Airbnb a krátkodobý prenájom – právne pravidlá 2026

Airbnb a krátkodobý prenájom na Slovensku – čo musíte vedieť v roku 2026

Krátkodobý prenájom prostredníctvom platforiem ako Airbnb, Booking.com či Vrbo zažíva na Slovensku výrazný nárast. S rastúcou popularitou však prichádzajú aj prísnejšie právne povinnosti, ktoré musia prenajímatelia dodržiavať. V tomto článku sa zameriame na komplexný prehľad právnej úpravy krátkodobého prenájmu podľa aktuálne platnej legislatívy.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Základným právnym predpisom je zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje krátkodobý nájom ako nájom, pri ktorom nájomný vzťah vrátane jeho predĺžení trvá najviac 2 roky. Na rozdiel od klasického nájmu podľa Občianskeho zákonníka prináša pre prenajímateľov niekoľko výhod aj povinností.

Podmienky krátkodobého nájmu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.

Podmienka	Požiadavka
Maximálna doba nájmu	2 roky vrátane predĺžení (max. 2× predĺženie)
Forma zmluvy	Písomná nájomná zmluva
Kaucia	Najviac 3-násobok mesačného nájomného
Ohlasovacia povinnosť	Registrácia na obci/meste do 30 dní
Výpovedná doba	Minimálne 15 dní

Podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je okrem identifikácie zmluvných strán a predmetu nájmu aj presné vymedzenie doby nájmu, výšky nájomného a spôsobu jeho platby. Pri odovzdaní a vrátení bytu odporúčame vždy spísať preberací protokol s fotodokumentáciou.

Ohlasovacia povinnosť a evidencia hostí

Prenajímateľ, ktorý poskytuje krátkodobé ubytovanie, má ohlasovaciu povinnosť voči obci (mestu), v ktorej sa byt nachádza. Podľa § 37 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) je poskytovanie ubytovacích služieb vo všeobecnosti voľnou živnosťou. Ak prenajímate byt krátkodobo opakovane a za účelom zisku, spravidla potrebujete živnostenské oprávnenie.

Evidencia ubytovaných osôb

Podľa zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov a registri obyvateľov je ubytovateľ povinný viesť domovú knihu. V prípade zahraničných hostí platí aj povinnosť ich hlásiť cudzineckej polícii podľa zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov.

Zdaňovanie príjmov z krátkodobého prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajú dani z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Spôsob zdanenia závisí od toho, či prenajímateľ vykonáva túto činnosť ako fyzická osoba alebo ako SZČO na základe živnostenského oprávnenia.

Spôsob prenájmu	Právny základ	Zdanenie	Odvody
Prenájom bez živnosti	§ 6 ods. 3 ZDP	Daň z príjmov (19 % / 25 %)	Bez sociálnych a zdravotných odvodov
Prenájom so živnosťou	§ 6 ods. 1 ZDP	Daň z príjmov (19 % / 25 %)	Sociálne aj zdravotné odvody
Oslobodenie od dane	§ 9 ods. 1 písm. g) ZDP	Prvých 500 € ročne oslobodených	Neaplikuje sa na oslobodenú časť

Pri príjmoch podľa § 6 ods. 3 (prenájom bez živnosti) si môžete uplatniť oslobodenie príjmov do výšky 500 € ročne. Výhodou je, že z týchto príjmov neplatíte zdravotné ani sociálne odvody. Naopak, pri živnostenskom oprávnení podľa § 6 ods. 1 môžete uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % príjmov, no podliehate odvodovým povinnostiam. Podrobnejšie informácie o daňových povinnostiach SZČO nájdete v článku daň z príjmu SZČO 2026.

Miestna daň za ubytovanie

Okrem dane z príjmov musíte počítať aj s miestnou daňou za ubytovanie, ktorú stanovuje príslušná obec alebo mesto podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach. V Žiline sa táto daň pohybuje na úrovni stanovenej všeobecne záväzným nariadením mesta. Prenajímateľ je povinný túto daň vyberať od ubytovaných osôb a odviesť ju mestu.

Práva nájomcu a ochrana pri krátkodobom prenájme

Aj pri krátkodobom prenájme majú nájomcovia zákonné práva, ktoré prenajímateľ musí rešpektovať. Ide najmä o právo na pokojné užívanie bytu, na riadne vyúčtovanie služieb a na vrátenie kaucie. Viac o právach nájomcu sa dočítate v samostatnom článku.

Časté problémy prenajímateľov

V praxi sa stretávame s viacerými problémami, ktoré prenajímateľom spôsobujú ťažkosti:

• Porušovanie domového poriadku – hluk, poškodzovanie spoločných priestorov
• Problémy so spoločenstvom vlastníkov bytov – schôdze SVB môžu obmedziť krátkodobý prenájom
• Poškodenie vybavenia bytu – dôležitosť kaucie a preberacieho protokolu
• Daňové kontroly – finančná správa aktívne monitoruje platformy

Často kladené otázky (FAQ)

Potrebujem živnosť na prenájom cez Airbnb?

Závisí to od charakteru činnosti. Ak ide o jednorazový alebo príležitostný prenájom, živnosť spravidla nepotrebujete a príjmy zdaníte podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Ak však prenajímate opakovane, sústavne a za účelom zisku, ide o podnikateľskú činnosť a potrebujete živnostenské oprávnenie.

Aké dane platím z príjmov z krátkodobého prenájmu?

Platíte daň z príjmov fyzickej osoby vo výške 19 % (do základu dane 47 537,98 €) alebo 25 % (nad túto hranicu). Pri prenájme bez živnosti si môžete uplatniť oslobodenie 500 € ročne. Okrem toho ste povinný vyberať a odvádzať mestu miestnu daň za ubytovanie.

Môže SVB zakázať krátkodobý prenájom?

Spoločenstvo vlastníkov bytov nemôže úplne zakázať krátkodobý prenájom, pretože vlastník má právo nakladať so svojím majetkom. Avšak SVB môže schváliť domový poriadok, ktorý ustanovuje pravidlá užívania spoločných priestorov. V prípade opakovaného porušovania domového poriadku sa môžu vlastníci domáhať nápravy súdnou cestou.

Musím hlásiť zahraničných hostí?

Áno, podľa zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov ste povinný hlásiť ubytovaných cudzincov príslušnému útvaru cudzineckej polície do 5 pracovných dní od ich ubytovania. Za nesplnenie tejto povinnosti vám hrozí pokuta.

Je výhodnejší prenájom so živnosťou alebo bez nej?

Ak vaše ročné príjmy z prenájmu nepresahujú niekoľko tisíc eur, prenájom bez živnosti je spravidla výhodnejší, pretože neplatíte sociálne ani zdravotné odvody. Pri vyšších príjmoch môže byť živnosť výhodnejšia vďaka možnosti uplatniť paušálne výdavky (60 %) alebo skutočné výdavky vrátane odpisov nehnuteľnosti.

Aká je maximálna výška kaucie pri krátkodobom prenájme?

Podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu nesmie kaucia (peňažná zábezpeka) presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Prenajímateľ je povinný kauciu vrátiť do 30 dní od skončenia nájmu po odpočítaní oprávnených pohľadávok.

Tagy: airbnbkrátkodobý prenájomnehnuteľnostidaneprenájom bytu