Daň z darovania nehnuteľnosti 2026 – platí sa?
Daň z darovania nehnuteľnosti v roku 2026 – platí sa na Slovensku?
Otázka, či sa na Slovensku platí daň z darovania nehnuteľnosti, patrí medzi najčastejšie, s ktorými sa v praxi stretávame. Odpoveď je jednoznačná: daň z darovania bola na Slovensku zrušená od 1. januára 2004 zákonom č. 554/2003 Z.z. Darovanie nehnuteľnosti teda nepodlieha žiadnej dani z darovania. Situácia však nie je taká jednoduchá, ako sa na prvý pohľad zdá, pretože pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti môže vzniknúť povinnosť zaplatiť daň z príjmu.
Zrušenie dane z darovania – zákon č. 554/2003 Z.z.
Do 31. decembra 2003 sa na Slovensku uplatňoval zákon č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Od 1. januára 2004 bol tento zákon zrušený zákonom č. 554/2003 Z.z., ktorým sa menili a dopĺňali viaceré daňové predpisy.
Od tohto dátumu na Slovensku neexistuje daň z darovania. To znamená, že ak vám niekto daruje nehnuteľnosť (byt, dom, pozemok, garáž), za samotné darovanie neplatíte žiadnu daň. Toto platí bez ohľadu na hodnotu nehnuteľnosti a bez ohľadu na to, či ide o darovanie medzi príbuznými alebo cudzími osobami.
Daň z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti
Hoci sa za darovanie daň neplatí, pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti môže vzniknúť daňová povinnosť podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa § 8 ods. 1 písm. b) tohto zákona tzv. ostatným príjmom.
Kedy je predaj darovanej nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynula zákonom stanovená doba vlastníctva. Pri darovanej nehnuteľnosti je rozhodujúce, odkedy sa počíta doba vlastníctva:
| Situácia | Doba na oslobodenie od dane | Odkedy sa počíta |
|---|---|---|
| Nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním (všeobecne) | 5 rokov | Od nadobudnutia vlastníctva obdarovaným (zápis do katastra) |
| Nehnuteľnosť darovaná od príbuzného v priamom rade | 5 rokov | Od nadobudnutia vlastníctva darcom |
| Nehnuteľnosť, v ktorej mal predávajúci trvalý pobyt min. 2 roky pred predajom | 2 roky trvalého pobytu | Od prihlásenia trvalého pobytu |
Príbuzní v priamom rade sú rodičia, starí rodičia, deti a vnuci. Ak vám teda rodičia darujú dom, ktorý vlastnili 20 rokov, a vy ho predáte hneď po darovaní, príjem z predaja je oslobodený od dane, pretože sa započítava doba vlastníctva darcu.
Výška dane pri predaji
Ak predaj darovanej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, zdaňuje sa sadzbou 19 % (pri základe dane do 47 537,98 EUR) alebo 25 % (nad túto sumu). Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a výdavkami. Pri darovanej nehnuteľnosti je výdavkom cena nehnuteľnosti v čase darovania, určená znaleckým posudkom.
Poplatky spojené s darovaním nehnuteľnosti
Hoci sa daň z darovania neplatí, s darovaním nehnuteľnosti sú spojené nasledovné náklady:
Poplatok za vklad do katastra
Na to, aby darovanie nehnuteľnosti nadobudlo právne účinky, je potrebný vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Správny poplatok za návrh na vklad je:
- 66 EUR — štandardné konanie (lehota 30 dní)
- 266 EUR — zrýchlené konanie (lehota 15 dní)
Náklady na darovaciu zmluvu
Darovacia zmluva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu a podpisy musia byť úradne osvedčené. Zmluvu je vhodné dať pripraviť advokátovi, aby obsahovala všetky zákonné náležitosti a chránila záujmy oboch strán.
Znalecký posudok
Znalecký posudok nie je pri darovaní povinný, ale je dôrazne odporúčaný. V prípade budúceho predaja darovanej nehnuteľnosti slúži na preukázanie obstarávacej ceny pre účely dane z príjmu.
