Predkupné právo na nehnuteľnosť – Zákonné a zmluvné 2026

Predkupné právo na nehnuteľnosť je jedným z najdôležitejších právnych inštitútov v oblasti nehnuteľnostného práva na Slovensku. Či už ste spoluvlastníkom bytu, pozemku alebo domu, alebo máte zmluvne dohodnuté predkupné právo, je nevyhnutné poznať svoje práva a povinnosti. V tomto článku vám podrobne vysvetlíme všetko, čo potrebujete vedieť o predkupnom práve podľa aktuálnej právnej úpravy v roku 2026.

Čo je predkupné právo

Predkupné právo je oprávnenie určitej osoby (oprávneného z predkupného práva) požadovať, aby jej bola vec ponúknutá na kúpu prednostne pred inými záujemcami. Povinný z predkupného práva musí vec najprv ponúknuť oprávnenému, a až keď oprávnený ponuku nevyužije, môže vec predať tretej osobe.

Predkupné právo na nehnuteľnosť upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, a to v dvoch kľúčových ustanoveniach:

• § 140 – zákonné predkupné právo spoluvlastníkov
• § 602 – 606 – zmluvné predkupné právo (zmluva o predkupnom práve)

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov (§ 140 OZ)

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka platí: "Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe." Toto ustanovenie zakotvuje zákonné predkupné právo, ktoré vzniká automaticky zo zákona – nie je potrebné ho zmluvne dojednávať.

Kedy vzniká zákonné predkupné právo

Zákonné predkupné právo vzniká v momente, keď sa spoluvlastník rozhodne previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Týka sa všetkých foriem prevodu za odplatu – najčastejšie ide o kúpnu zmluvu. Predkupné právo sa uplatňuje pri každom odplatnom prevode spoluvlastníckeho podielu na:

• bytoch a nebytových priestoroch
• pozemkoch
• rodinných domoch a iných stavbách
• všetkých nehnuteľnostiach v podielovom spoluvlastníctve

Pre podrobnejšie informácie o spoluvlastníctve odporúčame náš článok Spoluvlastníctvo nehnuteľností.

Výnimka – prevod blízkej osobe

Zákonné predkupné právo sa neuplatňuje pri prevode spoluvlastníckeho podielu na blízku osobu. Podľa § 116 Občianskeho zákonníka sú blízkymi osobami:

• príbuzní v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci)
• súrodenci
• manžel/manželka
• iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú

Postup pri uplatnení zákonného predkupného práva

Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj podiel, musí postupovať nasledovne:

1. Písomné oznámenie – musí ostatným spoluvlastníkom oznámiť úmysel predať podiel a ponúknuť im ho za rovnakých podmienok, za akých chce podiel predať tretej osobe.
2. Uvedenie všetkých podmienok – ponuka musí obsahovať cenu, spôsob úhrady a ďalšie podstatné podmienky prevodu.
3. Lehota na vyjadrenie – pri nehnuteľnostiach majú spoluvlastníci lehotu 2 mesiace na uplatnenie predkupného práva (§ 605 OZ).
4. Prevod tretej osobe – ak spoluvlastníci v lehote predkupné právo neuplatnia alebo ho písomne odmietnu, povinný môže podiel previesť na tretiu osobu.

Zmluvné predkupné právo (§ 602 – 606 OZ)

Na rozdiel od zákonného predkupného práva, zmluvné predkupné právo vzniká na základe dohody zmluvných strán. Upravujú ho § 602 až 606 Občianskeho zákonníka.

Podstatné náležitosti zmluvy o predkupnom práve

Zmluva o predkupnom práve na nehnuteľnosť musí obsahovať:

• identifikáciu zmluvných strán (oprávnený a povinný)
• presnú identifikáciu nehnuteľnosti (list vlastníctva, parcela, katastrálne územie)
• vyjadrenie vôle zriadiť predkupné právo
• písomnú formu – pri nehnuteľnostiach je písomná forma povinná

Zmluvné predkupné právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností ako ťarcha (vecné právo k cudzej veci), čo zabezpečuje jeho účinnosť aj voči tretím osobám.

Predkupné právo ako vecné právo vs. záväzkové právo

Podľa § 603 ods. 2 OZ môže byť predkupné právo dohodnuté ako:

Porušenie predkupného práva – dôsledky

Porušenie predkupného práva má závažné právne dôsledky. Ak povinný prevedie nehnuteľnosť na tretiu osobu bez toho, aby ju ponúkol oprávnenému z predkupného práva, oprávnený sa môže domáhať:

Pri zákonnom predkupnom práve (spoluvlastníctvo)

Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR sa oprávnený spoluvlastník môže domáhať:

• relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode (musí ju namietať v premlčacej lehote 3 roky)
• práva, aby mu nadobúdateľ ponúkol nehnuteľnosť na predaj za rovnakých podmienok

Je však potrebné upozorniť, že relatívna neplatnosť pôsobí len vtedy, ak sa jej oprávnená osoba dovolá. Ak oprávnený spoluvlastník nekoná, prevod zostáva platný. V prípade, že je potrebné vymáhať vzniknutú škodu, môže byť užitočný náš článok o náhrade škody.

Pri zmluvnom vecnom predkupnom práve

Oprávnený sa môže domáhať neplatnosti prevodu a zapísania svojho vlastníckeho práva do katastra. Vecné predkupné právo zapísané v katastri je účinné aj voči tretím osobám.

