Exmanžel začal kolaudáciu nášho nedokončeného domu bez môjho vedomia – môžem konanie zastaviť?

Dobrý deň,

Vaša vec spája dve roviny – prebiehajúce kolaudačné (správne) konanie a súbežné civilné vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Vaše právne úvahy sú v podstatnej časti premyslené a správne, no v dvoch bodoch Vás musím korigovať, aby ste úsilie nasmerovali tam, kde má reálnu nádej na úspech.

Stručná odpoveď na Vaše hlavné otázky:

• Predpisy máte v zásade správne. Hoci od 1. apríla 2025 platí nový Stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.), na kolaudáciu Vášho domu sa cez jeho prechodné ustanovenia použije starý stavebný zákon č. 50/1976 Zb. (§ 68, § 70, § 76 až § 82) a odvolacím orgánom je regionálny úrad – presne ako uvádzate.
• Cieľ „zastavenie konania“ je nesprávne zvolený. Nedokončenosť domu zákon nerieši zastavením, ale prerušením konania (§ 81 ods. 3) alebo nevydaním rozhodnutia (§ 82 ods. 2). Sú to Vaše najsilnejšie procesné argumenty, no počítajte s tým, že ide o dočasný odklad – po odstránení závad úrad kolaudáciu spravidla vydá; trvalé zabránenie kolaudácii týmto spôsobom dosiahnuť nemožno.
• Téza, že exmanžel „nie je stavebník“, je najslabší bod. Prevodom rozostavanej stavby a pozemku do BSM ste sa obaja stali právnymi nástupcami pôvodného stavebníka (§ 70) a obaja ste účastníkmi konania (§ 78).
• Sťažnosť nenahrádza odvolanie (§ 4 zák. č. 9/2010 Z. z.). Proti rozhodnutiu sa bránite odvolaním; prokurátorský protest je len doplnkový nástroj.

1. Aké právo sa na kolaudáciu Vášho domu použije

Všeobecným stavebným predpisom je od 1. apríla 2025 nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil zákon č. 50/1976 Zb. (zrušenie vyplýva z § 41 a § 43 zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní). Tu však platí dôležitá výnimka: na stavbu povolenú podľa doterajších predpisov sa kolaudácia vedie ešte podľa starého režimu. Podľa § 84 ods. 5 (resp. ods. 6) zákona č. 25/2025 Z. z.:

„Ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané územné rozhodnutie podľa doterajších predpisov, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj pre vybavenie žiadosti o stavebné povolenie, povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby ... kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025 ...“

Keďže Váš dom bol pôvodne povolený podľa zákona č. 50/1976 Zb. (stavebné povolenie mal developer), kolaudáciu vedie obecný stavebný úrad podľa zákona č. 50/1976 Zb. v znení do 31. 3. 2025, v spojení so Správnym poriadkom (zák. č. 71/1967 Zb.) a vyhláškou č. 532/2002 Z. z. Vaše odkazy na § 68 a § 70 sú teda správne. Súčasne platí, že odvolacím (druhostupňovým) orgánom proti rozhodnutiu obce je podľa § 84 ods. 9 zákona č. 25/2025 Z. z. regionálny úrad:

„Druhostupňovým správnym orgánom príslušným rozhodnúť o opravných prostriedkoch proti rozhodnutiu obce vydanom podľa odsekov 4 až 8 je regionálny úrad.“

Dvojkoľajnosť, ktorú ste tušili (hmotne staré číslovanie paragrafov, ale nový regionálny úrad ako odvolací orgán), je preto vnútorne logická a správna. Pre úplnosť dodávam, že tzv. zákon o výstavbe č. 201/2022 Z. z. nikdy nenadobudol účinnosť, takže ho nemožno aplikovať.

Pozn.: To, že stavba bola povolená podľa starých predpisov a žiadosť o kolaudáciu bola podaná po 31. 3. 2025, je predpoklad, ktorý treba overiť zo spisu a z katastra – práve táto skutočnosť aktivuje opísaný prechodný režim.

