Dražba nehnuteľnosti – postup a obrana dlžníka 2026

Dražba nehnuteľnosti na Slovensku – kompletný prehľad

Dražba nehnuteľnosti je jedným z najzávažnejších zásahov do vlastníckeho práva. Na Slovensku rozlišujeme dva základné typy dražieb: dobrovoľnú dražbu podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a exekučnú dražbu podľa § 134-143 Exekučného poriadku (zákon č. 233/1995 Z.z.). V tomto článku vám priblížime postup oboch typov dražieb a možnosti obrany dlžníka.

Dobrovoľná dražba vs. exekučná dražba

Kritérium	Dobrovoľná dražba	Exekučná dražba
Právny základ	Zákon č. 527/2002 Z.z.	§ 134-143 Exekučného poriadku
Kto iniciuje	Navrhovateľ (veriteľ, záložný veriteľ)	Súdny exekútor na návrh oprávneného
Minimálna cena	Znalecký posudok (nie menej ako 70 %)	Znalecký posudok (nie menej ako 70 %)
Dražobník	Licencovaná dražobná spoločnosť	Súdny exekútor
Opakovaná dražba	Zníženie najmenej o 25 %	Zníženie na 50 % znaleckej hodnoty
Lehota na napadnutie	3 mesiace od príklepu	30 dní od udelenia príklepu

Postup exekučnej dražby nehnuteľnosti

1. Upovedomenie o exekúcii

Exekútor doručí dlžníkovi upovedomenie o začatí exekúcie spolu s výzvou na dobrovoľné plnenie v lehote 14 dní. V tejto fáze má dlžník ešte možnosť dlh uhradiť a zastaviť celý proces.

2. Exekučný príkaz

Ak dlžník dobrovoľne nesplní, exekútor vydá exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti. Zároveň požiada o zápis poznámky do katastra nehnuteľností.

3. Znalecký posudok

Exekútor zabezpečí vypracovanie znaleckého posudku na určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Náklady na znalecký posudok znáša dlžník.

4. Dražobná vyhláška

Najmenej 30 dní pred dražbou exekútor zverejní dražobnú vyhlášku, ktorá obsahuje miesto, čas, predmet dražby, najnižšie podanie a výšku dražobnej zábezpeky.

5. Samotná dražba a príklep

Dražba sa koná verejne. Nehnuteľnosť sa predáva tomu, kto ponúkne najvyššiu cenu. Príklep udelí exekútor najvyššej ponuke. Vydražiteľ sa stáva vlastníkom dňom udelenia príklepu.

Ako sa brániť proti dražbe

Splátkový kalendár

Podľa § 61o Exekučného poriadku môže dlžník – fyzická osoba požiadať o povolenie splátok, ak prizná dlh a ponúkne mesačné splátky aspoň vo výške 30 € mesačne. Exekútor je povinný žiadosť posúdiť.

Návrh na odklad exekúcie

Dlžník môže podať návrh na odklad exekúcie podľa § 56 Exekučného poriadku, ak preukáže, že by neodkladná exekúcia mala pre neho alebo jeho rodinu zvlášť nepriaznivé následky.

Osobný bankrot

Ak dlžník spĺňa podmienky, môže podať návrh na oddlženie podľa zákona č. 7/2005 Z.z. (konkurz a reštrukturalizácia), čím sa zastaví exekúcia vrátane dražby nehnuteľnosti.

Napadnutie dražby na súde

Dlžník alebo iná dotknutá osoba môže podať žalobu o neplatnosť dražby v lehote 30 dní od príklepu (exekučná dražba) alebo 3 mesiacov (dobrovoľná dražba). Dôvody: procesné pochybenie, nesprávna cena, nesplnenie zákonných podmienok.

Ochrana obydlia dlžníka

Slovenské právo poskytuje určitú ochranu obydlia. Ak je nehnuteľnosť jediným obydlím dlžníka, exekútor by mal zvážiť primeranosť exekúcie. V praxi sa však dražby obydlí vykonávajú, ak pohľadávka presahuje určitú výšku. Účinnou obranou je najmä osobný bankrot alebo včasné rokovanie s veriteľom.

Súvisiace témy: Exekúcia – ako sa brániť, Hypotekárna zmluva, Kataster nehnuteľností, Záložné právo.

Často kladené otázky

Môže exekútor predať moj jediný byt?

Áno, exekútor môže predať aj jediné obydlie dlžníka, ak pohľadávka je dostatočne vysoká a iný majetok na uspokojenie veriteľa neexistuje. Účinnou obranou je návrh na osobný bankrot.

Aká je minimálna cena na dražbe?

Na prvej dražbe nesmie byť najnižšie podanie nižšie ako 70 % hodnoty podľa znaleckého posudku. Na opakovanej dražbe môže klesnúť až na 50 %.

Ako dlho trvá exekučná dražba?

Od začatia exekúcie po samotnú dražbu uplynie spravidla 6-12 mesiacov. Závisí od rýchlosti doručovania, vypracovania znaleckého posudku a organizácie dražby.

Môžem dražbu zastaviť zaplatením dlhu?

Áno, až do momentu udelenia príklepu môžete dlh vrátane príslušenstva a trov exekúcie uhradiť a exekútor je povinný dražbu zastaviť.

Čo sa stane s hypotékou pri dražbe?

Záložné právo banky zaniká udelením príklepu. Banka sa uspokojí z výťažku dražby prednostne pred ostatnými veriteľmi podľa poradia zápisov v katastri.

Môžem napadnúť dražbu na súde?

Áno, žalobu o neplatnosť dražby možno podať do 30 dní od príklepu (exekučná) alebo 3 mesiacov (dobrovoľná). Dôvodom môže byť procesné pochybenie exekútora alebo dražobníka.

Tagy: drazbaexekucianehnutelnostidlznik