Daň z nehnuteľností 2026 – výpočet, splatnosť a oslobodenie

Daň z nehnuteľností v roku 2026 – čo potrebujete vedieť

Daň z nehnuteľností je jednou z miestnych daní, ktorú upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Správcom dane je obec (mesto), na území ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o výpočte dane, lehotách, oslobodeniach a povinnostiach daňovníkov v roku 2026.

Druhy dane z nehnuteľností

Podľa § 4 zákona č. 582/2004 Z. z. sa daň z nehnuteľností člení na tri samostatné časti:

• Daň z pozemkov (§ 6 – 8)
• Daň zo stavieb (§ 10 – 12)
• Daň z bytov a nebytových priestorov (§ 13 – 16)

Každá z týchto daní má vlastný spôsob výpočtu, pričom konkrétne sadzby určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN).

Kto je daňovníkom

Daňovníkom dane z nehnuteľností je podľa § 5 zákona č. 582/2004 Z. z.:

• Vlastník nehnuteľnosti
• Správca nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, VÚC alebo obce
• Nájomca, ak je nehnuteľnosť prenajatá na viac ako 5 rokov a nájomca je zapísaný v katastri nehnuteľností
• Užívateľ, ak vlastník nie je známy

Výpočet dane z nehnuteľností

Základom dane a sadzbami sa jednotlivé druhy líšia. Obec stanovuje konkrétne sadzby vo VZN, pričom zákon určuje len minimálne a maximálne hranice.

Druh dane	Základ dane	Ročná sadzba (zákonná)	Právomoc obce
Daň z pozemkov – orná pôda	Hodnota pozemku × výmera	0,25 %	Môže zvýšiť/znížiť VZN
Daň z pozemkov – záhrady	Hodnota pozemku × výmera	0,25 %	Môže zvýšiť/znížiť VZN
Daň z pozemkov – zastavané plochy	Hodnota pozemku × výmera	0,25 %	Môže zvýšiť/znížiť VZN
Daň z pozemkov – stavebné pozemky	Hodnota pozemku × výmera	0,25 %	Môže zvýšiť/znížiť VZN
Daň zo stavieb – na bývanie	Výmera zastavanej plochy v m²	0,033 €/m²	Môže zvýšiť až na 10-násobok
Daň zo stavieb – na podnikanie	Výmera zastavanej plochy v m²	0,033 €/m²	Môže zvýšiť až na 10-násobok
Daň z bytov	Výmera podlahovej plochy v m²	0,033 €/m²	Môže zvýšiť až na 10-násobok

Pri dani zo stavieb sa za každé ďalšie nadzemné podlažie zvyšuje ročná sadzba o príplatok, ktorý obec určí vo VZN (najmenej 0,033 €/m²). Konkrétnu výšku dane preto vždy overte vo VZN príslušnej obce.

Podanie daňového priznania

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva do 31. januára zdaňovacieho obdobia podľa § 99a zákona č. 582/2004 Z. z. Povinnosť podať priznanie vzniká, ak:

• Daňovník nadobudol nehnuteľnosť v predchádzajúcom roku (kúpa, darovanie, dedenie)
• Došlo k zmene druhu pozemku, účelu stavby, výmery alebo vlastníckeho podielu
• Daňovníkovi zaniklo vlastníctvo k nehnuteľnosti

Ak ste napríklad kúpili byt v roku 2025, daňové priznanie podávate do 31. januára 2026. Rozhodujúci je stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia – teda stav zapísaný v katastri k tomuto dňu.

Čiastkové priznanie

Ak ste v predchádzajúcich rokoch už daňové priznanie podali a nastala iba zmena (napr. ste previedli pozemok), podávate len čiastkové priznanie. Nemusíte uvádzať údaje o nehnuteľnostiach, ktoré sa nezmenili.

Splatnosť dane

Po spracovaní daňového priznania obec doručí daňovníkovi rozhodnutie o vyrubení dane. Daň je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, ak obec neurčí vo VZN splátky. Mnohé obce umožňujú platbu dane v splátkach – zvyčajne v dvoch alebo štyroch rovnomerných splátkach počas roka.

