Nájomná zmluva na nebytové priestory
NÁJOMNÁ ZMLUVA NA NEBYTOVÉ PRIESTORY – VZOR 2026
==================================================
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o. | www.aksamec.sk
AKO POUŽIŤ TENTO VZOR
- Doplňte polia označené bodkami (......). Časti v [hranatých zátvorkách]
sú voliteľné alebo alternatívne – ponechajte len tie, ktoré zodpovedajú
Vašej dohode, ostatné vymažte.
- Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb.;
Občiansky zákonník sa použije len na otázky, ktoré tento zákon nerieši
(§ 720 Občianskeho zákonníka).
- Zmluva MUSÍ byť písomná a MUSÍ obsahovať: predmet nájmu, účel nájmu,
výšku nájomného, splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a pri dobe
určitej aj čas, na ktorý sa nájom uzaviera (§ 3 ods. 3 zákona
č. 116/1990 Zb.). Ak chýba čo i len JEDNA z týchto náležitostí, je celá
zmluva NEPLATNÁ (§ 3 ods. 4). Úradne osvedčené podpisy ani notárska
zápisnica sa nevyžadujú.
- Účel nájmu musí zodpovedať stavebnému (kolaudačnému) určeniu priestoru
(§ 3 ods. 2) – pred podpisom si vyžiadajte kolaudačné rozhodnutie
alebo iné rozhodnutie stavebného úradu o účele užívania.
- Pri nájme na DOBU URČITÚ možno zmluvu predčasne vypovedať len z dôvodov
podľa § 9 ods. 2 (prenajímateľ) a § 9 ods. 3 (nájomca) – ďalšie
výpovedné dôvody platia, len ak si ich výslovne dohodnete v zmluve
(čl. VIII). Výpoveď musí byť vždy PÍSOMNÁ.
- Pri nájme na DOBU NEURČITÚ môžu obe strany zmluvu vypovedať písomne
bez udania dôvodu (§ 10). Výpovedná lehota je 3 mesiace, ak nebolo
dohodnuté inak, a počíta sa od PRVÉHO DŇA MESIACA nasledujúceho po
doručení výpovede (§ 12) – nie od doručenia samotného.
- Podnájom je možný len na určitý čas a len so súhlasom prenajímateľa
(§ 6 ods. 1); podnájom bez súhlasu je výpovedným dôvodom (§ 9 ods. 2
písm. g)).
- PASCA PRE PRENAJÍMATEĽA: ak nájomca užíva priestor aj po skončení
nájmu a prenajímateľ do 30 DNÍ nepodá na súd žalobu o vypratanie,
nájomná zmluva sa obnovuje za pôvodných podmienok (§ 676 ods. 2
Občianskeho zákonníka).
- Zmeny zmluvy robte len písomnými dodatkami (§ 40 ods. 2 Občianskeho
zákonníka). Nájom nebytového priestoru sa do katastra nezapisuje –
žiadny návrh na vklad sa nepodáva.
-----------------------------------------------------------------------
NÁJOMNÁ ZMLUVA
o nájme nebytových priestorov uzavretá podľa zákona
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
v znení neskorších predpisov
PRENAJÍMATEĽ:
Meno a priezvisko / obchodné meno: ...................................
Trvalý pobyt / sídlo: ...................................
Dátum narodenia / IČO: ...................................
[Zápis: Obchodný register ................., oddiel ......,
vložka č. ........, zastúpený: ....................................]
IBAN: ...................................
(ďalej len „prenajímateľ“)
NÁJOMCA:
Meno a priezvisko / obchodné meno: ...................................
Trvalý pobyt / sídlo: ...................................
Dátum narodenia / IČO: ...................................
[DIČ / IČ DPH: ...................................]
[Zápis: Obchodný register ................., oddiel ......,
vložka č. ........, zastúpený: ....................................]
(ďalej len „nájomca“; spolu ďalej len „zmluvné strany“)
Čl. I – Predmet nájmu
1. Prenajímateľ vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom [spoluvlastníkom]
nehnuteľnosti – stavby: .................. (druh stavby), súpisné
číslo ........, postavenej na pozemku parcelné číslo ........,
zapísanej na liste vlastníctva č. ........, katastrálne územie
.................., obec .................., okres ................ .
2. Predmetom nájmu je nebytový priestor nachádzajúci sa na ........
podlaží stavby podľa ods. 1 [číslo priestoru ........], o celkovej
výmere podlahovej plochy ........ m², pozostávajúci z:
....................................................................
(ďalej len „predmet nájmu“).
