskeho zákonníka).
3. [Ak sa zamieňa spoluvlastnícky podiel:] Strana ..... vyhlasuje, že
prevod podielu sa uskutočňuje v prospech blízkej osoby (§ 140
Občianskeho zákonníka) [/ že ostatným spoluvlastníkom ponúkla svoj
podiel na odkúpenie listom zo dňa ............ a ich predkupné
právo zaniklo márnym uplynutím lehoty / ostatní spoluvlastníci sa
predkupného práva vzdali písomným vyhlásením zo dňa ............].
Článok VI
Stav nehnuteľností a zodpovednosť za vady
1. Zmluvné strany vyhlasujú, že sa pred uzavretím zmluvy so skutočným
právnym aj faktickým stavom zamieňaných nehnuteľností oboznámili
obhliadkou na mieste samom a z listov vlastníctva.
2. Každá zo strán upozornila druhú stranu na tieto jej známe vady
prevádzanej nehnuteľnosti: ........................................
[/ vyhlasuje, že o žiadnych skrytých vadách nevie].
3. Zodpovednosť za vady sa spravuje ustanoveniami Občianskeho
zákonníka o kúpnej zmluve (§ 611 v spojení s § 597 a § 599 OZ);
vady treba vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov
od prevzatia nehnuteľnosti.
[4. Nehnuteľnosti sa zamieňajú, ako stoja a ležia (§ 501 Občianskeho
zákonníka). Toto dojednanie sa nevzťahuje na vlastnosti, ktoré
strana výslovne vyhlásila alebo ktoré si druhá strana vymienila.]
Článok VII
Nadobudnutie vlastníctva a návrh na vklad
1. Vlastnícke právo k zamieňaným nehnuteľnostiam nadobúdajú zmluvné
strany vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 Občianskeho
zákonníka). Do povolenia vkladu sú zmluvné strany svojimi prejavmi
viazané.
2. Návrh na vklad vlastníckeho práva podľa tejto zmluvy podajú zmluvné
strany spoločne [/ podá strana .....] na Okresný úrad ...........,
katastrálny odbor, bezodkladne po uzavretí zmluvy. Oba prevody sú
predmetom jedného návrhu na vklad; prílohou návrhu je táto zmluva
v dvoch vyhotoveniach (§ 30 ods. 4 a 5 zákona č. 162/1995 Z. z.).
3. Správny poplatok za návrh na vklad uhradí strana .....
[/ obe strany rovnakým dielom].
4. Ak okresný úrad konanie o vklade preruší alebo vyzve na odstránenie
nedostatkov, zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si navzájom
potrebnú súčinnosť a nedostatky bezodkladne odstrániť, prípadne
uzavrieť dodatok k zmluve.
Článok VIII
Odovzdanie nehnuteľností
1. Zmluvné strany si zamieňané nehnuteľnosti navzájom odovzdajú
do ........ dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva,
o čom spíšu odovzdávací protokol so stavmi meračov energií.
2. Do odovzdania znáša náklady spojené s nehnuteľnosťou a nebezpečen-
stvo škody na nej doterajší vlastník.
Článok IX
Záverečné ustanovenia
1. Zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami;
vecnoprávne účinky nastávajú vkladom do katastra nehnuteľností.
2. Zmluvu možno meniť len písomnými dodatkami podpísanými oboma
zmluvnými stranami.
3. Zmluva je vyhotovená v ........ rovnopisoch, z ktorých dve
vyhotovenia sú určené pre Okresný úrad ................,
katastrálny odbor, a po ........ vyhotovení obdrží každá zmluvná
strana.
4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu
porozumeli, uzatvárajú ju slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne,
nie v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok, na znak čoho
ju vlastnoručne podpisujú na tej istej listine.
V ................, dňa ............
.............................. ..............................
strana A strana B
(úradne osvedčený podpis) (úradne osvedčený podpis)
[.............................. ..............................
manžel/manželka strany A manžel/manželka strany B
(úradne osvedčený podpis) (úradne osvedčený podpis)]
-----------------------------------------------------------------------
UPOZORNENIE: Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko –
nenahrádza individuálne právne posúdenie. Osvedčiť treba podpisy OBOCH
zmluvných strán (obe sú prevodcami); pri notárskej zápisnici alebo
autorizácii zmluvy advokátom osvedčovanie odpadá a kataster rozhoduje
už do 20 dní. Nezabudnite na predkupné právo spoluvlastníkov, súhlas
manžela pri BSM, výslovné dojednanie doplatku a daňové povinnosti oboch
strán. Radi pomôžeme: www.aksamec.sk/kontakt/ Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko. Pre právne záväzný dokument prispôsobený vašej situácii odporúčame kontaktovať advokáta.
Potrebujete dokument na mieru?
Naši advokáti vám pripravia dokument prispôsobený vašej konkrétnej situácii.