2. Kto je stavebník a či konanie začalo „nelegitímne“ (Váš najslabší argument)

Kolaudačné konanie sa podľa § 79 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. začína na návrh stavebníka. Vy argumentujete, že exmanžel nie je stavebník, lebo ním bol developer a tento status nemohol prejsť. Tu Vás musím korigovať – § 70 zákona č. 50/1976 Zb. tento záver priamo vyvracia:

„Stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania.“

Prevodom rozostavanej stavby a pozemku z developera do Vášho BSM ste sa obaja manželia stali právnymi nástupcami pôvodného stavebníka, takže stavebné povolenie zaväzuje oboch a obaja ste vstúpili do postavenia stavebníka. Navyše ste obaja účastníkmi kolaudačného konania podľa § 78 ods. 1:

„Účastníkmi kolaudačného konania sú stavebník, vlastník stavby, ak nie je stavebníkom a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená.“

Keďže dom aj pozemok sú v BSM, exmanžel je nepochybne spoluvlastníkom a účastníkom s procesnou spôsobilosťou podať návrh. Dôvod na zastavenie konania z titulu „navrhovateľ nie je stavebník“ tu preto nie je daný. Sporná (čiastočne vo Váš prospech) ostáva otázka, či jeden z manželov môže návrh na kolaudáciu podať bez súhlasu druhého; to však spravidla nespôsobuje nezákonnosť začatia konania, nanajvýš odstrániteľnú vadu, a nie je to dôvod na zastavenie.

3. Nedokončenosť domu – Váš najsilnejší argument (ale vedie k prerušeniu, nie k zastaveniu)

Užívať možno len dokončenú stavbu (§ 76 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Úrad v kolaudácii skúma najmä to, či realizácia a užívanie neohrozia verejný záujem, predovšetkým ochranu života a zdravia osôb (§ 81 ods. 1). Ak zistí závady brániace užívaniu, zákon stanovuje jednoznačný následok (§ 81 ods. 3):

„Ak stavebný úrad pri kolaudačnom konaní zistí na stavbe závady brániace jej užívaniu, určí lehotu na ich odstránenie a preruší konanie.“

Drobné nedostatky možno tolerovať len za úzkych podmienok (§ 82 ods. 2):

„... iba v prípade, že ide o nedostatky, ktoré neohrozujú zdravie a bezpečnosť osôb a nebránia vo svojom súhrne riadnemu a nerušenému užívaniu stavby na určený účel; inak kolaudačné rozhodnutie nevydá.“

Chýbajúce zábradlia (riziko pádu) a nefunkčný kotol (vykurovanie, obývateľnosť, bezpečnosť) sú typicky závady spôsobilé brániť bezpečnému užívaniu. Toto je vecne veľmi silný dôvod, aby úrad rozhodnutie nevydal alebo konanie prerušil. Procesným následkom však nie je zastavenie – preto Vám odporúčam preformulovať cieľ: namiesto trvania na zastavení žiadajte prerušenie konania na odstránenie závad, prípadne nevydanie (zamietnutie) kolaudácie.

Musím Vás však výslovne upozorniť, že prerušenie i nevydanie majú dočasný charakter a nie sú trvalou prekážkou kolaudácie. Úrad pri prerušení podľa § 81 ods. 3 určí lehotu na odstránenie závad; po ich odstránení – ktoré môže zabezpečiť aj exmanžel ako spoluvlastník a stavebník (doplnenie zábradlí, oprava kotla) – v konaní pokračuje a kolaudáciu spravidla vydá. Touto cestou preto kolaudáciu nemožno natrvalo zablokovať, možno ju len odložiť do času, kým sa závady neodstránia. Trvalý dopad nedokončenosti na hodnotu domu preto neriešte v kolaudačnom konaní, ale cez ocenenie stavby v civilnom konaní o vyporiadanie BSM (pozri bod 9).

4. Neúplnosť žiadosti (revízne správy)

K návrhu na kolaudáciu treba priložiť doklady o spôsobilosti stavby na užívanie (revízne správy elektroinštalácie, plynu, komína, tlakové skúšky a podobne). Bez nich úrad nemôže posúdiť spôsobilosť podľa § 81. Doklady, ktoré držíte len Vy, dobrovoľne neodovzdávajte protistrane; na ich absenciu poukážte ako na neúplnosť návrhu. Ak by navrhovateľ na výzvu úradu vady podania neodstránil, prichádza do úvahy aj zastavenie podľa § 30 ods. 1 písm. d) Správneho poriadku – pozor však, úrad ho najprv vyzve na doplnenie, takže tento argument konanie skôr odďaľuje, než definitívne ukončuje.

5. Prístup k nehnuteľnosti – sporná otázka (nie automatická prekážka)

Na Vašu hlavnú otázku, či možno dom skolaudovať pri právne nevysporiadanom prístupe, neexistuje jednoznačná odpoveď. Vyhláška č. 532/2002 Z. z. v § 7 ods. 1 vyžaduje:

„Stavba podľa druhu a účelu musí mať kapacitne vyhovujúce pripojenie na pozemné komunikácie, prípadne na účelové komunikácie.“