[Spolu s predmetom nájmu je nájomca oprávnený užívať aj: parkovacie
miesto č. ........ / skladový priestor ........ / spoločné priestory
stavby v rozsahu ................................................. .]
3. Predmet nájmu je podľa rozhodnutia stavebného úradu [kolaudačného
rozhodnutia č. .................. zo dňa ............] určený na
užívanie ako: .................................................... .
Čl. II – Účel nájmu
1. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu do užívania na účel:
....................................................................
(napr. prevádzkovanie kancelárie / maloobchodnej predajne /
poskytovanie služieb v odbore ........).
2. Zmluvné strany vyhlasujú, že dohodnutý účel nájmu zodpovedá
stavebnému určeniu predmetu nájmu podľa čl. I ods. 3 tejto zmluvy
(§ 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.).
3. Nájomca je oprávnený zmeniť účel užívania predmetu nájmu len
s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa a len v súlade
so stavebným určením predmetu nájmu.
Čl. III – Doba nájmu
1. Nájom sa uzatvára na dobu určitú od ............ do ............ .
[ALTERNATÍVA: Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú od ............ .]
2. Prenajímateľ odovzdá nájomcovi predmet nájmu dňa ............ .
O odovzdaní spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom
zaznamenajú stav predmetu nájmu, stavy meračov energií a počet
odovzdaných kľúčov.
Čl. IV – Nájomné
1. Nájomné sa dojednáva dohodou zmluvných strán vo výške ........ EUR
(slovom ................................ eur) mesačne [+ DPH podľa
platných právnych predpisov].
2. Nájomné je splatné vždy do ........ dňa kalendárneho mesiaca,
za ktorý nájomné patrí [vopred, za nasledujúci kalendárny mesiac].
3. Nájomné sa platí bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa
IBAN ......................, variabilný symbol ........
[v hotovosti oproti písomnému potvrdeniu prenajímateľa].
[4. Prenajímateľ je oprávnený vždy k 1. januáru kalendárneho roka
jednostranne upraviť nájomné o mieru inflácie meranú indexom
spotrebiteľských cien zverejnenú Štatistickým úradom SR za
predchádzajúci kalendárny rok; úpravu písomne oznámi nájomcovi.]
[5. Nájomca zložil pri podpise tejto zmluvy zábezpeku vo výške
........ EUR na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa z nájomného,
úhrad za služby a náhrady škody. Prenajímateľ vráti zábezpeku
(jej nevyčerpanú časť) do ........ dní od vrátenia predmetu nájmu.]
Čl. V – Úhrady za služby spojené s užívaním
1. Popri nájomnom uhrádza nájomca zálohové úhrady za služby spojené
s užívaním predmetu nájmu (najmä dodávka elektriny, vody a tepla,
odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov) vo výške
........ EUR mesačne, splatné spolu s nájomným.
2. Prenajímateľ vykoná vyúčtovanie záloh vždy do ............ po
doručení vyúčtovania od dodávateľov; nedoplatok alebo preplatok je
splatný do ........ dní od doručenia vyúčtovania druhej strane.
[ALTERNATÍVA: Nájomca uzavrie zmluvy o dodávke energií a služieb
priamo s ich dodávateľmi a náklady znáša samostatne.]
Čl. VI – Práva a povinnosti zmluvných strán
1. Prenajímateľ je povinný odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom
na dohovorené užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať
a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je
s užívaním predmetu nájmu spojené (§ 5 ods. 1 zákona
č. 116/1990 Zb.), ak z tejto zmluvy nevyplýva inak.
2. Nájomca uhrádza náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu
nájmu [do výšky ........ EUR v jednotlivom prípade]. Potrebu opráv,
ktoré má vykonať prenajímateľ, je nájomca povinný oznámiť
prenajímateľovi bez zbytočného odkladu a umožniť ich vykonanie;
inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.
3. Nájomca je oprávnený vykonávať stavebné úpravy predmetu nájmu len
s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa [a na vlastné
náklady; o vyporiadaní zhodnotenia sa strany dohodnú písomne].
4. Nájomca je povinný pri užívaní predmetu nájmu dodržiavať právne
predpisy na úseku požiarnej ochrany, bezpečnosti a hygieny
a umožniť prenajímateľovi po predchádzajúcom oznámení vstup do
predmetu nájmu na účely kontroly jeho stavu.
[5. Nájomca je povinný na vlastné náklady poistiť veci vnesené do
predmetu nájmu a zodpovednosť za škodu z prevádzkovej činnosti.]
Čl. VII – Podnájom
Nájomca nie je oprávnený prenechať predmet nájmu ani jeho časť do
podnájmu tretej osobe.
