NÁJOMNÁ ZMLUVA NA NEBYTOVÉ PRIESTORY – VZOR 2026 ================================================== Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o. | www.aksamec.sk AKO POUŽIŤ TENTO VZOR - Doplňte polia označené bodkami (......). Časti v [hranatých zátvorkách] sú voliteľné alebo alternatívne – ponechajte len tie, ktoré zodpovedajú Vašej dohode, ostatné vymažte. - Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb.; Občiansky zákonník sa použije len na otázky, ktoré tento zákon nerieši (§ 720 Občianskeho zákonníka). - Zmluva MUSÍ byť písomná a MUSÍ obsahovať: predmet nájmu, účel nájmu, výšku nájomného, splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a pri dobe určitej aj čas, na ktorý sa nájom uzaviera (§ 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb.). Ak chýba čo i len JEDNA z týchto náležitostí, je celá zmluva NEPLATNÁ (§ 3 ods. 4). Úradne osvedčené podpisy ani notárska zápisnica sa nevyžadujú. - Účel nájmu musí zodpovedať stavebnému (kolaudačnému) určeniu priestoru (§ 3 ods. 2) – pred podpisom si vyžiadajte kolaudačné rozhodnutie alebo iné rozhodnutie stavebného úradu o účele užívania. - Pri nájme na DOBU URČITÚ možno zmluvu predčasne vypovedať len z dôvodov podľa § 9 ods. 2 (prenajímateľ) a § 9 ods. 3 (nájomca) – ďalšie výpovedné dôvody platia, len ak si ich výslovne dohodnete v zmluve (čl. VIII). Výpoveď musí byť vždy PÍSOMNÁ. - Pri nájme na DOBU NEURČITÚ môžu obe strany zmluvu vypovedať písomne bez udania dôvodu (§ 10). Výpovedná lehota je 3 mesiace, ak nebolo dohodnuté inak, a počíta sa od PRVÉHO DŇA MESIACA nasledujúceho po doručení výpovede (§ 12) – nie od doručenia samotného. - Podnájom je možný len na určitý čas a len so súhlasom prenajímateľa (§ 6 ods. 1); podnájom bez súhlasu je výpovedným dôvodom (§ 9 ods. 2 písm. g)). - PASCA PRE PRENAJÍMATEĽA: ak nájomca užíva priestor aj po skončení nájmu a prenajímateľ do 30 DNÍ nepodá na súd žalobu o vypratanie, nájomná zmluva sa obnovuje za pôvodných podmienok (§ 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka). - Zmeny zmluvy robte len písomnými dodatkami (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Nájom nebytového priestoru sa do katastra nezapisuje – žiadny návrh na vklad sa nepodáva. ----------------------------------------------------------------------- NÁJOMNÁ ZMLUVA o nájme nebytových priestorov uzavretá podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov PRENAJÍMATEĽ: Meno a priezvisko / obchodné meno: ................................... Trvalý pobyt / sídlo: ................................... Dátum narodenia / IČO: ................................... [Zápis: Obchodný register ................., oddiel ......, vložka č. ........, zastúpený: ....................................] IBAN: ................................... (ďalej len „prenajímateľ“) NÁJOMCA: Meno a priezvisko / obchodné meno: ................................... Trvalý pobyt / sídlo: ................................... Dátum narodenia / IČO: ................................... [DIČ / IČ DPH: ...................................] [Zápis: Obchodný register ................., oddiel ......, vložka č. ........, zastúpený: ....................................] (ďalej len „nájomca“; spolu ďalej len „zmluvné strany“) Čl. I – Predmet nájmu 1. Prenajímateľ vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom [spoluvlastníkom] nehnuteľnosti – stavby: .................. (druh stavby), súpisné číslo ........, postavenej na pozemku parcelné číslo ........, zapísanej na liste vlastníctva č. ........, katastrálne územie .................., obec .................., okres ................ . 2. Predmetom nájmu je nebytový priestor nachádzajúci sa na ........ podlaží stavby podľa ods. 1 [číslo priestoru ........], o celkovej výmere podlahovej plochy ........ m², pozostávajúci z: .................................................................... (ďalej len „predmet nájmu“). [Spolu s predmetom nájmu je nájomca oprávnený užívať aj: parkovacie miesto č. ........ / skladový priestor ........ / spoločné priestory stavby v rozsahu ................................................. .] 3. Predmet nájmu je podľa rozhodnutia stavebného úradu [kolaudačného rozhodnutia č. .................. zo dňa ............] určený na užívanie ako: .................................................... . Čl. II – Účel nájmu 1. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu do užívania na účel: .................................................................... (napr. prevádzkovanie kancelárie / maloobchodnej predajne / poskytovanie služieb v odbore ........). 2. Zmluvné strany vyhlasujú, že dohodnutý účel nájmu zodpovedá stavebnému určeniu predmetu nájmu podľa čl. I ods. 3 tejto zmluvy (§ 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.). 3. Nájomca je oprávnený zmeniť účel užívania predmetu nájmu len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa a len v súlade so stavebným určením predmetu nájmu. Čl. III – Doba nájmu 1. Nájom sa uzatvára na dobu určitú od ............ do ............ . [ALTERNATÍVA: Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú od ............ .] 2. Prenajímateľ odovzdá nájomcovi predmet nájmu dňa ............ . O odovzdaní spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom zaznamenajú stav predmetu nájmu, stavy meračov energií a počet odovzdaných kľúčov. Čl. IV – Nájomné 1. Nájomné sa dojednáva dohodou zmluvných strán vo výške ........ EUR (slovom ................................ eur) mesačne [+ DPH podľa platných právnych predpisov]. 2. Nájomné je splatné vždy do ........ dňa kalendárneho mesiaca, za ktorý nájomné patrí [vopred, za nasledujúci kalendárny mesiac]. 3. Nájomné sa platí bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa IBAN ......................, variabilný symbol ........ [v hotovosti oproti písomnému potvrdeniu prenajímateľa]. [4. Prenajímateľ je oprávnený vždy k 1. januáru kalendárneho roka jednostranne upraviť nájomné o mieru inflácie meranú indexom spotrebiteľských cien zverejnenú Štatistickým úradom SR za predchádzajúci kalendárny rok; úpravu písomne oznámi nájomcovi.] [5. Nájomca zložil pri podpise tejto zmluvy zábezpeku vo výške ........ EUR na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa z nájomného, úhrad za služby a náhrady škody. Prenajímateľ vráti zábezpeku (jej nevyčerpanú časť) do ........ dní od vrátenia predmetu nájmu.] Čl. V – Úhrady za služby spojené s užívaním 1. Popri nájomnom uhrádza nájomca zálohové úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu (najmä dodávka elektriny, vody a tepla, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov) vo výške ........ EUR mesačne, splatné spolu s nájomným. 2. Prenajímateľ vykoná vyúčtovanie záloh vždy do ............ po doručení vyúčtovania od dodávateľov; nedoplatok alebo preplatok je splatný do ........ dní od doručenia vyúčtovania druhej strane. [ALTERNATÍVA: Nájomca uzavrie zmluvy o dodávke energií a služieb priamo s ich dodávateľmi a náklady znáša samostatne.] Čl. VI – Práva a povinnosti zmluvných strán 1. Prenajímateľ je povinný odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohovorené užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním predmetu nájmu spojené (§ 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.), ak z tejto zmluvy nevyplýva inak. 2. Nájomca uhrádza náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu [do výšky ........ EUR v jednotlivom prípade]. Potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ, je nájomca povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla. 3. Nájomca je oprávnený vykonávať stavebné úpravy predmetu nájmu len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa [a na vlastné náklady; o vyporiadaní zhodnotenia sa strany dohodnú písomne]. 