Ide však primárne o technickú požiadavku (fyzický, bezpečný prístup vrátane prístupu požiarnej techniky), nie výslovne o požiadavku vlastníckeho vysporiadania prístupovej cesty. Preukázanie vlastníckeho či iného práva sa podľa § 58 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. vyžaduje k pozemku stavby ako podmienka stavebného povolenia, nie kolaudácie. Prax a rozhodovanie správnych súdov nie sú v tejto otázke jednotné – časť rozhodnutí považuje právne nezabezpečený prístup za prekážku, iné ho riešia ako technickú vec z fázy umiestnenia stavby. Nemožno preto tvrdiť, že nevysporiadaný prístup je absolútnou prekážkou kolaudácie. Argument je legitímny na uplatnenie ako námietka, jeho úspech je však neistý. Tvrdenie, že účelová komunikácia „nie je skolaudovaná“, je slabšie – účelové komunikácie spravidla samostatnú kolaudáciu nevyžadujú.

6. Vaše procesné postavenie a nástroje (najsilnejšia časť veci)

Ako spoluvlastníčka domu i pozemku a osoba, ktorá v dome býva, ste nepochybne účastníčkou konania. Z toho plynie:

1. Nazeranie do spisu (§ 23 ods. 1 Správneho poriadku) – Váš prvý krok. Účastníci „majú právo nazerať do spisov, robiť si z nich výpisy, odpisy a dostať kópie spisov“. Bez znalosti obsahu spisu (návrh, doložené doklady, doručenky) nie je možné presne mieriť námietky.
2. Námietky – pozor na koncentráciu. Podľa § 80 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. sa „na námietky ... neuplatnené najneskôr pri ústnom pojednávaní ... neprihliadne“. Všetky námietky (nedokončenosť, neúplnosť žiadosti, sporný prístup, vady doručenia) treba uplatniť písomne a najneskôr na ústnom pojednávaní.
3. Vady doručenia. Ak ste oznámenie o začatí konania reálne nedostali, môžete namietať, že neboli splnené podmienky fikcie doručenia podľa § 24 ods. 2 Správneho poriadku. Zákon vyžaduje opakovaný (dvojstupňový) pokus o doručenie a uplatní sa, len ak sa adresát v mieste doručenia zdržiava; fikcia nastáva tak, že „písomnosť sa považuje za doručenú dňom vrátenia nedoručenej zásielky správnemu orgánu, aj keď sa adresát o tom nedozvedel“. Ak Vám bola odňatá možnosť zúčastniť sa konania, je to dôvod odvolania, prípadne obnovy konania (§ 62 Správneho poriadku).
4. Zmeškanie lehoty zo zdravotných dôvodov. Tu pomáha § 28 ods. 1 Správneho poriadku: „Správny orgán zo závažných dôvodov odpustí zmeškanie lehoty, ak o to účastník konania požiada do 15 dní odo dňa, keď pominula príčina zmeškania, a ak v tej istej lehote urobí zmeškaný úkon.“ Žiadosť doložte lekárskym potvrdením; odpustiť nemožno po uplynutí jedného roka.

Zastavenie verzus prerušenie. Správny poriadok pripúšťa zastavenie len z taxatívnych dôvodov uvedených v § 30 (navrhovateľ nie je účastníkom – neaplikuje sa; späťvzatie návrhu; neodstránenie vád podania a iné). „Dom je nedokončený“ medzi ne nepatrí. Reálne dosiahnuteľné výsledky sú teda prerušenie (§ 81 ods. 3), nevydanie/zamietnutie kolaudácie (§ 82 ods. 2), prípadne zastavenie pre neúplnosť žiadosti (§ 30 ods. 1 písm. d) – pri všetkých však ide o odklad do odstránenia závad či vád podania, nie o trvalé zabránenie kolaudácii. Proti prípadnému kolaudačnému rozhodnutiu je hlavným nástrojom odvolanie (§ 53 a § 54 Správneho poriadku) – „Odvolanie treba podať v lehote 15 dní odo dňa oznámenia rozhodnutia“ (pri nesprávnom alebo chýbajúcom poučení do 3 mesiacov), o ktorom rozhodne regionálny úrad.

7. Sťažnosť nenahrádza odvolanie

Plánovanú sťažnosť na nadriadený orgán treba použiť uvážlivo. Podľa § 4 ods. 1 písm. d) zákona č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach „sťažnosťou podľa tohto zákona nie je podanie, ktoré ... smeruje proti rozhodnutiu orgánu verejnej správy vydanému v konaní podľa osobitného predpisu“; ak smeruje proti neprávoplatnému rozhodnutiu, vybaví sa ako odvolanie. Sťažnosť teda nemôže nahradiť odvolanie. Je namieste len proti nedostatkom v činnosti úradu (napr. nevpustenie do spisu, nesprávny procesný postup), nie proti samotnému meritu rozhodnutia.