[ALTERNATÍVA: Nájomca je oprávnený prenechať predmet nájmu alebo jeho
časť do podnájmu len na určitý čas a len s predchádzajúcim písomným
súhlasom prenajímateľa (§ 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.).]
Čl. VIII – Skončenie nájmu
1. Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný, písomnou
dohodou zmluvných strán alebo písomnou výpoveďou podľa tohto článku.
2. Prenajímateľ je oprávnený vypovedať zmluvu uzavretú na dobu určitú
pred uplynutím dojednanej doby z dôvodov podľa § 9 ods. 2 zákona
č. 116/1990 Zb., najmä ak nájomca užíva predmet nájmu v rozpore so
zmluvou, je o viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného
alebo úhrad za služby, alebo prenechá predmet nájmu alebo jeho časť
do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
[Zmluvné strany si dohodli aj tieto ďalšie výpovedné dôvody:
................................................................. .]
3. Nájomca je oprávnený vypovedať zmluvu uzavretú na dobu určitú pred
uplynutím dojednanej doby z dôvodov podľa § 9 ods. 3 zákona
č. 116/1990 Zb. (strata spôsobilosti prevádzkovať činnosť, na ktorú
si predmet nájmu najal; nespôsobilosť predmetu nájmu na dohovorené
užívanie bez zavinenia nájomcu; hrubé porušovanie povinností
prenajímateľa podľa § 5 ods. 1).
[4. Pri nájme na dobu neurčitú: Ktorákoľvek zo zmluvných strán je
oprávnená vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu (§ 10 zákona
č. 116/1990 Zb.).]
5. Výpovedná lehota je ........ mesiace [tri mesiace] a počíta sa od
prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej
zmluvnej strane (§ 12 zákona č. 116/1990 Zb.).
Čl. IX – Vrátenie predmetu nájmu
1. Nájomca je povinný najneskôr v posledný deň nájmu predmet nájmu
vypratať a vrátiť prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal,
s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13 zákona
č. 116/1990 Zb.). O vrátení spíšu zmluvné strany preberací protokol.
[2. Za každý aj začatý deň omeškania s vyprataním a vrátením predmetu
nájmu sa dojednáva zmluvná pokuta vo výške ........ EUR; nárok
prenajímateľa na náhradu škody tým nie je dotknutý.]
Čl. X – Doručovanie
Písomnosti podľa tejto zmluvy sa doručujú osobne oproti potvrdeniu
alebo doporučenou zásielkou na adresy zmluvných strán uvedené
v záhlaví [alebo na inú adresu písomne oznámenú druhej strane].
[Zásielka sa považuje za doručenú aj dňom, keď sa vráti odosielateľovi
ako neprevzatá v odbernej lehote alebo s poznámkou „adresát neznámy“.]
Čl. XI – Záverečné ustanovenia
1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma
zmluvnými stranami.
2. Zmluvu možno meniť alebo dopĺňať len písomnými, vzostupne
číslovanými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami
(§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
3. Práva a povinnosti touto zmluvou neupravené sa spravujú zákonom
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
a Občianskym zákonníkom.
4. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú
zmluvnú stranu.
5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu
porozumeli, uzatvárajú ju slobodne a vážne a na znak súhlasu ju
podpisujú.
V ................, dňa ............ V ................, dňa ............
.............................. ..............................
prenajímateľ nájomca
[Príloha č. 1: Preberací protokol (stav priestoru, stavy meračov,
odovzdané kľúče, zoznam vybavenia)]
-----------------------------------------------------------------------
UPOZORNENIE: Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko.
Skontrolujte najmä, či zmluva obsahuje všetkých šesť povinných
náležitostí podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. – vrátane
splatnosti a spôsobu platenia nájomného, na ktoré sa v praxi najčastejšie
zabúda; chýbajúca čo i len jedna náležitosť robí celú zmluvu neplatnou
(§ 3 ods. 4). Účel nájmu musí zodpovedať kolaudačnému určeniu priestoru.
Prenajímateľom pripomíname, že po skončení nájmu treba nevyprataný
priestor žalovať do 30 dní, inak sa nájom obnoví (§ 676 ods. 2
Občianskeho zákonníka). Radi pomôžeme: www.aksamec.sk/kontakt/ Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko. Pre právne záväzný dokument prispôsobený vašej situácii odporúčame kontaktovať advokáta.
Potrebujete dokument na mieru?
Naši advokáti vám pripravia dokument prispôsobený vašej konkrétnej situácii.