Dohoda o ukončení nájmu – vzor, náležitosti a postup, ako skončiť nájom dohodou

Nájomca sa sťahuje skôr, prenajímateľ chce byt pre rodinu, alebo jednoducho obe strany cítia, že spolupráca sa vyčerpala? Ak sa na skončení nájmu viete dohodnúť, dohoda o ukončení nájmu (zákon ju označuje ako dohodu o skončení, resp. zrušení nájmu) je najrýchlejší a najčistejší spôsob, ako nájomný vzťah uzavrieť. Na rozdiel od výpovede pri nej neplynie žiadna výpovedná lehota – nájom sa skončí v deň, na ktorom sa strany dohodnú. Musí však spĺňať zákonné náležitosti: pri byte je písomná forma povinná pod sankciou neplatnosti. V tomto sprievodcovi nájdete presné náležitosti, postup krok za krokom, najčastejšie pasce a vzor dohody na stiahnutie zadarmo.

Dohoda, výpoveď alebo uplynutie času – aký je rozdiel

Občiansky zákonník pozná pri nájme bytu dva základné spôsoby skončenia zo strany účastníkov: podľa § 710 ods. 1 nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Nájom dojednaný na určitý čas sa navyše skončí aj uplynutím tohto času (§ 710 ods. 2 OZ). Praktické rozdiely sú zásadné:

• Dohoda – vyžaduje súhlas oboch strán, ale nájom sa skončí k ľubovoľnému dojednanému dňu, hoci aj o týždeň. Podmienky (odovzdanie, zábezpeka, energie) si strany nastavia na mieru.
• Výpoveď – jednostranný úkon; pri byte je výpovedná lehota tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená (§ 710 ods. 3 OZ). Prenajímateľ navyše môže nájom bytu vypovedať len zo zákonných dôvodov.
• Uplynutie času – nájom bytu na určitý čas sa skončí uplynutím dojednanej doby; automatické obnovenie nájmu podľa § 676 ods. 2 OZ sa na byt nepoužije (§ 710 ods. 2 OZ).

Pri nájmoch mimo bytu (garáž, pozemok, nebytový priestor) platí obdobné pravidlo: nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno zrušiť dohodou; ak k dohode nedôjde, iba výpoveďou – pri nehnuteľnostiach s trojmesačnou výpovednou lehotou (§ 677 OZ). Dohoda je teda vždy prednostným a najpružnejším riešením.

Kedy sa dohoda o skončení nájmu používa

Právny režim dohody závisí od toho, čo je predmetom nájmu:

• Byt („klasický“ nájom podľa OZ) – dohoda podľa § 710 ods. 1 OZ; písomná forma je povinná zo zákona.
• Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. – nájom zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom (§ 6 písm. b) zákona); písomná forma je povinná aj v tomto režime.
• Nebytový priestor – zákon č. 116/1990 Zb. upravuje v § 9 len skončenie uplynutím času a výpoveď; skončenie dohodou sa spravuje všeobecným § 572 ods. 2 a 3 OZ.
• Garáž, pozemok a iné veci – všeobecná dohoda o zrušení záväzku podľa § 572 ods. 2 OZ: strany sa dohodnú, že nesplnený záväzok sa zrušuje; záväzok zaniká, keď návrh na zrušenie prijala druhá strana.

Písomná forma – kedy je povinná a čo stačí

Najdôležitejšia náležitosť dohody je jej forma. Podľa § 40 ods. 1 OZ platí: „Ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.“ V praxi to znamená:

• Byt: písomná dohoda je povinná vždy (§ 710 ods. 1 OZ) – bez ohľadu na to, či bola samotná nájomná zmluva písomná. Ústna dohoda o skončení nájmu bytu je absolútne neplatná.
• Ostatné nájmy: písomne uzavretá zmluva sa môže zrušiť iba písomne (§ 40 ods. 2 OZ); rovnako dohoda o zrušení záväzku musí byť písomná, ak sa zrušuje záväzok dojednaný písomne (§ 572 ods. 3 OZ).
• Podpisy: stačia vlastnoručné podpisy oboch strán a nemusia byť ani na tej istej listine (§ 40 ods. 3 OZ). Úradné osvedčenie podpisov ani notárska zápisnica sa nevyžadujú.
• Elektronické uzavretie: písomná forma je zachovaná, ak použité prostriedky umožňujú zachytenie obsahu úkonu a určenie konajúcej osoby; vždy pri kvalifikovanom (zaručenom) elektronickom podpise (§ 40 ods. 4 OZ).