8. Protest prokurátora (doplnkový nástroj)

Prokuratúre môžete dať podnet na podanie protestu podľa zákona č. 153/2001 Z. z. o prokuratúre – protest je jedným z prostriedkov dozoru prokurátora a smeruje proti správnym aktom, ktorými bol porušený zákon (§ 23 ods. 1). Podľa § 24 ods. 1 „protest proti rozhodnutiu orgánu verejnej správy ... môže prokurátor podať do troch rokov od právoplatnosti rozhodnutia“. Je to však v dispozícii prokurátora a nejde o náhradu odvolania – vhodné najmä subsidiárne (napríklad proti už právoplatnému rozhodnutiu).

9. Súvislosť s vyporiadaním BSM

Časová súvislosť kolaudácie s obhliadkou znalca je z hľadiska správneho konania okrajová – stavebný úrad kolaudáciu pre rozpor s dobrými mravmi nezamietne (§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka je v správnom konaní slabý argument). Túto súvislosť však uplatnite v civilnom konaní o vyporiadanie BSM, kde je rozhodujúci stav a hodnota stavby. Podľa § 150 Občianskeho zákonníka „pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok ...“ – Vaše investície do dokončenia domu sú teda v civilnom konaní zohľadniteľné (§ 143, § 149 a § 150 Občianskeho zákonníka). Vplyv kolaudácie na ocenenie (rozostavaná verzus dokončená stavba) treba namietať pred civilným súdom, nie v správnom konaní.

Odporúčaný postup

1. Bezodkladne písomne požiadajte o nahliadnutie do spisu (§ 23 Správneho poriadku) a vyhotovte kópie celého spisu.
2. Uplatnite písomné námietky najneskôr na ústnom pojednávaní (koncentrácia podľa § 80 ods. 2): nedokončenosť a bezpečnostné závady (§ 76, § 81, § 82), neúplnosť žiadosti, sporný prístup (§ 7 vyhl. 532/2002), prípadné vady doručenia (§ 24 ods. 2).
3. Preformulujte cieľ: žiadajte prerušenie konania (§ 81 ods. 3), resp. nevydanie kolaudácie (§ 82 ods. 2); zastavenie navrhnite len subsidiárne pre neúplnosť žiadosti. Majte však na pamäti, že tieto výsledky kolaudáciu len odložia do odstránenia závad, nie natrvalo zablokujú.
4. Revízne správy a doklady, ktoré máte len Vy, neodovzdávajte protistrane a poukážte na ich absenciu.
5. Pri hrozbe zmeškania lehoty zo zdravotných dôvodov podajte žiadosť o odpustenie zmeškania lehoty (§ 28) s lekárskym potvrdením.
6. Proti prípadnému rozhodnutiu podajte odvolanie (§ 53, § 54) do 15 dní; sťažnosť (zák. č. 9/2010 Z. z.) použite len proti postupu úradu, podnet na protest prokurátora subsidiárne.
7. Časovú súvislosť a investície riešte v civilnom konaní o BSM (§ 149, § 150 OZ) – práve tu sa premietne to, že dom bol v čase ocenenia nedokončený.

Vaše premýšľanie nad vecou je nadpriemerné a väčšina argumentov je použiteľná – kľúčové je len presunúť ťažisko zo „zastavenia“ na prerušenie/nevydanie a začať nahliadnutím do spisu. Po nahliadnutí do spisu Vám vieme pomôcť sformulovať konkrétne námietky a podania.

Použité právne predpisy

• Zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), čl. I účinný od 1. 4. 2025 (aktuálne konsolidované znenie účinné od 1. 11. 2025) – § 84 ods. 5, 6, 9 a 10 (prechodný režim a odvolací orgán)
• Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, v znení účinnom od 1. 3. 2026 – § 41 a § 43 (zrušenie zák. č. 50/1976 Zb. k 1. 4. 2025)
• Zákon č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon), v znení účinnom do 31. 3. 2025 – § 58 ods. 2, § 68, § 70, § 76, § 78, § 79, § 80, § 81 a § 82
• Vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu, v znení účinnom od 1. 3. 2020 – § 5 a § 7
• Zákon č. 71/1967 Zb. (Správny poriadok), v znení účinnom od 1. 9. 2018 – § 23, § 24 ods. 2, § 28, § 30, § 53, § 54 a § 62
• Zákon č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach, v znení účinnom od 1. 2. 2019 – § 4
• Zákon č. 153/2001 Z. z. o prokuratúre, v znení účinnom od 12. 6. 2026 – § 22, § 23 a § 24
• Zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník), v znení účinnom od 1. 1. 2026 – § 3 ods. 1, § 143, § 149 a § 150