Pri zmluvnom záväzkovom predkupnom práve

Oprávnený má len právo na náhradu škody od povinného, nemôže sa domáhať neplatnosti prevodu voči tretej osobe (dobroverný nadobúdateľ je chránený).

Predkupné právo a kúpa nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je nevyhnutné overiť, či na nehnuteľnosti neviazne predkupné právo. Toto je možné zistiť z listu vlastníctva v časti C (ťarchy). Ak je na nehnuteľnosti zapísané vecné predkupné právo, kupujúci musí počítať s tým, že:

• predávajúci je povinný nehnuteľnosť najprv ponúknuť oprávnenému
• ak oprávnený predkupné právo uplatní, kúpna zmluva s treťou osobou nebude môcť byť realizovaná
• ak kupujúci nadobudne nehnuteľnosť v rozpore s predkupným právom, oprávnený sa môže domáhať neplatnosti prevodu

Pred kúpou bytu alebo domu odporúčame vždy vykonať dôkladnú previerku nehnuteľnosti. Viac informácií nájdete v článku Kúpa bytu – Kompletný sprievodca.

Lehoty pri predkupnom práve

Zánik predkupného práva

Predkupné právo zaniká:

• uplatnením – oprávnený využije predkupné právo a nehnuteľnosť kúpi
• márnym uplynutím lehoty – oprávnený nevyužije predkupné právo v zákonom stanovenej lehote
• písomným vzdaním sa – oprávnený sa predkupného práva výslovne vzdá
• smrťou oprávneného – pri záväzkovom predkupnom práve (neprechádza na dedičov)
• dohodou strán – písomnou dohodou o zrušení predkupného práva
• zánikom spoluvlastníctva – pri zákonnom predkupnom práve, napr. zrušením a vysporiadaním spoluvlastníctva

Pri vecnom predkupnom práve je zánik potrebné zapísať do katastra nehnuteľností formou výmazu ťarchy. Ak máte otázky ohľadne vecných bremien a ťarchách na nehnuteľnostiach, odporúčame náš podrobný článok.

Predkupné právo pri dražbe a exekúcii

Osobitná situácia nastáva pri predaji nehnuteľnosti v rámci exekúcie alebo dobrovoľnej dražby. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR sa zákonné predkupné právo spoluvlastníkov neuplatňuje pri predaji nehnuteľnosti na dražbe v exekučnom konaní. Spoluvlastník sa však môže zúčastniť dražby ako záujemca.

Pri zmluvnom vecnom predkupnom práve je situácia zložitejšia – oprávnený by mal byť o dražbe informovaný a má právo nehnuteľnosť nadobudnúť za rovnakých podmienok ako najvyššia ponuka v dražbe.

Praktické odporúčania

Na základe našej advokátskej praxe v oblasti nehnuteľnostného práva odporúčame:

• Vždy si overte list vlastníctva – pred kúpou nehnuteľnosti skontrolujte časť C (ťarchy), kde je zapísané prípadné vecné predkupné právo.
• Ponuku robte písomne – predkupné právo sa vždy uplatňuje na základe písomnej ponuky doručenej oprávnenému. Doporučenou poštou alebo s notárskym osvedčením doručenia.
• Dodržte lehotu 2 mesiacov – pri nehnuteľnostiach je zákonná lehota na uplatnenie predkupného práva 2 mesiace. Počkajte na jej uplynutie.
• Zmluvné predkupné právo dajte zapísať do katastra – len tak bude účinné aj voči tretím osobám.
• Konzultujte s advokátom – predkupné právo má množstvo právnych nuancí. Chyba v postupe môže mať za následok neplatnosť celej transakcie.

Často kladené otázky

Musím ponúknuť spoluvlastnícky podiel spoluvlastníkovi, ak ho chcem darovať?

Nie. Zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka sa uplatňuje len pri odplatnom prevode (kúpa, výmena). Pri bezodplatnom prevode – darovaní – sa predkupné právo neuplatňuje. Rovnako sa neuplatňuje pri prevode na blízku osobu (manžel, deti, rodičia, súrodenci).

Čo ak spoluvlastník nereaguje na moju ponuku?

Ak spoluvlastník na písomnú ponuku nereaguje do 2 mesiacov od jej doručenia, predkupné právo zaniká a vy môžete podiel previesť na tretiu osobu za podmienok uvedených v ponuke. Odporúčame ponuku zasielať doporučene s doručenkou, aby ste mali dôkaz o doručení.

Môžem predkupné právo obísť tak, že podiel vymením namiesto predaja?

Nie. Zákonné predkupné právo sa uplatňuje pri každom odplatnom prevode, teda aj pri výmene (zámene). Ak by ste spoluvlastnícky podiel vymenili za inú vec bez ponuky spoluvlastníkom, išlo by o porušenie predkupného práva s rovnakými dôsledkami ako pri neoprávnenom predaji.

Je predkupné právo zapísané v katastri nehnuteľností?

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov sa do katastra nezapisuje – vyplýva priamo zo zákona. Zmluvné vecné predkupné právo sa zapisuje do katastra ako ťarcha v časti C listu vlastníctva. Zmluvné záväzkové predkupné právo sa do katastra nezapisuje.

Tagy: predkupne-pravonehnutelnostspoluvlastnictvoobciansky-zakonnikprevod-nehnutelnosti