4. Nájomca je povinný pri užívaní predmetu nájmu dodržiavať právne predpisy na úseku požiarnej ochrany, bezpečnosti a hygieny a umožniť prenajímateľovi po predchádzajúcom oznámení vstup do predmetu nájmu na účely kontroly jeho stavu. [5. Nájomca je povinný na vlastné náklady poistiť veci vnesené do predmetu nájmu a zodpovednosť za škodu z prevádzkovej činnosti.] Čl. VII – Podnájom Nájomca nie je oprávnený prenechať predmet nájmu ani jeho časť do podnájmu tretej osobe. [ALTERNATÍVA: Nájomca je oprávnený prenechať predmet nájmu alebo jeho časť do podnájmu len na určitý čas a len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa (§ 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.).] Čl. VIII – Skončenie nájmu 1. Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný, písomnou dohodou zmluvných strán alebo písomnou výpoveďou podľa tohto článku. 2. Prenajímateľ je oprávnený vypovedať zmluvu uzavretú na dobu určitú pred uplynutím dojednanej doby z dôvodov podľa § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., najmä ak nájomca užíva predmet nájmu v rozpore so zmluvou, je o viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo úhrad za služby, alebo prenechá predmet nájmu alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa. [Zmluvné strany si dohodli aj tieto ďalšie výpovedné dôvody: ................................................................. .] 3. Nájomca je oprávnený vypovedať zmluvu uzavretú na dobu určitú pred uplynutím dojednanej doby z dôvodov podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. (strata spôsobilosti prevádzkovať činnosť, na ktorú si predmet nájmu najal; nespôsobilosť predmetu nájmu na dohovorené užívanie bez zavinenia nájomcu; hrubé porušovanie povinností prenajímateľa podľa § 5 ods. 1). [4. Pri nájme na dobu neurčitú: Ktorákoľvek zo zmluvných strán je oprávnená vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu (§ 10 zákona č. 116/1990 Zb.).] 5. Výpovedná lehota je ........ mesiace [tri mesiace] a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej zmluvnej strane (§ 12 zákona č. 116/1990 Zb.). Čl. IX – Vrátenie predmetu nájmu 1. Nájomca je povinný najneskôr v posledný deň nájmu predmet nájmu vypratať a vrátiť prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13 zákona č. 116/1990 Zb.). O vrátení spíšu zmluvné strany preberací protokol. [2. Za každý aj začatý deň omeškania s vyprataním a vrátením predmetu nájmu sa dojednáva zmluvná pokuta vo výške ........ EUR; nárok prenajímateľa na náhradu škody tým nie je dotknutý.] Čl. X – Doručovanie Písomnosti podľa tejto zmluvy sa doručujú osobne oproti potvrdeniu alebo doporučenou zásielkou na adresy zmluvných strán uvedené v záhlaví [alebo na inú adresu písomne oznámenú druhej strane]. [Zásielka sa považuje za doručenú aj dňom, keď sa vráti odosielateľovi ako neprevzatá v odbernej lehote alebo s poznámkou „adresát neznámy“.] Čl. XI – Záverečné ustanovenia 1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. 2. Zmluvu možno meniť alebo dopĺňať len písomnými, vzostupne číslovanými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka). 3. Práva a povinnosti touto zmluvou neupravené sa spravujú zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a Občianskym zákonníkom. 4. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú zmluvnú stranu. 5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli, uzatvárajú ju slobodne a vážne a na znak súhlasu ju podpisujú. V ................, dňa ............ V ................, dňa ............ .............................. .............................. prenajímateľ nájomca [Príloha č. 1: Preberací protokol (stav priestoru, stavy meračov, odovzdané kľúče, zoznam vybavenia)] ----------------------------------------------------------------------- UPOZORNENIE: Tento vzor je informatívny a slúži ako východisko. Skontrolujte najmä, či zmluva obsahuje všetkých šesť povinných náležitostí podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. – vrátane splatnosti a spôsobu platenia nájomného, na ktoré sa v praxi najčastejšie zabúda; chýbajúca čo i len jedna náležitosť robí celú zmluvu neplatnou (§ 3 ods. 4). Účel nájmu musí zodpovedať kolaudačnému určeniu priestoru. Prenajímateľom pripomíname, že po skončení nájmu treba nevyprataný priestor žalovať do 30 dní, inak sa nájom obnoví (§ 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Radi pomôžeme: www.aksamec.sk/kontakt/