ZÁMENNÁ ZMLUVA NA NEHNUTEĽNOSŤ – VZOR 2026 ========================================================== Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o. | www.aksamec.sk AKO POUŽIŤ TENTO VZOR - Doplňte polia označené bodkami (......). Časti v [hranatých zátvorkách] použite len vtedy, ak zodpovedajú Vašej situácii, inak ich vypustite. - Zámennou zmluvou si strany vymieňajú vec za vec; primerane sa na ňu použijú ustanovenia o kúpnej zmluve, pričom každá strana sa považuje ohľadne veci, ktorú dáva, za predávajúceho a ohľadne veci, ktorú prijíma, za kupujúceho (§ 611 Občianskeho zákonníka). - Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť PÍSOMNÁ a prejavy oboch účastníkov musia byť NA TEJ ISTEJ LISTINE (§ 46 ods. 1 a 2 OZ) – inak je zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). - POZOR, rozdiel oproti kúpnej zmluve: prevodcami sú OBE strany, preto kataster vyžaduje úradne osvedčené podpisy OBOCH účastníkov (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z.). Osvedčenie odpadá, ak má zmluva formu notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát. Pri zastúpení musí byť osvedčený aj podpis splnomocniteľa na splnomocnení. - Nehnuteľnosti označte presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona: katastrálne územie, parcelné číslo s uvedením registra „C“ alebo „E“, druh a výmera pozemku, súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku pod ňou; pri byte číslo bytu, poschodie, vchod a podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku; spoluvlastnícky podiel vyjadrite zlomkom. Neúplné označenie vedie k prerušeniu alebo zamietnutiu vkladu; chyby po podaní návrhu možno opraviť len dodatkom (§ 42 ods. 4). - Ak sa zamieňa SPOLUVLASTNÍCKY PODIEL, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo aj pri zámene, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 140 OZ); opomenutie zakladá relatívnu neplatnosť (§ 40a OZ). Ak je nehnuteľnosť v BSM, musia konať alebo súhlasiť OBAJA manželia (§ 145 ods. 1 OZ). - DOPLATOK pri rozdielnej hodnote nehnuteľností zákon osobitne neupravuje – ak sa hodnoty líšia, dojednajte ho v zmluve VÝSLOVNE (článok IV tohto vzoru), inak naň nevznikne nárok. - Vlastníctvo sa nenadobúda podpisom zmluvy, ale až VKLADOM do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 OZ). Oba prevody sa vkladujú JEDNÝM návrhom; prílohou návrhu je zmluva v dvoch vyhotoveniach (§ 30 ods. 4 a 5 katastrálneho zákona). Poplatok za návrh na vklad je 100 € (elektronicky 50 €); urýchlené rozhodnutie do 15 dní stojí 300 € (elektronicky 150 €). Pri predchádzajúcom elektronickom oznámení o návrhu na vklad (§ 30 ods. 3) sa poplatok znižuje o 15 €; návrh potom podajte do 90 dní. Zámena je jeden právny úkon – poplatok sa platí len raz. - Kataster rozhodne do 30 dní; do 20 dní, ak má zmluva formu notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát (§ 32 katastrálneho zákona). - DAŇOVÉ UPOZORNENIE: zámena je zdaniteľným príjmom OBOCH strán – príjmom je aj nepeňažné plnenie dosiahnuté zámenou (§ 2 písm. c) zákona č. 595/2003 Z. z.). Oslobodený je príjem z prevodu nehnuteľnosti až po piatich rokoch od jej nadobudnutia (§ 9 ods. 1 písm. a) tohto zákona). ----------------------------------------------------------------------- ZÁMENNÁ ZMLUVA uzavretá podľa § 611 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „zmluva“) ZMLUVNÁ STRANA A: Meno a priezvisko: ........................................... Rodné priezvisko: ........................................... Dátum narodenia: ............ Rodné číslo: ................ Trvalý pobyt: ........................................... Štátna príslušnosť: ........................................... [Manžel/manželka (pri BSM konajú obaja): Meno a priezvisko: .................., rodné priezvisko: ............., dátum narodenia: ............, rodné číslo: ................, trvalý pobyt: ............................................] (ďalej len „strana A“) ZMLUVNÁ STRANA B: Meno a priezvisko: ........................................... Rodné priezvisko: ........................................... Dátum narodenia: ............ Rodné číslo: ................ Trvalý pobyt: ........................................... Štátna príslušnosť: ........................................... [Manžel/manželka (pri BSM konajú obaja): Meno a priezvisko: .................., rodné priezvisko: ............., dátum narodenia: ............, rodné číslo: ................, trvalý pobyt: ............................................] (ďalej len „strana B“) (strana A a strana B ďalej spolu len „zmluvné strany“) Článok I Nehnuteľnosť strany A 1. Strana A je výlučným vlastníkom [/ podielovým spoluvlastníkom v podiele ...../.....] nehnuteľnosti zapísanej Okresným úradom ................, katastrálny odbor, na liste vlastníctva č. ........, katastrálne územie ................, obec ................, okres ................, a to: - pozemok, parcela registra „...“ (C/E) parc. č. ........, druh pozemku ................, výmera ........ m² [- stavba: ................ (druh stavby), súpisné číslo ........, postavená na pozemku parc. č. ........] [- byt č. ....... na ....... poschodí, vchod ......., v bytovom dome súpisné číslo ........, postavenom na pozemku parcela registra „...“ parc. č. ........, vrátane spoluvlastníckeho podielu ...../..... na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku] (ďalej len „nehnuteľnosť A“). 2. Strana A nadobudla nehnuteľnosť A na základe .................... (titul nadobudnutia, napr. kúpna zmluva, dedičstvo) dňa ........... Článok II Nehnuteľnosť strany B 1. Strana B je výlučným vlastníkom [/ podielovým spoluvlastníkom v podiele ...../.....] nehnuteľnosti zapísanej Okresným úradom ................, katastrálny odbor, na liste vlastníctva č. ........, katastrálne územie ................, obec ................, okres ................, a to: - pozemok, parcela registra „...“ (C/E) parc. č. ........, druh pozemku ................, výmera ........ m² [- stavba: ................ (druh stavby), súpisné číslo ........, postavená na pozemku parc. č. ........] [- byt č. ....... na ....... poschodí, vchod ......., v bytovom dome súpisné číslo ........, postavenom na pozemku parcela registra „...“ parc. č. ........, vrátane spoluvlastníckeho podielu ...../..... na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku] (ďalej len „nehnuteľnosť B“). 2. Strana B nadobudla nehnuteľnosť B na základe .................... (titul nadobudnutia) dňa ........... Článok III Predmet zmluvy 1. Zmluvné strany sa dohodli, že si navzájom zamieňajú nehnuteľnosť A za nehnuteľnosť B tak, že: a) strana A prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti A [v podiele ...../.....] na stranu B a strana B nehnuteľnosť A do svojho výlučného vlastníctva [/ do podielového spoluvlastníctva v podiele ...../.....] [/ do bezpodielového spoluvlastníctva manželov] prijíma, b) strana B prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti B [v podiele ...../.....] na stranu A a strana A nehnuteľnosť B do svojho výlučného vlastníctva [/ do podielového spoluvlastníctva v podiele ...../.....] [/ do bezpodielového spoluvlastníctva manželov] prijíma. 2. V súlade s § 611 Občianskeho zákonníka sa každá zo zmluvných strán považuje ohľadne nehnuteľnosti, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu a ohľadne nehnuteľnosti, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Článok IV [Doplatok – voliteľné] [1. Zmluvné strany zhodne určili hodnotu nehnuteľnosti A na .......... EUR a hodnotu nehnuteľnosti B na .......... EUR. 2. Na vyrovnanie rozdielu hodnôt zamieňaných nehnuteľností sa strana ..... zaväzuje zaplatiť strane ..... doplatok vo výške .......... EUR (slovom .................... eur), a to do ........ dní od uzavretia tejto zmluvy [/ do ........ dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva podľa tejto zmluvy] prevodom na účet IBAN: .......................... [/ zložením do notárskej úschovy u notára ....................].] [Alternatíva, ak sa doplatok nedojednáva: 1. Zmluvné strany vyhlasujú, že hodnoty zamieňaných nehnuteľností považujú za rovnocenné a žiadna zo strán nie je povinná platiť doplatok ani iné vyrovnanie.] Článok V Vyhlásenia strán 1. Každá zo zmluvných strán vyhlasuje, že je oprávnená so svojou nehnuteľnosťou nakladať, jej zmluvná voľnosť nie je obmedzená a na zamieňaných nehnuteľnostiach neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, záložné práva, nájomné práva ani iné ťarchy alebo práva tretích osôb, okrem: ............................................. [/ okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva č. ........, časť C, a to: ................................................]