Oslobodenie a zníženie dane

Zákon v § 17 stanovuje obligatórne (povinné) oslobodenia. Obec môže vo VZN ustanoviť aj ďalšie fakultatívne oslobodenia alebo zníženia:

Povinné oslobodenia (§ 17 ods. 1)

• Pozemky a stavby vo vlastníctve obce, ak sa nachádzajú na jej území
• Pozemky a stavby vo vlastníctve VÚC
• Pozemky a stavby diplomatických misií
• Pozemky a stavby vo vlastníctve cirkví slúžiace na bohoslužobné účely

Fakultatívne oslobodenia a zníženia (§ 17 ods. 2, 3)

• Pozemky a stavby, ktorých vlastníkmi sú občania starší ako 62 rokov
• Pozemky a stavby slúžiace na vzdelávanie, zdravotníctvo, kultúru
• Stavby na bývanie vo vlastníctve občanov s ťažkým zdravotným postihnutím
• Novostavby na bývanie – obec môže znížiť daň až na dobu 15 rokov

Vždy si preverte VZN vašej obce, pretože rozsah oslobodení a znížení sa v jednotlivých obciach výrazne líši.

Sankcie za nesplnenie povinností

Za nepodanie daňového priznania včas môže obec uložiť pokutu podľa § 155 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní. Za omeškanie s úhradou dane sa vyrubuje úrok z omeškania. Odporúčame preto dodržiavať všetky zákonné lehoty a v prípade pochybností konzultovať situáciu s advokátom.

Praktické rady pri kúpe nehnuteľnosti

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, nezabudnite:

• Overte si aktuálnu výšku dane v obci prostredníctvom VZN
• Pri financovaní hypotékou zahrňte ročnú daň do kalkulácie nákladov
• Skontrolujte, či predávajúci nemá nedoplatky na dani z nehnuteľností
• Podajte daňové priznanie do 31. januára po roku nadobudnutia

Často kladené otázky

Do kedy musím podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností?

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva do 31. januára toho zdaňovacieho obdobia, v ktorom vám vznikla daňová povinnosť (napr. ak ste kúpili nehnuteľnosť v roku 2025, podávate priznanie do 31. januára 2026). Rozhodujúci je stav zapísaný v katastri nehnuteľností k 1. januáru.

Kto stanovuje výšku dane z nehnuteľností?

Konkrétne sadzby dane z nehnuteľností stanovuje obec (mesto) vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN). Zákon č. 582/2004 Z. z. určuje len základné sadzby a pravidlá, ale obec ich môže upraviť – pri dani zo stavieb a bytov až na 10-násobok zákonnej sadzby. Preto sa výška dane v jednotlivých obciach výrazne líši.

Musím podať nové priznanie, ak som nepredal ani nekúpil nehnuteľnosť?

Nie, ak nedošlo k žiadnej zmene (nadobudnutie, prevod, zmena účelu, výmery alebo vlastníckeho podielu), nové priznanie nepodávate. Obec vám automaticky vyrubí daň na základe posledného podaného priznania. Povinnosť podať čiastkové priznanie vzniká len pri zmene skutočností rozhodujúcich pre vyrubenie dane.

Môžem byť oslobodený od dane z nehnuteľností?

Zákon stanovuje povinné oslobodenia (napr. pre nehnuteľnosti obce, cirkevné objekty). Obec môže vo VZN určiť aj ďalšie oslobodenia alebo zníženia – napríklad pre občanov starších ako 62 rokov, osoby s ťažkým zdravotným postihnutím alebo pre novostavby. O konkrétnych oslobodeniach rozhoduje vaša obec.

Ako sa platí daň z nehnuteľností?

Obec vám po spracovaní priznania doručí rozhodnutie o vyrubení dane. Daň je splatná do 15 dní od právoplatnosti rozhodnutia, pokiaľ obec vo VZN neurčí splátky. Platbu je spravidla možné uskutočniť prevodom na účet obce, poštovou poukážkou alebo v hotovosti v pokladni obecného úradu.

Čo ak podám daňové priznanie po lehote?

Za oneskorené podanie daňového priznania vám obec môže uložiť pokutu podľa § 155 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní. Výška pokuty závisí od dĺžky omeškania. Za omeškanie s platbou dane sa navyše vyrubuje úrok z omeškania. Odporúčame podať priznanie včas a v prípade pochybností kontaktovať obec alebo advokáta.

Tagy: dan-z-nehnutelnostinehnutelnostimiestne-danepozemkystavby