Náležitosti dohody o ukončení nájmu

Aby dohoda obstála a predišla sporom, mala by obsahovať:

1. Označenie zmluvných strán – prenajímateľ a nájomca tak, ako sú uvedení v nájomnej zmluve (meno, priezvisko, trvalý pobyt, dátum narodenia; pri firme obchodné meno, sídlo, IČO).
2. Identifikáciu nájmu – dátum uzavretia nájomnej zmluvy a presný opis predmetu nájmu (byt číslom, poschodím, súpisným číslom domu a ulicou; pozemok parcelou; nebytový priestor tak, aby nemohol byť zamenený).
3. Deň skončenia nájmu – jednoznačný, konkrétny dátum. Právny úkon musí byť určitý, inak hrozí jeho neplatnosť; formulácie ako „čo najskôr“ alebo „po dohode“ do dohody nepatria.
4. Odovzdanie predmetu nájmu – termín a stav: nájomca je povinný vrátiť vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania, inak v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 682 OZ; pri nebytových priestoroch obdobne § 13 zákona č. 116/1990 Zb.).
5. Vysporiadanie – pomerné nájomné a úhrady za plnenia, vrátenie zábezpeky, vyúčtovanie energií, prípadné vzájomné vyhlásenie, že strany nemajú ďalšie nároky.
6. Voliteľné dojednania – lehota na vypratanie, bytová náhrada, odplata za užívanie po dni skončenia a podobne.

Postup krok za krokom

1. Skontrolujte nájomnú zmluvu. Zistite, v akom režime nájom beží (byt podľa OZ, krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., nebytový priestor, garáž), či je zmluva písomná a čo hovorí o zábezpeke – od toho závisia náležitosti dohody.
2. Dohodnite podmienky. Konkrétny deň skončenia nájmu, termín odovzdania, vysporiadanie nájomného, energií a zábezpeky, prípadne lehotu na vypratanie.
3. Spíšte písomnú dohodu. Použite náš vzor vyššie; podpisy netreba úradne osvedčovať (§ 40 ods. 3 OZ), pri významnejších nájmoch však osvedčenie posilní dôkaznú pozíciu.
4. Odovzdajte predmet nájmu a spíšte protokol. Odovzdávací protokol so stavmi meračov, počtom kľúčov a opisom stavu nie je zákonnou náležitosťou, je však kľúčovým dôkazom pri sporoch o zábezpeku či škody.
5. Vysporiadajte zábezpeku a energie. Pri krátkodobom nájme bytu musí prenajímateľ vrátiť nevyčerpanú časť zábezpeky do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov, ak sa strany nedohodli inak (§ 5 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z. z.).

Najčastejšie chyby a pasce

• Ústna dohoda pri byte. Je neplatná (§ 710 ods. 1 v spojení s § 40 ods. 1 OZ) – nájom právne trvá ďalej so všetkými povinnosťami vrátane platenia nájomného.
• Neurčitý deň skončenia. Dohoda musí obsahovať konkrétny dátum; neurčitý právny úkon je neplatný.
• Pasca 30 dní pri nájme mimo bytu. Ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ do 30 dní nepodá na súde návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti, nájomná zmluva sa obnovuje za pôvodných podmienok – nájom dojednaný na dlhšie ako rok sa obnoví na rok, kratší na pôvodnú dobu (§ 676 ods. 2 OZ).
• Bytová náhrada. Zákonný nárok na bytovú náhradu sa viaže na výpoveď z dôvodov podľa § 711 ods. 1 OZ – pri dohode nevzniká. Ak ju nájomca potrebuje, treba ju výslovne dojednať priamo v dohode.
• Nevysporiadaná zábezpeka. Mimo krátkodobého nájmu bytu zákon lehotu na vrátenie zábezpeky neurčuje – dojednajte ju v dohode aj s číslom účtu. Ustanovenie „§ 686a OZ“, na ktoré odkazujú niektoré internetové vzory, slovenský Občiansky zákonník neobsahuje.
• Chýbajúci odovzdávací protokol. Bez neho sa spory o stav bytu, merače a kľúče dokazujú veľmi ťažko.