Darovanie vs. kúpa – daňové porovnanie
| Kritérium | Darovanie | Kúpa |
|---|---|---|
| Daň z prevodu | Žiadna | Žiadna (zrušená od 2004) |
| Daň z príjmu pri nadobudnutí | Žiadna | Žiadna |
| Poplatok za vklad do katastra | 66 / 266 EUR | 66 / 266 EUR |
| Daň z príjmu pri následnom predaji | Možná (ak neuplynula 5-ročná lehota) | Možná (ak neuplynula 5-ročná lehota) |
| Výdavok pri výpočte dane | Cena v čase darovania (znalecký posudok) | Kúpna cena |
| Daň z nehnuteľnosti (ročná) | Áno, platí vlastník | Áno, platí vlastník |
Darovanie nehnuteľnosti a dedičstvo
Darovanie nehnuteľnosti za života môže mať vplyv na dedičské konanie. Podľa § 484 Občianskeho zákonníka sa pri dedení zo zákona započítava na dedičský podiel to, čo dedič bezodplatne dostal od poručiteľa za jeho života darovaním. Ak teda rodič daruje jednému z detí nehnuteľnosť, po smrti rodiča sa hodnota tohto daru započíta na dedičský podiel obdarovaného dieťaťa.
Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá bola predtým darovaná, je dôležité overiť, či darovanie nebolo napadnuté alebo či neexistujú nároky dedičov.
Na čo si dať pozor pri darovaní nehnuteľnosti
- Vecné bremeno: Darca si môže v darovacej zmluve zriadiť vecné bremeno (právo doživotného užívania)
- Vrátenie daru: Podľa § 630 Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy
- Exekúcia: Ak má darca dlhy, veritelia môžu napadnúť darovanie ako odporovateľný právny úkon (§ 42a Občianskeho zákonníka)
- BSM: Ak nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, darovať ju môžu len obaja manželia spoločne
Platí sa na Slovensku daň z darovania nehnuteľnosti?
Nie, daň z darovania bola na Slovensku zrušená od 1. januára 2004 zákonom č. 554/2003 Z.z. Za samotné darovanie nehnuteľnosti sa žiadna daň neplatí, bez ohľadu na hodnotu nehnuteľnosti alebo príbuzenský vzťah medzi darcom a obdarovaným.
Musím platiť daň pri predaji darovanej nehnuteľnosti?
Závisí to od dĺžky vlastníctva. Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane. Pri darovaní od príbuzného v priamom rade (rodič, starý rodič) sa započítava aj doba vlastníctva darcu.
Koľko stojí vklad darovacej zmluvy do katastra?
Správny poplatok za návrh na vklad je 66 EUR v štandardnom konaní (30 dní) alebo 266 EUR v zrýchlenom konaní (15 dní). K tomu je potrebné pripočítať náklady na vyhotovenie zmluvy a úradné osvedčenie podpisov.
Je potrebný znalecký posudok pri darovaní?
Znalecký posudok nie je pri darovaní nehnuteľnosti zo zákona povinný. Dôrazne ho však odporúčame, pretože v prípade budúceho predaja darovanej nehnuteľnosti slúži ako doklad o hodnote nehnuteľnosti v čase darovania, čo je rozhodujúce pre výpočet dane z príjmu.
Môže darca žiadať vrátenie darovanej nehnuteľnosti?
Áno, podľa § 630 Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ide napríklad o fyzické napadnutie, hrubé urážky alebo neposkytnutie potrebnej pomoci.
Má darovanie vplyv na dedičské konanie?
Áno, pri dedení zo zákona sa na dedičský podiel dediča započítava to, čo dostal od poručiteľa bezodplatne darovaním. Ak rodič daruje jednému dieťaťu nehnuteľnosť, po jeho smrti sa hodnota daru zohľadní pri rozdelení dedičstva medzi dedičov.
Potrebujete právnu pomoc?
Kontaktujte našu advokátsku kanceláriu v Žiline pre úvodnú konzultáciu.