. 2. [Ak je nehnuteľnosť v BSM:] Manžel/manželka strany ..... vyhlasuje, že s prevodom nehnuteľnosti ..... podľa tejto zmluvy súhlasí [/ nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, preto zmluvu uzatvárajú obaja manželia spoločne] (§ 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka). 3. [Ak sa zamieňa spoluvlastnícky podiel:] Strana ..... vyhlasuje, že prevod podielu sa uskutočňuje v prospech blízkej osoby (§ 140 Občianskeho zákonníka) [/ že ostatným spoluvlastníkom ponúkla svoj podiel na odkúpenie listom zo dňa ............ a ich predkupné právo zaniklo márnym uplynutím lehoty / ostatní spoluvlastníci sa predkupného práva vzdali písomným vyhlásením zo dňa ............]. Článok VI Stav nehnuteľností a zodpovednosť za vady 1. Zmluvné strany vyhlasujú, že sa pred uzavretím zmluvy so skutočným právnym aj faktickým stavom zamieňaných nehnuteľností oboznámili obhliadkou na mieste samom a z listov vlastníctva. 2. Každá zo strán upozornila druhú stranu na tieto jej známe vady prevádzanej nehnuteľnosti: ........................................ [/ vyhlasuje, že o žiadnych skrytých vadách nevie]. 3. Zodpovednosť za vady sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve (§ 611 v spojení s § 597 a § 599 OZ); vady treba vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti. [4. Nehnuteľnosti sa zamieňajú, ako stoja a ležia (§ 501 Občianskeho zákonníka). Toto dojednanie sa nevzťahuje na vlastnosti, ktoré strana výslovne vyhlásila alebo ktoré si druhá strana vymienila.] Článok VII Nadobudnutie vlastníctva a návrh na vklad 1. Vlastnícke právo k zamieňaným nehnuteľnostiam nadobúdajú zmluvné strany vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Do povolenia vkladu sú zmluvné strany svojimi prejavmi viazané. 2. Návrh na vklad vlastníckeho práva podľa tejto zmluvy podajú zmluvné strany spoločne [/ podá strana .....] na Okresný úrad ..........., katastrálny odbor, bezodkladne po uzavretí zmluvy. Oba prevody sú predmetom jedného návrhu na vklad; prílohou návrhu je táto zmluva v dvoch vyhotoveniach (§ 30 ods. 4 a 5 zákona č. 162/1995 Z. z.). 3. Správny poplatok za návrh na vklad uhradí strana ..... [/ obe strany rovnakým dielom]. 4. Ak okresný úrad konanie o vklade preruší alebo vyzve na odstránenie nedostatkov, zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si navzájom potrebnú súčinnosť a nedostatky bezodkladne odstrániť, prípadne uzavrieť dodatok k zmluve. Článok VIII Odovzdanie nehnuteľností 1. Zmluvné strany si zamieňané nehnuteľnosti navzájom odovzdajú do ........ dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva, o čom spíšu odovzdávací protokol so stavmi meračov energií. 2. Do odovzdania znáša náklady spojené s nehnuteľnosťou a nebezpečen- stvo škody na nej doterajší vlastník. Článok IX Záverečné ustanovenia 1. Zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami; vecnoprávne účinky nastávajú vkladom do katastra nehnuteľností. 2. Zmluvu možno meniť len písomnými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami. 3. Zmluva je vyhotovená v ........ rovnopisoch, z ktorých dve vyhotovenia sú určené pre Okresný úrad ................, katastrálny odbor, a po ........ vyhotovení obdrží každá zmluvná strana. 4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli, uzatvárajú ju slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne, nie v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok, na znak čoho ju vlastnoručne podpisujú na tej istej listine. V ................, dňa ............ .............................. .............................. strana A strana B (úradne osvedčený podpis) (úradne osvedčený podpis) [.............................. .............................. manžel/manželka strany A manžel/manželka strany B (úradne osvedčený podpis) (úradne osvedčený podpis)] ----------------------------------------------------------------------- UPOZORNENIE: Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko – nenahrádza individuálne právne posúdenie. Osvedčiť treba podpisy OBOCH zmluvných strán (obe sú prevodcami); pri notárskej zápisnici alebo autorizácii zmluvy advokátom osvedčovanie odpadá a kataster rozhoduje už do 20 dní. Nezabudnite na predkupné právo spoluvlastníkov, súhlas manžela pri BSM, výslovné dojednanie doplatku a daňové povinnosti oboch strán. Radi pomôžeme: www.aksamec.sk/kontakt/