Daň z predaja nehnuteľnosti 2026 – kedy sa platí a kedy nie
Daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2026 – kompletný prehľad
Predaj nehnuteľnosti na Slovensku môže podliehať dani z príjmu fyzickej osoby podľa § 9 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. V tomto článku sa dozviete, kedy daň z predaja nehnuteľnosti platíte, kedy ste od nej oslobodení, ako vypočítať základ dane a ako správne podať daňové priznanie.
Kedy sa daň z predaja nehnuteľnosti neplatí
Zákon o dani z príjmov v § 9 ods. 1 stanovuje prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Najdôležitejšie sú:
Oslobodenie po 5 rokoch vlastníctva
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do dňa jej predaja. Rozhodujúci je dátum právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.
Oslobodenie po 2 rokoch (trvalý pobyt)
Ak predávate nehnuteľnosť, v ktorej ste mali trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom, príjem je oslobodený od dane bez ohľadu na dĺžku vlastníctva.
Dedenie v priamom rade
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (rodičia – deti) sa do doby vlastníctva započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Ak teda rodič vlastnil nehnuteľnosť 10 rokov a vy ju po dedení predáte, ste oslobodení od dane.
| Spôsob nadobudnutia | Podmienka oslobodenia | Lehota |
|---|---|---|
| Kúpa, darovanie | Vlastníctvo pred predajom | 5 rokov |
| Trvalý pobyt v nehnuteľnosti | Trvalý pobyt pred predajom | 2 roky |
| Dedenie v priamom rade | Vlastníctvo poručiteľa + dediča | Spolu 5 rokov |
| Dedenie mimo priameho radu | Vlastníctvo len dediča | 5 rokov |
| Vysporiadanie BSM po rozvode | Od nadobudnutia do BSM | 5 rokov |
Ako vypočítať daň z predaja nehnuteľnosti
Ak nie ste oslobodení od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje ako ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Základ dane sa vypočíta nasledovne:
Základ dane = predajná cena – preukázateľné výdavky
Čo sú preukázateľné výdavky
- Obstarávacia cena – kúpna cena, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli
- Cena určená znaleckým posudkom – pri dedení alebo darovaní (cena v čase nadobudnutia)
- Preukázateľné náklady na technické zhodnotenie – rekonštrukcia, prístavba, nadstavba (nie bežná údržba)
- Úroky z hypotéky – zaplatené úroky súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti
Sadzba dane
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje sadzbou 19 % zo základu dane do výšky 47 537,98 EUR (pre rok 2026) a 25 % z časti základu dane presahujúcej túto sumu. Na príjem z predaja nehnuteľnosti sa neplatia odvody do Sociálnej poisťovne ani do zdravotnej poisťovne.
Podanie daňového priznania
Ak vám vznikla povinnosť platiť daň z predaja nehnuteľnosti, musíte podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B):
- Lehota na podanie: do 31. marca nasledujúceho roku po roku predaja (možnosť predĺženia o 3 mesiace oznámením)
- Formulár: daňové priznanie FO typ B – príjem uvediete v oddiele VIII (ostatné príjmy podľa § 8)
- Prílohy: kópia kúpnej zmluvy, doklady o výdavkoch, znalecký posudok (ak relevantný)
- Platba dane: v rovnakej lehote ako podanie daňového priznania na účet daňového úradu
Ak ste príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodení od dane, daňové priznanie z tohto titulu podávať nemusíte (pokiaľ nemáte iné zdaniteľné príjmy, z ktorých vám povinnosť podať DP vyplýva).
Daň z predaja nehnuteľnosti vs. daň z nehnuteľnosti
Nezamieňajte si daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti s daňou z nehnuteľnosti. Daň z nehnuteľnosti je miestna daň, ktorú platí vlastník každoročne obci. Daň z príjmu z predaja sa platí jednorazovo pri predaji nehnuteľnosti.
Rovnako sa odlišuje od dane z darovania nehnuteľnosti, ktorá bola na Slovensku zrušená v roku 2004 – darovanie nehnuteľnosti dani nepodlieha, ale obdarovaný musí pri neskoršom predaji počítať s kratšou dobou vlastníctva.
Praktické príklady
| Situácia | Daňová povinnosť |
|---|---|
| Kúpa bytu v roku 2019, predaj v roku 2026 | Oslobodené (viac ako 5 rokov vlastníctva) |
| Kúpa bytu v roku 2024, predaj v roku 2026 | Zdaniteľný príjem (menej ako 5 rokov) |
| Zdedený byt po rodičovi (rodič vlastnil 20 rokov), okamžitý predaj | Oslobodené (priamy rad, spolu viac ako 5 rokov) |
| Byt darovaný v roku 2025, predaj v roku 2026 | Zdaniteľný príjem (menej ako 5 rokov od darovania) |
Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti, odporúčame poradiť sa s advokátom o optimálnom postupe – správne nastavenie podmienok predaja môže ušetriť tisíce eur na daniach. Viac o procese kúpy a predaja nájdete v článku kúpa bytu 2026 a o zápise do katastra v článku kataster nehnuteľností 2026.
Časté otázky o dani z predaja nehnuteľnosti
Kedy som oslobodený od dane z predaja nehnuteľnosti?
Od dane ste oslobodení, ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov pred predajom, alebo ak ste v nej mali trvalý pobyt aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom. Pri dedení v priamom rade sa doba vlastníctva poručiteľa pripočítava k vašej.
Aká je sadzba dane z predaja nehnuteľnosti?
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje sadzbou 19 % zo základu dane do 47 537,98 EUR a sadzbou 25 % z presahujúcej časti. Odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne sa z tohto príjmu neplatia.
Čo si môžem odpočítať od predajnej ceny?
Od predajnej ceny si odpočítate obstarávaciu cenu nehnuteľnosti (kúpnu cenu alebo cenu podľa znaleckého posudku pri dedení/darovaní), preukázateľné náklady na technické zhodnotenie a zaplatené úroky z hypotéky súvisiacej s obstaraním nehnuteľnosti.
Musím podať daňové priznanie, ak som oslobodený od dane?
Nie. Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, z tohto titulu daňové priznanie podávať nemusíte. Povinnosť podať DP vám však môže vzniknúť z iných zdaniteľných príjmov.
Ako sa počíta 5-ročná lehota pri kúpe nehnuteľnosti?
Lehota 5 rokov sa počíta odo dňa právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (nie odo dňa podpisu kúpnej zmluvy) do dňa uzavretia kúpnej zmluvy pri predaji.
Platím daň, ak predám zdedený byt?
Závisí to od príbuzenského vzťahu k poručiteľovi. Pri dedení v priamom rade (rodič – dieťa) sa doba vlastníctva poručiteľa pripočítava. Ak spolu presiahne 5 rokov, ste oslobodení. Pri dedení mimo priameho radu sa počíta len vaša doba vlastníctva od právoplatnosti dedičského rozhodnutia.
Potrebujete právnu pomoc?
Kontaktujte našu advokátsku kanceláriu v Žiline pre úvodnú konzultáciu.