Čo ak nájomca predmet nájmu neodovzdá

Ak nájomca napriek dohode predmet nájmu nevyprace, prenajímateľ sa musí obrátiť na súd – svojpomocné vysťahovanie či výmena zámkov sú rizikové a môžu založiť zodpovednosť prenajímateľa. Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti, bytu alebo nebytového priestoru sa spoplatňuje sumou 140 € (položka 1 sadzobníka zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch). Dlžné nájomné sa žaluje s poplatkom 6 % z istiny, najmenej 25 €, najviac 25 000 €. Pri elektronickom podaní do elektronickej schránky súdu je sadzba poplatku 50 % zo sadzby podľa sadzobníka, znížená najviac o 50 € (§ 6 ods. 3 zákona č. 71/1992 Zb.) – pri žalobe o vypratanie tak zaplatíte 90 €. A nezabudnite: pri nájme mimo bytu treba žalobu o vypratanie podať do 30 dní od skončenia nájmu, inak sa nájom obnoví (§ 676 ods. 2 OZ).

Časté otázky

Musí byť dohoda o ukončení nájmu písomná?

Pri byte áno – nájom bytu zanikne písomnou dohodou (§ 710 ods. 1 OZ) a právny úkon bez zákonom vyžadovanej formy je neplatný (§ 40 ods. 1 OZ). Písomnú dohodu vyžaduje aj krátkodobý nájom bytu (§ 6 písm. b) zákona č. 98/2014 Z. z.). Pri garáži, pozemku či nebytovom priestore platí, že písomne uzavretá zmluva sa môže zrušiť iba písomnou dohodou (§ 40 ods. 2, § 572 ods. 3 OZ).

Musia byť podpisy na dohode úradne osvedčené?

Nie. Stačia vlastnoručné podpisy oboch strán a nemusia byť ani na tej istej listine (§ 40 ods. 3 OZ). Písomná forma je zachovaná aj pri elektronickom uzavretí, ak použité prostriedky umožňujú zachytenie obsahu a určenie konajúcej osoby, a vždy pri kvalifikovanom elektronickom podpise (§ 40 ods. 4 OZ). Osvedčenie podpisov však posilní dôkaznú pozíciu, ak hrozí spor.

Aký je rozdiel medzi dohodou a výpoveďou nájmu?

Výpoveď je jednostranná – pri byte musí byť písomná a výpovedná lehota je tri mesiace, pričom začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená (§ 710 ods. 3 OZ). Dohoda vyžaduje súhlas oboch strán, nájom sa ňou však skončí k ľubovoľnému dojednanému dňu. Pri nájme mimo bytu na neurčitú dobu možno zmluvu zrušiť dohodou; ak k nej nedôjde, iba výpoveďou (§ 677 ods. 1 OZ).

Má nájomca pri skončení nájmu bytu dohodou nárok na bytovú náhradu?

Nie. Zákon viaže bytové náhrady na výpoveď z konkrétnych dôvodov podľa § 711 ods. 1 OZ – pri skončení nájmu dohodou zákonný nárok na bytovú náhradu nevzniká. Ak si strany želajú náhradu alebo dlhšiu lehotu na vypratanie, musia ich výslovne dojednať priamo v dohode.

Čo ak nájomca po dohodnutom dni predmet nájmu neodovzdá?

Pri nájme mimo bytu pozor na 30-dňovú lehotu: ak nájomca vec užíva ďalej a prenajímateľ do 30 dní nepodá na súde návrh na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti, nájomná zmluva sa obnovuje za pôvodných podmienok (§ 676 ods. 2 OZ). Žaloba o vypratanie bytu, nehnuteľnosti či nebytového priestoru sa spoplatňuje sumou 140 € (položka 1 sadzobníka zákona č. 71/1992 Zb.); pri elektronickom podaní do e-schránky súdu je poplatok 50 % sadzby, znížený najviac o 50 €.

Kedy musí prenajímateľ vrátiť zábezpeku (depozit)?

Pri krátkodobom nájme bytu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vysporiadal nároky z nájmu, ak sa strany nedohodli inak (§ 5 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z. z.). Pri ostatných nájmoch zákon lehotu neurčuje – termín a spôsob vrátenia preto výslovne upravte v dohode o skončení nájmu.

Súvisiaci obsah

• Občianske právo a nehnuteľnosti – naše služby
• Všetky vzory právnych dokumentov zadarmo
• Bezplatná právna poradňa – položte otázku