Zmluva o budúcej zmluve 2026 – vzor a náležitosti
Zmluva o budúcej zmluve – komplexný právny sprievodca 2026
Zmluva o budúcej zmluve (pactum de contrahendo) je právny inštitút, ktorým sa zmluvné strany zaväzujú, že v dohodnutej lehote uzavrú riadnu zmluvu. Na Slovensku je tento typ zmluvy upravený v dvoch právnych predpisoch – v § 50a Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) pre občianskoprávne vzťahy a v § 289 – 292 Obchodného zákonníka (zákon č. 513/1991 Zb.) pre obchodnoprávne vzťahy. V tomto článku vám priblížime všetky podstatné náležitosti, rozdiely medzi oboma právnymi úpravami a praktické rady.
Kedy sa zmluva o budúcej zmluve využíva
Zmluva o budúcej zmluve sa v praxi najčastejšie uzatvára v týchto situáciách:
- Kúpa nehnuteľnosti – pred podpisom kúpnej zmluvy na byt alebo dom, kým sa vybavuje hypotéka alebo stavebné povolenie
- Predaj podniku – ak je potrebné najprv splniť podmienky (due diligence, schválenie regulátorom)
- Nájomné zmluvy – pri dlhodobých nájmoch komerčných priestorov
- Obchodné vzťahy – pri budúcich dodávkach tovaru alebo služieb, keď ešte nie sú známe všetky parametre
Pri kúpe bytu je zmluva o budúcej kúpnej zmluve obzvlášť dôležitá, pretože chráni obe strany v období medzi dohodou a skutočným prevodom vlastníctva.
Povinné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve
Podľa Občianskeho zákonníka (§ 50a)
Zmluva o budúcej zmluve podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať:
- Písomná forma – zmluva musí byť uzavretá písomne, inak je neplatná
- Určenie predmetu budúcej zmluvy – aspoň všeobecným spôsobom
- Lehota na uzavretie budúcej zmluvy – musí byť dohodnutá, inak je zmluva neplatná
- Identifikácia zmluvných strán – meno, priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt (fyzické osoby) alebo obchodné meno, IČO, sídlo (právnické osoby)
Podľa Obchodného zákonníka (§ 289 – 292)
Obchodný zákonník kladie na zmluvu o budúcej zmluve obdobné, ale v niektorých aspektoch odlišné požiadavky:
- Určenie predmetu plnenia budúcej zmluvy – musí byť určený aspoň všeobecným spôsobom
- Lehota na uzavretie – ak nie je dohodnutá, platí zákonná lehota 1 rok od uzavretia zmluvy o budúcej zmluve
- Písomná forma – vyžaduje sa, ak jedna zo strán pri rokovaní prejaví vôľu, aby zmluva bola uzavretá v písomnej forme
Porovnanie občianskoprávnej a obchodnoprávnej úpravy
| Kritérium | Občiansky zákonník (§ 50a) | Obchodný zákonník (§ 289 – 292) |
|---|---|---|
| Písomná forma | Povinná (pod sankciou neplatnosti) | Vyžaduje sa, ak to žiada strana |
| Lehota na uzavretie | Musí byť dohodnutá | Ak nie je dohodnutá, platí 1 rok |
| Určenie predmetu | Aspoň všeobecne | Aspoň všeobecne |
| Právo domáhať sa na súde | Áno – nahradenie prejavu vôle | Áno – nahradenie prejavu vôle |
| Právo na náhradu škody | Áno | Áno |
| Zánik záväzku | Ak sa do lehoty nepodá návrh | Zmena okolností (§ 292) |
Čo musí zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť obsahovať
Pri nehnuteľnostiach je zmluva o budúcej zmluve obzvlášť dôležitá. Okrem všeobecných náležitostí by mala obsahovať:
- Presnú identifikáciu nehnuteľnosti – katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, parcelné číslo, súpisné číslo
- Kúpnu cenu alebo spôsob jej určenia
- Lehotu na uzavretie kúpnej zmluvy
- Podmienky – napr. schválenie hypotéky, vydanie stavebného povolenia
- Zmluvnú pokutu za prípad nesplnenia záväzku
- Spôsob úhrady kúpnej ceny
Následky nesplnenia záväzku z budúcej zmluvy
Ak povinná strana odmietne uzavrieť budúcu zmluvu v dohodnutej lehote, oprávnená strana má tieto možnosti:
1. Žaloba o nahradenie prejavu vôle
Podľa § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka sa oprávnená strana môže do 1 roka domáhať na súde, aby tento svojím rozhodnutím nahradil prejav vôle povinnej strany. Právoplatné rozhodnutie súdu nahrádza zmluvu.
2. Náhrada škody
Oprávnená strana má právo na náhradu škody, ktorá jej vznikla v dôsledku toho, že povinná strana nesplnila svoj záväzok uzavrieť zmluvu. Riziku neplatnej zmluvy sa dá vyhnúť kvalitnou prípravou zmluvy o budúcej zmluve.
3. Zmluvná pokuta
Ak je v zmluve dohodnutá zmluvná pokuta, oprávnená strana si ju môže uplatniť bez ohľadu na to, či jej vznikla skutočná škoda.
Zánik záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve
Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zaniká v týchto prípadoch:
- Uplynutím dohodnutej lehoty – ak oprávnená strana v lehote nevyzve povinnú stranu na uzavretie zmluvy
- Uzavretím budúcej zmluvy – splnením záväzku
- Dohodou strán – vzájomnou dohodou o zrušení záväzku
- Podstatnou zmenou okolností – podľa § 292 Obchodného zákonníka, ak sa okolnosti zmenia natoľko, že nemožno spravodlivo požadovať uzavretie zmluvy
Podstatné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve – prehľad
| Náležitosť | Povinná / Odporúčaná | Poznámka |
|---|---|---|
| Identifikácia zmluvných strán | Povinná | Meno, adresa, RČ / IČO |
| Predmet budúcej zmluvy | Povinná | Aspoň všeobecné určenie |
| Lehota na uzavretie | Povinná (OZ) / Odporúčaná (ObZ) | V OZ pod sankciou neplatnosti |
| Kúpna cena / spôsob určenia | Odporúčaná | Najmä pri nehnuteľnostiach |
| Zmluvná pokuta | Odporúčaná | Motivácia na splnenie záväzku |
| Odstúpenie od zmluvy | Odporúčaná | Dôvody a podmienky odstúpenia |
| Podpisy / overenie | Povinná | Pri nehnuteľnostiach notárske overenie |
Praktické odporúčania
Z našej advokátskej praxe vyplýva niekoľko kľúčových odporúčaní:
- Vždy presne určte predmet budúcej zmluvy – čím presnejšie, tým menšie riziko sporu
- Dohodnite reálnu lehotu na uzavretie budúcej zmluvy
- Zahrňte zmluvnú pokutu ako motiváciu pre obe strany
- Pri nehnuteľnostiach zvážte vinkuláciu kúpnej ceny alebo notársku úschovu
- Zverte prípravu zmluvy skúsenému advokátovi, aby ste predišli problémom s platnosťou
Často kladené otázky o zmluve o budúcej zmluve
Musí byť zmluva o budúcej zmluve písomná?
Podľa § 50a Občianskeho zákonníka musí byť zmluva o budúcej zmluve uzavretá v písomnej forme, inak je neplatná. V obchodnoprávnych vzťahoch sa písomná forma vyžaduje, ak to žiada aspoň jedna zo strán.
Aká je maximálna lehota na uzavretie budúcej zmluvy?
Občiansky zákonník neustanovuje maximálnu lehotu – strany si ju dohodnú podľa potrieb. Lehota by mala byť primeraná okolnostiam. V obchodnoprávnych vzťahoch, ak lehota nie je dohodnutá, platí zákonná lehota 1 rok.
Čo ak druhá strana odmietne uzavrieť budúcu zmluvu?
Oprávnená strana sa môže do 1 roka obrátiť na súd so žalobou o nahradenie prejavu vôle. Súd môže svojím rozhodnutím nahradiť chýbajúci prejav vôle povinnej strany. Zároveň má oprávnená strana právo na náhradu škody.
Vzťahuje sa zmluva o budúcej zmluve aj na prenájom?
Áno, zmluvu o budúcej zmluve možno uzavrieť pre akýkoľvek typ zmluvy – kúpnu zmluvu, nájomnú zmluvu, zmluvu o dielo, zmluvu o pôžičke a ďalšie. Najčastejšie sa však využíva pri prevode nehnuteľností a obchodných zmluvách.
Je možné odstúpiť od zmluvy o budúcej zmluve?
Odstúpenie je možné, ak si ho strany v zmluve dohodli alebo ak to vyplýva zo zákona. V obchodnoprávnych vzťahoch umožňuje § 292 Obchodného zákonníka zánik záväzku pri podstatnej zmene okolností, z ktorých strany vychádzali pri uzavretí zmluvy.
Potrebujete právnu pomoc?
Kontaktujte našu advokátsku kanceláriu v Žiline pre úvodnú konzultáciu.